TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIEY

[Adresse 9]

[Localité 6]

CIVIL – JCP

Minute n°

RG n° : N° RG 24/01052 – N° Portalis DBZD-W-B7I-CNGS

[W]

C/

[Z]

JUGEMENT DU 10 Novembre 2025

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [P] [W]

né le 30 Juillet 1997 à [Localité 11]

[Adresse 2]

[Localité 7]

comparant

d’une part,

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [K] [Z]

[Adresse 3]

[Adresse 5] [Localité 10] [Adresse 8]

[Localité 1]

comparant

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Président : Anne TARTAIX

Greffier : Laurence CORROY

DEBATS :

Audience publique du : 8 juillet 2025

Copie exécutoire délivrée le :

à : Monsieur [P] [W]

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 12 mai 2021, M. [K] [Z] a donné à bail à M. [P] [W] un bien à usage d’habitation situé au [Adresse 4] moyennant un loyer de 700 euros, outre le versement d’un dépôt de garantie de 700 euros.

Suite au départ de son locataire, M. [Z] a informé M. [W] de son intention de conserver le dépôt de garantie pour les motifs suivants : « remise en peinture de tout le logement car les murs et plafonds sont totalement imprégnés de nicotine ; changement de la plaque de cuisson qui est brisée ».

Par requête reçue au greffe le 9 juillet 2024, M. [P] [W] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Val de Briey, aux fins de voir M. [K] [Z] condamné à lui restituer le dépôt de garantie de 700 euros et à lui payer la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral.

Les parties ont été convoquées à l’audience du 10 décembre 2024.

Lors de cette audience, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi au 25 mars 2025 pour permettre au demandeur de faire citer le défendeur, la première convocation n’ayant pas été reçue.

L’affaire a ensuite fait l’objet d’un nouveau renvoi au 13 mai 2025 pour permettre aux parties d’échanger leurs pièces.

A cette audience, M. [W] a maintenu sa demande de restitution du dépôt de garantie de 700€ et sa demande de condamnation à 1000€ de dommages et intérêts. Il a indiqué avoir subi des insultes, du harcèlement par écrit et il a ajouté que lors de la conciliation M. [Z] ne s’était pas présenté.

M. [Z] a demandé la condamnation de M. [W] à lui verser la somme de 3400€ au titre des travaux qu’il avait été contraint de faire réaliser. Il a ajouté que c’était la première fois qu’il conservait un dépôt de garantie. Il a précisé qu’il produisait une attestation de l’agence immobilière chargée de la vente qui confirmait que le logement était impossible à visiter avant les travaux en raison de l’odeur de nicotine.

L’affaire a fait l’objet d’un dernier renvoi au 8 juillet 2025 pour que les parties échangent leurs pièces.

Lors de cette audience, M. [W] a maintenu ses demandes. S’agissant des dommages et intérêts, il a indiqué avoir subi du harcèlement par écrit, des insultes et des menaces d’expulsion de la part de M. [Z].

M. [Z] s’est opposé aux demandes de M. [W] et a maintenu sa demande reconventionnelle.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 octobre 2025, prorogé au 10 novembre suivant.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie

En application des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs, le dépôt de garantie versé par le preneur est destiné à garantir l’exécution de ses obligations par le locataire et notamment son obligation d’entretenir les lieux et de ne pas commettre de dégradations.

Il doit être restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée.

L’article 1732 du code civil prévoit que le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

L’article 7, c), de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement. L’article 7, d) prévoit également que le locataire est obligé de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Il résulte de l’annexe du décret n°87-712 du 26 août 1987 pris en application de cet article que le maintien en état de propreté des plafonds, murs intérieurs et cloisons est à la charge du locataire.

Cependant, la preuve de la réalité des dégradations incombe au bailleur.

L’article 3-2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit qu’un état des lieux doit être établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elle, lors de la remise et de la restitution des clés. Si l’état des lieux ne peut être établi dans ces conditions, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

En l’espèce, il convient de préciser que la date de sortie des lieux reste indéterminée mais qu’il est possible de la situer entre mai et début juillet 2024 au regard du courrier du bailleur mentionnant un « congé reçu le 02 mai 2024 » et la saisine de la juridiction en restitution du dépôt de garantie le 9 juillet 2024.

Pour s’opposer à la restitution du dépôt de garantie, M. [Z] évoque le fait qu’il a été contraint de repeindre les murs en raison d’une odeur de nicotine et que le plaque de cuisson était abimée.

Toutefois, il ne produit aucun état des lieux de sortie permettant de confirmer ses affirmations.

Seul l’état des lieux d’entrée, effectué le 1er juin 2021, est versé aux débats. Celui-ci mentionne des fissures sur les murs de la cuisine et d’une chambre à coucher.

Si le bailleur produit deux photographies de mur, celles-ci ne sont pas datées et il n’est pas possible de déterminer s’il s’agit du même mur ou de deux murs différents. En outre, la qualité des clichés ne permet pas d’établir la réalité des dégradations locatives invoquées.

M. [Z] produit également un mail de sa conseillère en immobilier, en date du 10 février 2025, selon lequel « cela va beaucoup mieux pour les visites depuis que vous avez refait peindre les murs car avant compliqué avec l’odeur de nicotine partout dans la maison et les murs jaunes avec les traces de graisse… […] ».

Toutefois, il convient de constater que ce mail a été envoyé plusieurs mois après la libération des lieux, de sorte qu’il n’est pas possible d’imputer au locataire sortant une dégradation à ce titre.

S’agissant de la dégradation de la plaque de cuisson, M. [Z] produit une photographie de la plaque de cuisson détériorée.

Si M. [W] soutient que la plaque fonctionne, il convient cependant de constater qu’il ne conteste pas l’existence de cette dégradation, dont il sera en conséquence considéré comme responsable.

M. [Z] ne produisant aucun élément permettant d’établir le coût de la réparation ou du remplacement, le préjudice ne saurait être évalué à plus de 100€ à ce titre.

Dans ces conditions, il apparait que M. [Z] ne pouvait retenir que la somme de 100€ sur le dépôt de garantie et devait lui restituer le surplus.

Il sera en conséquence condamné à payer à M. [W] la somme de 600€.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, M. [W] invoque du harcèlement, des insultes et des menaces d’expulsion et produit à ce titre des échanges de SMS avec M. [Z] comportant notamment un message insultant du bailleur (“petit merdeux”).

Si ces échanges traduisent un conflit entre les parties, notamment s’agissant de la délivrance par le bailleur d’un congé pour vendre, ils ne caractérisent pas pour autant des menaces ou du harcèlement.

En outre, M. [W] ne démontre aucunement l’existence d’un préjudice résultant de ces discussions.

Il sera donc débouté de sa demande de dommages et intérêts

Sur la demande reconventionnelle

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués et de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du bail.

En l’espèce, la lecture de l’état des lieux d’entrée fait apparaitre des murs qui présentaient d’ores et déjà des fissures.

En outre, comme cela a été développé précédemment, le bailleur ne produit aucun état des lieux de sortie ni élément objectif correspondant à la période à laquelle le locataire a quitté les lieux qui permettrait d’établir sa responsabilité dans les dégradations invoquées.

M. [Z] sera en conséquence débouté de sa demande reconventionnelle.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [Z], partie perdante, sera condamné aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE M. [K] [Z] à payer à M. [P] [W] la somme de 600 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie ;

DEBOUTE M. [P] [W] de sa demande de dommages et intérêts ;

DEBOUTE M. [K] [Z] de sa demande reconventionnelle ;

CONDAMNE M. [K] [Z] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Le présent jugement a été rendu et signé les jour, mois et an susdit.

Le greffier Le juge