N° RG 25/00282 – N° Portalis DBXF-W-B7J-C5LB

DÉCISION : RÉPUTÉE CONTRADICTOIRE

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion (5AA)

JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 4]

DU 27 JANVIER 2026

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COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Thierry WEILLER, Vice-Président, Juge du contentieux de la protection

Assisté de :

Greffière : Aurore LEMOINE, Cadre greffier

DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, inscrite au RCS de [Localité 7] sous le numéro 824 541 148, prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par M^e Catherine GAUTHIER, avocat au barreau de LYON, substituée par M^e Aurélie PINARDON, avocat au barreau de BRIVE

DÉFENDEUR :

Monsieur [B] [H], né le 26 Avril 1991 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]

Non comparant

Copie certifiée conforme M. [H] + Copie exécutoire M^e Pinardon le 27/01/2026

DÉBATS : Audience publique du 02 Décembre 2025

Date de mise à disposition au greffe de la décision : 27 Janvier 2026

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EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 06 juillet 2024 à effet au 06 juillet 2024, Monsieur [Y] [X] a donné en location à Monsieur [B] [H] un logement situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 350 euros, outre la somme de 20 euros au titre des provisions mensuelles sur charges.

Par acte séparé du 06 juillet 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est constituée caution solidaire en garantie des engagements pris par le locataire.

En application de cet engagement de caution, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a réglé au bailleur la somme de 2.220 euros au titre des loyers et charges impayés de novembre 2024 à avril 2025. Le bailleur lui a délivré quittance subrogative le 23 avril 2025.

Le 13 mai 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au bail, le mettant en demeure de régler la somme principale de 2.220 euros, outre les frais, au titre des loyers et charges impayés de novembre 2024 à avril 2025 réglés au bailleur en son nom.

Faisant valoir que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai requis, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a, par acte de commissaire de justice du 19 août 2025, fait assigner Monsieur [B] [H] devant ce tribunal, auquel elle demande de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [B] [H] et de tous occupants de son chef du logement avec si nécessaire le concours de la force publique,

— condamner le défendeur à lui payer la somme de 2.960 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 13 mai 2025 sur la somme de 2.220 euros, et pour le surplus à compter de la présente assignation,

— fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges,

— condamner le défendeur à lui payer lesdites indemnités d’occupation, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu’à libération effective des lieux,

— condamner le défendeur à lui payer la somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire qu’il n’y a pas lieu de suspendre l’exécution provisoire de droit,

— condamner le défendeur aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

L’affaire a été entendue à l’audience du 02 décembre 2025.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son avocat, s’est rapportée aux termes de son assignation et a actualisé sa demande au titre de l’impayé locatif à la somme de 4.440 euros au 25 novembre 2025, terme d’octobre 2025 inclus.

Cité à l’étude, Monsieur [B] [H] n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré et la date de prononcé par mise à disposition au greffe a été fixée au 27 janvier 2026.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 14 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 19 août 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’assignation a été notifiée au préfet de la [Localité 6] le 02 septembre 2025, soit deux mois au moins avant la date de l’audience le 02 décembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. La demande est en conséquence recevable.

Par ailleurs, l’article 2309 du code civil dispose que la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. Dès lors, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES qui a réglé l’impayé locatif au bailleur peut exercer, en sa qualité de caution subrogée dans les droits du créancier désintéressé, l’action en résolution du bail aux fins d’éviter que de nouveaux loyers ne viennent à échéance et limiter ainsi le montant de la dette cautionnée.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, la demande est recevable.

Sur l’impayé locatif

L’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 énonce que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Vu les dispositions de l’article 2309 du code civil susvisé.

Il résulte des quittances subrogatives des 23 avril 2025 et 22 novembre 2025, qu’en sa qualité de caution, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a payé au bailleur la somme totale de 4.440 euros pour le compte de Monsieur [B] [H] au titre des loyers, charges et indemnités mensuelles d’occupation impayés de novembre 2024 à octobre 2025, terme d’octobre 2025 inclus. Ce montant est corroboré par un décompte détaillé du 25 novembre 2025.

Aucun élément ne permet de contester le décompte et les quittances subrogatives produits. Il convient en conséquence de condamner Monsieur [B] [H] à payer à la demanderesse la somme de 4.440 euros au titre des loyers, charges et indemnités mensuelles d’occupation impayés de novembre 2024 à octobre 2025 inclus, terme d’octobre 2025 inclus, et réglés pour son compte au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du 13 mai 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 2.220 euros, du 19 août 2025, date de l’assignation, sur la somme de 2.960 – 2.220 = 740 euros et du prononcé du présent sur le surplus.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion

Vu les dispositions de l’article 2309 du code civil susvisé.

Le contrat de location signé par les parties contient, en sa page 3, une clause résolutoire énonçant qu’à défaut de paiement de loyers ou charges régulièrement appelées, il pourra être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Le commandement signifié le 13 mai 2025, pour avoir paiement de la somme de 2.220 euros en principal, reproduit cette clause résolutoire et est conforme aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Le décompte qui lui était joint a permis au défendeur de connaître le détail des loyers et charges qui lui étaient réclamés. Ce commandement n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai prévu, il convient de constater la résiliation du bail au 13 juillet 2025 par acquisition de la clause résolutoire et d’accueillir en conséquence la demande en expulsion.

Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité mensuelle d’occupation due par le défendeur sera fixée au montant du loyer en principal comme si le bail s’était poursuivi et révisable comme lui, augmenté des charges et ce, à compter du 13 juillet 2025 jusqu’à la libération des lieux par remise des clés.

L’indemnité mensuelle d’occupation due par Monsieur [B] [H] jusqu’au 31 octobre 2025 étant déjà comprise dans la condamnation intervenue ci-avant au titre de l’impayé locatif, il sera condamné à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ladite indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er novembre 2025 jusqu’à la libération des lieux par remise des clés et dans la limite des sommes qu’elle aura réglées au bailleur à ce titre dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative. Il sera précisé que le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle, lors du prononcé du présent, est de 370 euros.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire est de droit en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

L’équité impose de condamner Monsieur [B] [H] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, qui a été contrainte de recourir à justice pour faire valoir ses droits, la somme de 800 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [B] [H] est condamné aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, et prononcé par mise à disposition au greffe :

DÉCLARE la demande recevable ;

CONDAMNE Monsieur [B] [H] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 4.440 euros au titre des loyers, charges et indemnités mensuelles d’occupation impayés de novembre 2024 à octobre 2025 inclus, terme d’octobre 2025 inclus, et réglés pour son compte au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter du 13 mai 2025 sur la somme de 2.220 euros, du 19 août 2025 sur la somme de 740 euros et du prononcé du présent sur le surplus ;

CONSTATE l’acquisition au 13 juillet 2025 de la clause résolutoire prévue au bail consenti à Monsieur [B] [H] en date du 06 juillet 2024 à effet au 06 juillet 2024 portant sur un logement situé [Adresse 3] ;

ORDONNE l’expulsion des lieux loués de Monsieur [B] [H], ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation due par Monsieur [B] [H] au montant du loyer en principal comme si le bail s’était poursuivi et révisable comme lui, augmenté des charges et ce, à compter du 13 juillet 2025 jusqu’à la libération des lieux par remise des clés ;

PRÉCISE que le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle, lors du prononcé du présent, est de 370 euros ;

CONDAMNE Monsieur [B] [H] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ladite indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er novembre 2025 jusqu’à la libération des lieux par remise des clés et dans la limite des sommes qu’elle aura réglées au bailleur à ce titre dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

CONDAMNE Monsieur [B] [H] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

CONDAMNE Monsieur [B] [H] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an indiqués ci-dessus, et signé du Président et du Greffier.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT