MINUTE N°293

N° RG 25/00050 – N° Portalis DBXF-W-B7J-C3CC

DÉCISION : CONTRADICTOIRE

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion (5AA)

JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BRIVE LA GAILLARDE

DU 04 NOVEMBRE 2025

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COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Thierry WEILLER, Vice-Président, Juge du contentieux de la protection

Assisté de :

Greffière : Aurore LEMOINE, Cadre greffier

DEMANDEUR :

Etablissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT PAYS DE [Localité 4], dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représenté par Madame [O] [E]

DÉFENDERESSE :

Madame [Y] [I], née le 25 Septembre 1989 à [Localité 3], demeurant [Adresse 1]

Représentée par M^e Aurélie BROUSSAUD, avocat au barreau de BRIVE

Copie M^e Broussaud + grosse Oph Brive le 06/11/2025

DÉBATS : Audience publique du 07 Octobre 2025

Date de mise à disposition au greffe de la décision : 04 Novembre 2025

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EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 22 mars 2024 à effet au 25 mars 2024, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT PAYS DE [Localité 4] a donné en location à Madame [Y] [I] un logement situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel révisable de 301,92 euros, outre la somme de 84,27 euros au titre des provisions mensuelles sur charges.

Le 21 novembre 2024, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au bail, la mettant en demeure de régler la somme principale de 200 euros, outre les frais, au titre des loyers échus au jour de l’acte.

Faisant valoir que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai requis, le bailleur a, par acte de commissaire de justice du 11 février 2025, fait assigner Madame [Y] [I] devant ce tribunal, auquel il demande de :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au dit bail par l’effet du commandement en date du 21 novembre 2024,

— constater la résiliation du bail par l’acquisition de la clause résolutoire et en prononcer la résiliation,

— condamner la défenderesse à lui payer la somme de 322,11 euros au titre des loyers et charges impayés à la date du 27 janvier 2025,

— condamner la défenderesse à lui payer à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux loués une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges indexé à chaque anniversaire selon l’indice fixé dans ledit bail,

— ordonner l’expulsion de la défenderesse et de tous occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est du logement qu’elle occupe sis [Adresse 1],

— condamner la défenderesse à lui payer la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

— condamner la défenderesse à tous les frais et dépens.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 17 février 2025, Madame [Y] [I] a informé l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT PAYS DE [Localité 4] que l’appartement loué était infesté de cafards, qu’elle constatait chaque jour une perte alimentaire et qu’elle avait déjà perdu un micro-ondes et un sèche-linge. Elle lui demandait d’intervenir au plus vite.

Des opérations de désinsectisation se sont déroulées dans l’immeuble les 19 février 2025, 24 mars 2025 et 05 mai 2025.

L’affaire a été entendue à l’audience du 07 octobre 2025.

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT PAYS DE [Localité 4], représenté par Madame [O] [E], salariée munie d’un pouvoir, a repris oralement les termes de son assignation en actualisant sa demande à la somme de 999,44 euros au titre des loyers, indemnités mensuelles d’occupation et charges impayés au 07 octobre 2025, terme de septembre 2025 inclus. Il indique que des opérations de désinsectisation ont eu lieu à trois reprises, que la locataire a sollicité une seule fois le remboursement du micro-ondes, qu’il n’y a pas de règlement du loyer courant et qu’il s’oppose à tout délai de paiement.

Représentée par son avocat, Madame [Y] [I] reprend oralement les termes dans conclusions qu’elle dépose et demande de :

— lui allouer les délais de paiement les plus larges à hauteur de 15 euros par mois,

— suspendre les effets de la clause résolutoire pendant les délais de paiement,

— juger que les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant les délais de paiement accordés et si les modalités de paiement sont intégralement respectées, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué,

— à titre reconventionnel :

— condamner L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT PAYS DE [Localité 4] à lui payer les sommes suivantes :

—  3.000 euros à titre de préjudice de jouissance,

—  600 euros au titre de son préjudice matériel,

— débouter L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT PAYS DE [Localité 4] de sa demande d’expulsion,

— condamner L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT PAYS DE [Localité 4] aux dépens.

Elle fait valoir qu’elle a cessé de payer le loyer car le logement était infesté de blattes, ce qui n’est pas contesté par le bailleur, qu’elle a dû changer l’électroménager envahi par les blattes, lesquelles ont aussi infesté les denrées alimentaires, qu’elle en a aussi vu sur sa fille, qu’elle a repris le paiement depuis mai 2025 et qu’il y a toujours des blattes dans l’appartement.

L’affaire a été mise en délibéré et la date de prononcé par mise à disposition au greffe a été fixée au 04 novembre 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT PAYS DE [Localité 4] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 22 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 11 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’assignation a été notifiée au préfet de la Corrèze le 12 février 2025, soit six semaines au moins avant la date de l’audience le 07 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande est en conséquence recevable.

Sur l’impayé locatif

L’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 énonce que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 1219 du code civil dispose qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Il résulte de ce texte que le locataire ne peut pas invoquer l’exception d’inexécution si le manquement du bailleur n’a pas rendu les locaux impropres à leur usage.

Il résulte du décompte versé aux débats que le montant des loyers, charges et indemnités mensuelles d’occupation dus par la locataire au 07 octobre 2025, terme de septembre 2025 inclus, s’élève à la somme de 999,44 euros. Madame [Y] [I] explique qu’elle a cessé de payer le loyer en raison de l’infestation de blattes dans l’appartement. Toutefois, elle ne démontre pas que la présence de blattes dans l’appartement a rendu les locaux impropres à leur usage. Au surplus, le décompte produit par le bailleur ne fait apparaître que des soldes débiteurs depuis son entrée dans les lieux de sorte qu’elle n’a jamais été à jour du paiement de ses loyers et qu’elle ne peut arguer de la présence de blattes pour expliquer son absence de paiement. Enfin, elle ne démontre pas la présence de blattes dans l’appartement après la troisième intervention de désinfection le 05 mai 2025 et elle n’a cependant pas repris le paiement du loyers après cette date. Dès lors, elle n’était pas fondée à cesser de payer le loyer et aucun élément ne permet de contester le montant de ce décompte. Il convient en conséquence de condamner Madame [Y] [I] à payer au demandeur la somme de 999,44 euros au titre des loyers, charges et indemnités mensuelles d’occupation dus au 07 octobre 2025, terme de septembre 2025 inclus.

Sur les délais de paiements et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Contrairement à ce qu’elle prétend, Madame [Y] [I] n’a pas repris le paiement des loyers. Le décompte produit démontre d’une part que son dernier paiement du loyer résiduel intégral, soit la somme de 65,46 euros, remonte au 06 mai 2025 au titre du loyer d’avril 2025, étant observé qu’à cette date et après prise en compte de son paiement, elle restait devoir la somme de 453,03 euros, et d’autre part qu’elle n’a pas payé les loyers de mai à septembre 2025. En l’absence de reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, la demande est rejetée.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion

Le contrat de location signé par les parties contient, en son article 4.2.2, une clause résolutoire énonçant qu’à défaut de paiement de loyers ou charges régulièrement appelées, il pourra être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Le commandement signifié le 21 novembre 2024 pour avoir paiement de la somme de 200 euros en principal, reproduit cette clause résolutoire et est conforme aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Le décompte qui lui était joint a permis à la défenderesse de connaître le détail des loyers et charges qui lui étaient réclamés. Ce commandement n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai prévu, il convient de constater la résiliation du bail au 21 janvier 2025 par acquisition de la clause résolutoire et d’accueillir en conséquence la demande en expulsion.

Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité mensuelle d’occupation due par la défenderesse au bailleur sera fixée au montant du loyer et des charges, avec indexation à chaque anniversaire selon l’indice fixé dans le bail, et ce, à compter du 21 janvier 2025 jusqu’à la libération des lieux par remise des clés. Il sera précisé que le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle, lors du prononcé du présent, est de 406,99 euros.

L’indemnité mensuelle d’occupation due par Madame [Y] [I] du 21 janvier 2025 au 30 septembre 2025 étant déjà comprise dans la condamnation intervenue ci-avant au titre de l’impayé locatif, elle sera condamnée à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT PAYS DE [Localité 4] ladite indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er octobre 2025 jusqu’à la libération des lieux par remise des clés.

Sur la demande reconventionnelle

L’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est obligé d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 17 février 2025, Madame [Y] [I] a informé l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT PAYS DE [Localité 4] que l’appartement loué était infesté de cafards. Elle ne produit aucune pièce démontrant qu’elle l’a informé avant et notamment début octobre 2024. Des opérations de désinsectisation se sont déroulées dans l’immeuble les 19 février 2025, 24 mars 2025 et 05 mai 2025. Le rapport d’intervention du 19 février 2025 fait état d’un logement moyennement infesté, celui du 24 mars 2025 d’un logement faiblement infesté et relève en outre qu’il n’est pas très propre et celui du 05 mai 2025 indique que la locataire était absente. Dès lors, il résulte de ces éléments que des blattes étaient présentes dans l’appartement du 17 février 2025, date d’envoi de la lettre, au 05 mai 2025, le traitement du 24 mars 2025 ayant manifestement fait effet puisqu’il n’a pas été nécessaire de procéder à un nouveau traitement et que Madame [Y] [I] ne démontre pas la présence de blattes dans l’appartement après cette date. Par conséquent, du 17 février 2025 au 05 mai 2025, soit deux mois et trois semaines, le bailleur a manqué d’assurer à la locataire la jouissance paisible du logement et doit réparer le préjudice subi.

Sur le préjudice matériel

Madame [Y] [I] soutient qu’elle a été contrainte d’exposer des achats d’électroménager et produit une facture d’achat d’un sèche-linge du 06 décembre 2021, soit trois ans avant les faits, et d’un fout micro-ondes et d’un aspirateur-balai du 28 septembre 2024, soit cinq mois avant les faits. Elle ne produit aucune pièce démontrant qu’elle a dû changer ces appareils et en acquérir de nouveaux en raison des blattes. La demande est rejetée.

Sur le préjudice de jouissance

Le 19 février 2025, soit deux jours après la lettre de plainte de Madame [Y] [I] au bailleur, le logement était moyennement infesté, le 24 mars 2025 le logement était faiblement infesté et le 05 mai 2025 le logement n’a pas fait l’objet d’un traitement en raison de l’absence de la locataire et aucun traitement n’a été utile par la suite de sorte que le logement n’état plus infesté. Le préjudice mensuel sera évalué à 20 % du loyer mensuel soit 312 x 20% x 2,75 mois = 172 euros que l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT PAYS DE [Localité 4] sera condamné à lui payer à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Il n’y a pas lieu en équité de faire droit à la demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile présentée par L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT PAYS DE [Localité 4].

Madame [Y] [I] est condamnée aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, et prononcé par mise à disposition au greffe :

DÉCLARE la demande recevable ;

CONDAMNE Madame [Y] [I] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT PAYS DE [Localité 4] la somme de 999,44 euros au titre des loyers, charges et indemnités mensuelles d’occupation dus au 07 octobre 2025, terme de septembre 2025 inclus ;

CONSTATE l’acquisition au 21 janvier 2025 de la clause résolutoire prévue au bail consenti à Madame [Y] [I] en date du 22 mars 2024 à effet au 25 mars 2024 portant sur un logement situé [Adresse 1] ;

ORDONNE l’expulsion des lieux loués de Madame [Y] [I], ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation due par Madame [Y] [I] à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT PAYS DE [Localité 4] au montant du loyer et des charges, avec indexation à chaque anniversaire selon l’indice fixé dans le bail, et ce, à compter du 21 janvier 2025 jusqu’à la libération des lieux par remise des clés ;

PRÉCISE que le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle, lors du prononcé du présent, est de 406,99 euros ;

CONDAMNE Madame [Y] [I] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT PAYS DE [Localité 4] ladite indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er octobre 2025 jusqu’à la libération des lieux par remise des clés ;

CONDAMNE l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT PAYS DE [Localité 4] à payer à Madame [Y] [I] la somme de 172 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance ;

DÉBOUTE Madame [Y] [I] de sa demande en délais de paiement ;

DÉBOUTE L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT PAYS DE [Localité 4] de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [Y] [I] aux dépens.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an indiqués ci-dessus, et signé du Président et du Greffier.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT

Aurore LEMOINE Thierry WEILLER