Minute n°: 52

N° RG 25/00030 – N° Portalis DBXF-W-B7J-C42J

Décision : Contradictoire

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion (5AA)

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BRIVE-LA-GAILLARDE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 04 NOVEMBRE 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Thierry WEILLER, Vice-Président, Juge du contentieux de la protection

Assisté de :

Greffière : Aurore LEMOINE, Cadre greffier

DEMANDEUR :

Monsieur [Z] [D] [N], né le 07 Septembre 1960 à [Localité 5], demeurant [Adresse 6]

Comparant

DÉFENDERESSE :

Madame [R] [W], née le 29 Septembre 1992 à [Localité 7], demeurant chez Madame [G] [K], [Adresse 1]

Comparante

Copie Mme [W] + grosse M. [N] le 04/11/2025

SAISINE : Assignation en référé du 18 Août 2025

DÉBATS : Audience Publique du 07 Octobre 2025

Date indiquée aux parties pour la mise à disposition au greffe de la décision : 04 Novembre 2025

PROCÉDURE : Articles 834, 835 du Code de procédure civile

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EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 07 mai 2020 à effet au même jour, Monsieur [Z] [D] [N] a donné en location à Madame [R] [W] un logement situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 416 euros, outre la somme de 10 euros au titre des provisions mensuelles sur charges.

Le 03 septembre 2024, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au bail, la mettant en demeure de régler la somme principale de 1.581,81 euros, outre les frais, au titre des loyers et charges échus au jour de l’acte.

Faisant valoir que les causes de ce commandement n’ont pas été réglées dans le délai requis, le bailleur a, par acte de commissaire de justice du 18 août 2025, fait assigner en référé Madame [R] [W] devant ce tribunal, auquel il demande de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de la locataire, ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— condamner la défenderesse à lui payer la somme provisionnelle de 2.290,43 euros au titre des loyers et charges impayés au 15 juillet 2025, avec intérêts de droit,

— condamner la défenderesse à lui payer les loyers et charges impayés postérieurement au 15 juillet 2025 jusqu’au jour du jugement, avec intérêts de droit,

— condamner la défenderesse à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges indexé à chaque anniversaire selon l’indice fixé dans ledit bail, jusqu’à la libération complète des lieux et avec intérêts de droit,

— condamner la défenderesse à lui payer la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la défenderesse aux dépens.

L’affaire a été entendue à l’audience du 07 octobre 2025.

Monsieur [Z] [D] [N], comparaissant en personne, a repris oralement les termes de son assignation en actualisant sa demande à la somme de 2.014,50 euros au 07 octobre 2025, terme d’octobre 2025 inclus, cette somme prenant en compte un règlement de 152,46 euros au commissaire de justice. Il souligne qu’un plan d’apurement a été conclu avec la locataire, qu’elle n’a pas respecté.

Comparaissant en personne, Madame [R] [W] n’a pas contesté le montant de sa dette, a sollicité des délais de paiement et a proposé de régler la somme mensuelle de 200 euros en sus du loyer courant, réglée au commissaire de justice SYSLAW tous les 10 de chaque mois à compter du 10 novembre 2025. Elle indique qu’elle va libérer le logement et vivre chez sa meilleure amie, Madame [G] [K], [Adresse 2].

Monsieur [Z] [D] [N] a déclaré accepter les délais de paiement proposés.

L’affaire a été mise en délibéré et la date de prononcé par mise à disposition au greffe a été fixée au 04 novembre 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Monsieur [Z] [D] [N] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 04 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 18 août 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’assignation a été notifiée au préfet de la [Localité 4] le 20 août 2025, soit six semaines au moins avant la date de l’audience le 07 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande est en conséquence recevable.

Sur l’impayé locatif

L’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 énonce que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il résulte du décompte versé aux débats que le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation dus par la locataire au 07 octobre 2025, terme d’octobre 2025 inclus, s’élève à la somme de 2.014,50 euros. Cette somme prend en compte la somme de 152,46 euros payée par la défenderesse au commissaire de justice. Aucun élément ne permet de contester le montant de ce décompte et la défenderesse ne le conteste pas. Il convient en conséquence de condamner à titre provisionnel Madame [R] [W] à payer au demandeur la somme de 2.014,50 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 07 octobre 2025, terme d’octobre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 03 septembre 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 1.581,81 euros et à compter du 18 août 2025, date de l’assignation, sur le surplus.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion

Le bail signé par les parties contient, en son article XI, une clause résolutoire énonçant qu’à défaut de paiement de loyers ou charges régulièrement appelées, il pourra être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Le commandement signifié le 03 septembre 2024 à la locataire pour avoir paiement de la somme de 1.581,81 euros en principal, reproduit cette clause résolutoire est conforme aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Le décompte qui lui était joint a permis à la défenderesse de connaître le détail des loyers et charges qui lui étaient réclamés.

Ce commandement n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai prévu, il convient de constater la résiliation du bail au 03 novembre 2024 par acquisition de la clause résolutoire et d’accueillir en conséquence la demande en expulsion.

Sur les délais de paiements et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII de la même loi prévoit que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.vSi le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le bailleur ne s’oppose pas à ce que la locataire se libère de sa dette par versements mensuels de 200 euros, et sa situation matérielle lui permet de respecter les modalités de paiement qu’elle propose. Dès lors, la défenderesse sera autorisée à s’acquitter du montant de sa dette au moyen de 10 versements mensuels successifs de 200 euros chacun, suivis d’un 11ème versement égal au montant du solde, et ce en sus du loyer courant, charges comprises, lesdits versements devant intervenir au plus tard le 10 de chaque mois, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente.

Il convient corrélativement de suspendre les effets de la clause résolutoire, étant précisé qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à la bonne date, ou du loyer courant, charges comprises, le solde restant dû deviendra de plein droit et immédiatement exigible, et qu’en outre, la clause résolutoire reprendra son plein effet, sans mise en demeure, de sorte que l’expulsion des lieux de la défenderesse ou de tous occupants de son chef pourra être poursuivie, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier.

En pareil cas, la défenderesse sera condamnée à payer au bailleur une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges indexé à chaque anniversaire selon l’indice fixé dans le contrat de location et ce, à compter de la prise d’effet de la clause résolutoire, c’est à dire du premier incident de paiement, jusqu’à la libération des lieux par remise des clés et avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance. Il sera précisé que le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle, lors du prononcé du présent, est de 460,45 euros.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

L’équité impose de condamner Madame [R] [W] à payer à Monsieur [Z] [D] [N], qui a été contraint de recourir à justice pour faire valoir ses droits, la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [R] [W] est condamnée aux dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification au préfet.

PAR CES MOTIFS

Le juge, statuant en référé après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et prononcée par mise à disposition au greffe :

Au principal, RENVOYONS les parties à mieux se pourvoir mais dés à présent, vu l’urgence et par provision :

DÉCLARONS la demande recevable ;

CONDAMNONS à titre provisionnel, Madame [R] [W] à payer à Monsieur [Z] [D] [N] la somme de 2.014,50 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 07 octobre 2025, terme d’octobre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 03 septembre 2024 sur la somme de 1.581,81 euros et à compter du 18 août 2025 sur le surplus ;

CONSTATONS l’acquisition au 03 novembre 2024 de la clause résolutoire prévue au bail consenti à Madame [R] [W] en date du 07 mai 2020 à effet au même jour portant sur un logement situé [Adresse 3] ;

ACCORDONS à Madame [R] [W] un délai de 11 mois pour se libérer de ladite dette par paiements mensuels et successifs, en sus du loyer courant, charges comprises, de 10 mensualités de 200 euros, la 11 ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables le 10 de chaque mois à compter de la signification de la présente ;

DISONS que pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par Madame [R] [W], la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir été acquise ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à la bonne date ou du loyer courant, charges comprises, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit, sans mise en demeure, et l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

Dans l’hypothèse du non respect des délais de paiement ou du non paiement du loyer courant, charges comprises :

— DISONS que la clause résolutoire retrouvera son plein effet à compter du premier incident de paiement, sans mise en demeure ;

— ORDONNONS l’expulsion des lieux loués de Madame [R] [W], ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— CONDAMNONS à titre provisionnel Madame [R] [W] à payer à Monsieur [Z] [D] [N] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges indexé à chaque anniversaire selon l’indice fixé dans le contrat de location et ce, à compter de la prise d’effet de la clause résolutoire, c’est à dire du premier incident de paiement, jusqu’à la libération des lieux par remise des clés et avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance ;

— PRÉCISONS que le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle, lors du prononcé du présent, est de 460,45 euros.

CONDAMNONS Madame [R] [W] à payer à Monsieur [Z] [D] [N] la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit ;

CONDAMNONS Madame [R] [W] aux dépens lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification au préfet..

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an indiqués ci-dessus, et signé du Président et du Greffier.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT

Aurore LEMOINE Thierry WEILLER