JUGEMENT DU : 05 Mars 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/01636 – N° Portalis DBWZ-W-B7J-DKDM

AFFAIRE : Société [Adresse 1] C/ [K] [E]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RODEZ

JUGEMENT DU

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Le Juge des contentieux de la protection, M^me Mariette BEL, assistée de M^me Eliane MAIURANO, greffier,

PARTIES :

DEMANDERESSE

Société POLYGONE SOCIETE ANONYME D’HLM

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Christine RAMOND, avocat au barreau d’AURILLAC

DÉFENDEUR

M. [K] [E]

né le 26 Décembre 1983

demeurant [Adresse 3]

non comparant

Débats tenus à l’audience du : 04 Décembre 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 05 Mars 2026

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe à l’audience du 05 Mars 2026,

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 14 mars 2022, la société [Adresse 4] a donné en location à Monsieur [K] [E] un immeuble à usage d’habitation dont elle est propriétaire à l’adresse suivante : [Adresse 5],

Par acte de commissaire de justice en date du 29 septembre 2025, la société Interrégionale POLYGONE SOCIETE ANONYME D’HLM (ci-après dénommée « le bailleur ») a assigné devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de RODEZ, Monsieur [K] [E] (ci-après dénommé « le locataire ») aux fins de :

— voir constater la résiliation du bail consenti à Monsieur [K] [E] le 21 mars 2022 et ce, à la date du 25 novembre 2024,

— fixer l’indemnité d’occupation due par Monsieur [K] [E] à la somme mensuelle de 565, 02 euros,

— condamner Monsieur [K] [E] à payer et porter :

°au titre des loyers et des charges la somme de 5.564, 10 euros,

°au titre de l’indemnité d’occupation à compter du 26 novembre 2024 :mémoire,

— subsidiairement, prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement et fixer l’indemnité d’occupation à compter de la décision à intervenir à une somme mensuelle de 565, 02 euros et condamner Monsieur [K] [E] à payer et porter :

°jusqu’à la date du 25 juin 2025 : 10.847, 09 euros,

°postérieurement au 26 juin 2025 : mémoire,

— ordonner l’expulsion immédiate, si besoin est avec le concours de la force publique, de Monsieur [K] [E], ainsi que tout occupant de son chef,

— dans l’hytpothèse où le juge des contentieux de la protection accorderait à Monsieur [K] [E] des délais de paiement, dire que si les délais de paiement ne sont pas respectés, après l’envoi d’une simple mise en demeure, la clause résolutoire serait alors acquise et le bail résilié sans autre jugement,

— condamner Monsieur [K] [E] au paiement d’une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

— condamner Monsieur [K] [E] aux entiers dépens, dans lesquels seront compris le coût du commandement, les frais d’expulsion et d’exécution.

L’affaire a été appelée à l’audience du 4 décembre 2025.

la société [Adresse 4], par l’intermédiaire de son conseil, a maintenu ses demandes telles que résultant de son acte introductif d’instance tout en produisant un décompte actualisé de sa créance.

Monsieur [K] [E], bien que régulièrement convoqué par acte de commissaire de justice remis à l’étude n’a pas comparu et ne s’est fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée

* Sur le fondement juridique des demandes

Le contrat liant les parties est un contrat de louage d’immeuble à usage d’habitation principale. Il est soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions du Titre I sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

* Sur la recevabilité de la demande en résiliation du bail

L’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dispose notamment que « les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 ».

L’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée prévoit par ailleurs que « (…) à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département au moins deux mois avant l’audience (…). Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi (…) ».

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 dispose que « (…) A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au moins six semaines avant l’audience (…) »

En l’espèce, la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions a été saisie le 26 septembre 2024, soit plus de deux mois avant la signification de l’assignation au locataire.

En outre, l’assignation a été régulièrement dénoncée au Préfet le 29 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience.

Il résulte des pièces produites par le bailleur que ce dernier a mis en place un plan d’apurement avec le locataire à hauteur de 50 euros par mois, daté du 3 octobre 2022.

Monsieur [E] n’a pas respecté son engagement et a connu par la suite de nombreux impayés, en dépit des nombreuses relances du bailleur.

Compte tenu de ce qui précède, la demande formée par le bailleur est recevable de ce chef.

* Sur la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée énonce que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

L’article 24 V de la loi précitée modifié par la loi du 27 juillet 2023 dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ».

Le VII du même article modifié par la loi du 27 juillet 2023 précise que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. ».

En l’espèce, le contrat de location souscrit entre les parties contient une clause ainsi rédigée : « en cas de non-paiement des sommes dues à l’organisme, loyers ou charges régulièrement appelés, d’un montant au moins équivalent à un mois de loyer principal, le contrat pourra, après examen du cas en liaison avec le service social du secteur, être résilié de plein droit à l’initiative de la société d’HLM, deux mois après un simple commandement de payer resté sans effet ».

Il est constant que le locataire n’a pas réglé l’intégralité des sommes visées dans le commandement de payer dans le délai de deux mois.

Il ressort des pièces versées aux débats que Monsieur [K] [E] ne s’est pas acquitté des obligations issues du contrat de location, puisqu’il n’a pas payé son loyer et ses charges de manière régulière.

L’ensemble de ces manquements constitue une inexécution contractuelle grave et répétée des obligations contractuelles et légales pesant sur le locataire.

Par ailleurs, le fait que Monsieur [K] [E] n’ait pas payé l’intégralité des sommes réclamées dans le délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 25 novembre 2024 entraîne la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire et autorise que soit ordonnée son expulsion.

En conséquence, il y a lieu de :

constater la résiliation du bail à compter du 25 novembre 2024,

dire qu’à compter de cette date, le locataire est devenu occupant sans droit ni titre et qu’il convient d’ordonner son expulsion, ainsi que celle de ses biens et de tous occupants de son chef,

fixer l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme égale aux loyers mensuels normalement exigibles jusqu’à libération effective des lieux, caractérisée soit par la mise en œuvre de la procédure d’expulsion, soit par la remise des clefs en mains propres à la société Interrégionale POLYGONE SOCIETE ANONYME D’HLM ou un représentant.

* Sur la demande en paiement du solde locatif et des indemnités d’occupation

L’article 7-a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée énonce, comme le contrat de location, que tout locataire doit payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

À l’audience, il a notamment été versé aux débats par le bailleur les pièces suivantes :

— le contrat de location souscrit par les parties contenant une clause résolutoire,

— le commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire du bail signifié au locataire le 25 septembre 2024,

— le décompte de la créance arrêté au 13 novembre 2025 dont il résulte que le locataire reste toujours redevable de loyers, charges et indemnités d’occupation pour une somme de 13.031, 55 euros, échéance d’octobre 2025 comprise,

Il résulte de l’examen de ces documents, qu’à la date du 13 novembre 2025, Monsieur [K] [E] est bien redevable envers la société [Adresse 4] de la somme de 13.031, 55 euros au titre des impayés des loyers, des charges et des indemnités d’occupation.

Dès lors, ce montant, qui est parfaitement justifié, doit donc être payé par la locataire au bailleur.

* Sur les dépens de l’instance

L’article 696 du code de procédure civile dispose : « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Monsieur [K] [E] qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment les frais relatifs au coût du commandement de payer les loyers, de sa dénonciation à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture, conformément aux termes de la combinaison des articles 695 et 696 du code de procédure civile.

* Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE la résiliation de plein droit à compter du 25 novembre 2024, du bail consenti par la société Interrégionale POLYGONE SOCIETE ANONYME D’HLM à Monsieur [K] [E] portant sur un immeuble à usage d’habitation dont elle est propriétaire à l’adresse suivante : [Adresse 5],

ORDONNE, à défaut de libération volontaire préalable des lieux, l’expulsion de Monsieur [K] [E] et celle de tous occupants de son chef, dans les formes et délais légaux avec l’assistance éventuelle d’un serrurier et de la force publique si besoin,

DIT que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [K] [E] à payer à la société [Adresse 4] de 13.031, 55 euros (treize mille trente et un euros et cinquante cinq cents) au titre des impayés de loyers, charges et d’indemnités d’occupation (échéance d’octobre 2025 comprise),

DIT que cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 29 septembre 2025, date de l’assignation ;

CONDAMNE Monsieur [K] [E] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 565, 02 euros, à compter du premier novembre 2025 (hors réindexations annuelles postérieures et régularisations de charges à venir, hors prise en compte d’une éventuelle allocation logement) et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée soit par l’expulsion, soit par la restitution volontaire préalable des clefs en mains propres à la société Interrégionale POLYGONE SOCIETE ANONYME D’HLM ou un représentant ;

DIT que le présent jugement sera transmis au représentant de l’État dans le Département ;

REJETTE toutes autres ou surplus de demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ;

CONDAMNE Monsieur [K] [E] aux entiers dépens de l’instance, lesquels comprennent les frais de commandant de payer, d’assignation et de dénonciations respectives à la CCAPEX et la Préfecture.

Ainsi jugé et mis à disposition le 5 Mars 2026.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION