Tribunal judiciaire de Strasbourg

TRIBUNAL DE PROXIMITE D’ILLKIRCH-GRAFFENSTADEN

Juge des Contentieux de la Protection

Référé

[Adresse 4]

[Localité 7]

☎ : [XXXXXXXX01]

[Courriel 9]

______________________

[Localité 10] Civil

N° RG 24/01362

N° Portalis DB2E-W-B7I-NDTC

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MINUTE N°

______________________

Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée à :

— M^e Jean WEYL

Copie certifiée conforme délivrée à :

— Monsieur [Z] [H]

— Sous-Préfecture

le

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

__________

ORDONNANCE Réputé contradictoire

DEMANDERESSE :

Société 3F GRAND EST, Société Anonyme d’HLM

[Adresse 8]

[Localité 5]

représentée par M^e Jean WEYL, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 111

DEFENDEUR :

Madame [Z] [H]

[Adresse 2]

[Adresse 12]

[Localité 6]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gabriela VETTER, Juge des Contentieux de la Protection

Maxime ISSENHUTH, Greffier

DÉBATS ORAUX A L’AUDIENCE PUBLIQUE EN DATE DU : 11 Décembre 2024

PRONONCE PUBLIQUEMENT PAR MISE A DISPOSITION DE L’ORDONNANCE AU GREFFE DU TRIBUNAL LE : 22 Janvier 2025

Premier ressort,

OBJET : Baux d’habitation – Demande tendant à l’exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l’expulsion

EXPOSE DU LITIGE :

La société 3F GRAND EST a donné à bail à Madame [Z] [H] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] par contrat du 12 septembre 2023, pour un loyer mensuel de 571,94 € et 135,19 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la société 3F GRAND EST a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire.

La société 3F GRAND EST a ensuite fait assigner Madame [Z] [H] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 11] statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion de la locataire et sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

A l’audience du 11 décembre 2024, à laquelle le dossier a été retenu, la société 3F GRAND EST, représentée par son conseil, reprend les termes de son acte introductif d’instance et demande au juge de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire,ordonner l’expulsion de Madame [Z] [H],condamner cette dernière au paiement de la somme actualisée de 3 502,22 € avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.Bien que convoquée par acte de commissaire de justice signifiée par dépôt à l’Etude le 9 octobre 2024, Madame [Z] [H] n’est ni présente, ni représentée.

Par courrier reçu au Greffe le 9 décembre 2024, les services sociaux ont informé le juge qu’ils n’avaient pas pu rencontrer Madame [Z] [H] malgré une proposition de rendez-vous le 6 décembre 2024.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

L’ordonnance est réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’elle est susceptible d’appel.

Sur la résiliation :

Sur la recevabilité de l’action :Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Bas- Rhin par la voie électronique le 10 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, société 3F GRAND EST justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 25 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 9 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux »

L’article 24 V de cette même loi ajoute que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. »

Toutefois, il convient de rappeler que depuis le 27 juillet 2023, l’octroi de délais de paiement ne suspend pas automatiquement les effets de la clause résolutoire. En effet, l’article 24 VII prévoit désormais que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ».

En l’espèce, la défenderesse n’est pas comparante et ne démontre pas la reprise intégrale du loyer courant.

Le bail conclu le 12 septembre 2023 contient une clause résolutoire (article 9) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 31 juillet 2024, pour la somme en principal de 1 137,47 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 30 septembre 2024.

L’expulsion de Madame [Z] [H] sera ordonnée, en conséquence.

En cas de difficultés pour envisager un relogement, il appartiendra à Madame [Z] [H] de saisir en temps utile :

— le juge des référés (avant commandement de quitter les lieux), par assignation,

ou

— le juge de l’exécution (après commandement de quitter les lieux) par demande pouvant être formée au secrétariat-greffe du juge de l’exécution, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par déclaration faite ou remise contre récépissé, sans le recours nécessaire à un huissier de justice ou un avocat,

et ce afin d’obtenir des délais d’évacuation dans le cadre de la mesure d’expulsion.

Sur les demandes de condamnation au paiement :La société 3F GRAND EST produit un décompte démontrant que Madame [Z] [H] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 3 502,22 € à la date du 4 décembre 2024.

Madame [Z] [H], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Elle sera par conséquent condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme de 3 502,22 €, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Madame [Z] [H] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er décembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

Sur les demandes accessoires :Madame [Z] [H], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des situations respectives des parties, l’équité commande de débouter la société 3F GRAND EST de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Gabriela VETTER, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 septembre 2023 entre la société 3F GRAND EST et Madame [Z] [H] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] sont réunies à la date du 30 septembre 2024,

ORDONNONS en conséquence à Madame [Z] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance,

DISONS qu’à défaut pour Madame [Z] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société 3F GRAND EST pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

CONDAMNONS Madame [Z] [H] à verser à la société 3F GRAND EST à titre provisionnel la somme de 3 502,22 € (décompte arrêté au 4 décembre 2024, incluant une dernière facture de RLS pour le mois de novembre 2024 à hauteur de 70,07 euros), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance,

CONDAMNONS Madame [Z] [H] à payer à la société 3F GRAND EST à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés,

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi,

DEBOUTONS la société 3F GRAND EST de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS Madame [Z] [H] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture,

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise au représentant de l’Etat dans le département,

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

En foi de quoi, la présente décision est signée par le Juge et par le Greffier.

Le Greffier Le Juge des contentieux et de la protection