TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 25/03601 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UTJJ

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 05 Février 2026

[Z] [X]

C/

[H] [Z] [N]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 05 Février 2026

à M^e Diane DUPEYRON

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 05 Février 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargé des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Olga ROUGEOT Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 05 Décembre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

M. [Z] [X], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Diane DUPEYRON, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

M. [H] [Z] [N], demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 22 octobre 2014, Monsieur [P] [M], par l’intermédiaire de son mandataire, a donné à bail à Monsieur [H] [Z] [N] un appartement à usage d’habitation (n°A15) situé [Adresse 4] à [Localité 9] assorti d’un parking souterrain (n°11) pour un loyer mensuel de 373 euros et une provision sur charges mensuelle de 22 euros.

Par acte authentique du 28 février 2022, Monsieur [P] [M] a vendu son bien à Monsieur [Z] [X].

Le 1er avril 2025, Monsieur [Z] [X] a fait signifier à Monsieur [H] [Z] [N] un commandement de payer les loyers et charges impayés et de fournir les justificatifs d’assurance visant la clause résolutoire. Monsieur [Z] [X] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 3 avril 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 août 2025, Monsieur [Z] [X] a ensuite fait assigner Monsieur [H] [Z] [N] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 1.609,37 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date du 14 août 2025, somme à parfaire au jour de l’audience, avec les intérêts au taux légal à compter de l’acte introductif d’instance,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation, jusqu’à la libération effective du logement,

— d’une somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 25 août 2025.

A l’audience du 5 décembre 2025, Monsieur [Z] [X], représenté par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 3.039,68 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de novembre 2025 comprise. Il indique qu’il y a des impayés de loyers et un défaut d’assurance.

Convoqué par acte de commissaire de justice signifié par acte de commissaire remis à étude le 22 août 2025, Monsieur [H] [Z] [N] n’est ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 25 août 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, Monsieur [Z] [X] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 3 avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 22 août 2025, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

* Sur l’acquisition de la clause pour défaut d’assurance

Les articles 24 et 7g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 disposent que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Le bail conclu entre les parties inclut une clause résolutoire (2.11. – CLAUSE RESOLUTOIRE) indiquant que le bail sera résilié de plein droit en cas de défaut d’assurance et un commandement de justifier de l’assurance visant cette clause a été signifié le 1er avril 2025.

Il résulte de ces dispositions légales et contractuelles que c’est le défaut d’assurance qui est sanctionné par la résiliation du bail et pas le défaut de justification de l’assurance.

En l’espèce, le locataire, non comparant ne produit pas aux débats d’attestation d’assurance indiquant que le logement était assuré à la période du commandement ou dans le mois suivant le commandement.

Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 2 mai 2025 et que le contrat est donc résilié de plein droit depuis cette date sans qu’il y ait besoin d’examiner si les conditions de l’acquisition de la clause pour défaut de paiement des loyers sont réunies.

Il sera en effet rappelé que le juge n’a aucun pouvoir d’appréciation si le locataire ne justifie pas avoir satisfait à cette obligation de justifier d’une assurance dans le mois du commandement, cette cause d’acquisition de la clause résolutoire prévalant sur l’acquisition de la clause résolutoire pour impayés du fait d’un délai plus court.

Monsieur [H] [N] étant occupant sans droit ni titre depuis le 2 mai 2025, son expulsion sera donc ordonnée, au besoin avec assistance d’un serrurier et de la force publique.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

Monsieur [Z] [X] produit un décompte du 24 novembre 2025 démontrant que Monsieur [H] [Z] [N] reste devoir la somme de 3.039,68 euros, mensualité de novembre 2025 comprise.

Monsieur [H] [Z] [N] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 3.039,68 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 22 août 2025 sur la somme de 1.609,37 euros et de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Monsieur [H] [Z] [N] sera également condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er décembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 2 juin 2025 au 30 novembre 2025 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [H] [Z] [N], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [Z] [X], Monsieur [H] [Z] [N] sera condamné à lui verser une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 octobre 2014 entre Monsieur [Z] [X] et Monsieur [H] [Z] [N] concernant un appartement à usage d’habitation (n°A15) situé [Adresse 4] à [Localité 9] assorti d’un parking souterrain (n°11) sont réunies à la date du 2 mai 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [H] [Z] [N] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [H] [Z] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [Z] [X] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

CONDAMNONS Monsieur [H] [Z] [N] à verser à Monsieur [Z] [X] à titre provisionnel la somme de 3.039,68 euros (décompte arrêté au 24 novembre 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de novembre 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter du 22 août 2025 sur la somme de 1.609,37 euros et de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS Monsieur [H] [Z] [N] à payer à Monsieur [Z] [X] à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er décembre 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Monsieur [H] [Z] [N] à verser à Monsieur [Z] [X] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [H] [Z] [N] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier La Vice- Présidente