TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 25/03555

N° Portalis DBX4-W-B7J-US6W

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 24 Février 2026

SA PROMOLOGIS , agissant poursuites et diligences de son Directeur Général en exercice et domicilié à cet effet audit siège social

C/

[J] [U]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 24 Février 2026

à la SA PROMOLOGIS

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mardi 24 Février 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Vanessa RIEU, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Norédine HEDDAB, Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 02 Décembre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

SA PROMOLOGIS, agissant poursuites et diligences de son Directeur Général en exercice et domicilié à cet effet audit siège social, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Mme [N] [E], chargée de contentieux, munie d’un pouvoir spécial

ET

DÉFENDEUR

M. [J] [U], demeurant [Adresse 5]

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par acte signé électroniquement le 17 juin 2024, à effet du 3 juillet 2024, la S.A PROMOLOGIS a donné à bail à Monsieur [J] [U], un bien à usage d’habitation situé [Adresse 6] [Adresse 7] [Adresse 8] à [Localité 2], assorti d’une place de parking n°S1 pour un loyer mensuel de 500,49 euros, d’une somme mensuelle annexe de 16,06 euros et d’un loyer mensuel pour le stationnement de 16,06 euros, outre une provision sur charges mensuelles de 82,80 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A PROMOLOGIS a fait signifier le 20 novembre 2024, un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette.

Le 19 juin 2025, la S.A PROMOLOGIS a fait assigner Monsieur [J] [U] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé à l’audience du 2 décembre 2025 en lui demandant de :

— constater la résiliation de plein droit du contrat de bail par le jeu de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail,

— constater que Monsieur [J] [U] est occupant sans droit, ni titre à compter de l’application de la clause résolutoire en vertu de l’article 24 2° de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989,

— ordonner en conséquence, l’expulsion de Monsieur [J] [U] des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce, au besoin, avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— condamner Monsieur [J] [U] par provision, au paiement de la somme de 5.078,69 euros correspondant aux loyers et charges impayés échus au 12 juin 2025, somme qui sera réévaluée le jour de l’audience, outre les intérêts au taux légal en application de l’article 1231-6 du Code civil à compter de la présente assignation,

— de condamner Monsieur [J] [U] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer mensuel charges comprises et ce, jusqu’à son départ effectif des lieux, ainsi que celui de tout occupant de son chef,

— de condamner Monsieur [J] [U] au paiement de la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, le fait de recourir à la justice entraînant pour la requérante des frais non compris dans les dépens qu’il serait inéquitable de lui laisser supporter,

— de condamner Monsieur [J] [U] aux entiers dépens en ce compris, le coût du commandement de payer, de sa dénonce à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, le coût de la présente assignation et celui de sa notification à la préfecture conformément à l’article 696 du Code de procédure civile,

L’affaire a été débattue à l’audience du 2 décembre 2025.

Lors des débats, la S.A PROMOLOGIS régulièrement représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 5.757,47 euros au 2 décembre 2025, mensualité de novembre 2025 incluse. Elle indique que le locataire est suivi par action logement et qu’il dispose d’une aide de 200 euros par mois pendant 6 mois.

Elle donne toutefois son accord pour des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire sollicités en défense, à savoir des mensualités de 160 euros sur 36 mois en plus du loyer courant.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation valant conclusions, et à la note d’audience, pour l’exposé complet des prétentions et des moyens de la S.A PROMOLOGIS.

Monsieur [J] [U], qui comparait en personne, reconnaît le montant de la dette. Il indique qu’il a divorcé et qu’il a une fille en garde alternée. Il explique l’origine de ces difficultés en raison de la liquidation judiciaire de son entreprise ce qui la conduit à ne plus avoir de revenus. Il expose être aujourd’hui salarié sous contrat à durée indéterminée et percevoir un revenu mensuel de 1.860 euros.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 24 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur la compétence du juge des référés :

En application des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas ou l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— Sur la recevabilité de l’action :

La S.A PROMOLOGIS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, par la voie électronique le 21 novembre 2024, deux mois avant la délivrance de l’assignation du 19 juin 2025, selon les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Haute-Garonne par la voie électronique le 20 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience conformément aux dispositions de l’article 24 III de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable.

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette.

Un commandement de payer a été signifié le 20 novembre 2024, pour la somme en principal de 2.830,82 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 20 janvier 2025.

— Sur la suspension des effets de la clause résolutoire et les demandes en paiement :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du Code civil, qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte en outre de l’article 24, en ses V et VII, de la loi du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative. Cette même disposition ajoute que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

Il est produit par la S.A PROMOLOGIS le bail ainsi qu’un décompte, mentionnant que Monsieur [J] [U] reste devoir la somme de 5.757,24 euros à la date du 2 décembre 2025 (mois de novembre 2025 inclus).

Cependant, ce décompte intègre au passif du locataire des frais de procédure d’un montant de 174,51 euros en date du 15 novembre 2025 qu’il convient de déduire de cette créance ramenant ainsi l’arriéré locatif à la somme de 5.582,73 euros.

Monsieur [J] [U] ne forme pas de contestation quant au principe et au montant de cette dette et doit, par conséquent, être condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 5.582,73 euros. Cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Toutefois, il ressort des débats et des éléments produits, en particulier du décompte actualisé, que Monsieur [J] [U] a repris le paiement du loyer courant et apparaît en situation de régler, en plus du loyer et des charges courants, l’arriéré locatif, moyennant des délais de paiement, qui seront par conséquent ordonnés, selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance.

Les effets de la clause résolutoire seront par conséquent suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir qu’en cas de défaut de respect de ces délais de paiement, en ce compris un défaut de paiement des loyers et charges courants, la clause résolutoire retrouvera ses pleins effets, l’expulsion de Monsieur [J] [U] pourra être poursuivi et il sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, qu’il convient de fixer par référence au montant du loyer et des provisions pour charges à la somme de 615,41 euros.

— Sur les mesures accessoires :

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [J] [U], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, ainsi que le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Monsieur [J] [U] supportera une indemnité de 150 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS à la date du 20 janvier 2025, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 juin 2024 et liant la S.A PROMOLOGIS et Monsieur [J] [U], concernant un bien à usage d’habitation situé [Adresse 9] [Adresse 10]. N°6 à [Localité 2] et d’une place de parking couverte N°S1 ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [U] à payer à la S.A PROMOLOGIS à titre provisionnel la somme de 5.582,73 euros, au titre de l’arriéré de loyers, de charges, indemnités d’occupation, (décompte arrêté au 2 décembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISONS Monsieur [J] [U] à s’acquitter de sa dette, outre le loyer et les charges courants en 34 mensualités de 160 euros chacune, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et dépens ;

DISONS que, pendant le cours des délais, les paiements s’imputeront sur les sommes dues au titre des loyers et des charges par priorité sur les intérêts et dépens ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance :

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés pour payer la dette en principal sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en cas de défaut de paiement, pendant le cours des délais accordés, d’une mensualité due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré de loyers et de charges, sept jours après l’envoi d’une vaine mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception :

— la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

— le solde de la dette sera immédiatement exigible ;

— à défaut pour Monsieur [J] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.A PROMOLOGIS pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L433-1, L433-2 et R433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

— Monsieur [J] [U] sera tenu de payer à la S.A PROMOLOGIS une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle jusqu’à la date de la libération des lieux, égale à 615,41 euros, dont le montant sera actualisé selon les modalités prévues au contrat de bail, et, en tant que de besoin, l’y CONDAMNONS sous déduction des sommes versées au titre du paiement des loyers et des charges exigibles durant cette même période ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [U] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, ainsi que le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture :

CONDAMNONS Monsieur [J] [U] à payer à la S.A PROMOLOGIS la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETONS les plus amples demandes des parties ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jours, mois, et an susdits.

LE GREFFIER LA JUGE