TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 25 Juillet 2024

Président : Madame BERTRAND, Juge

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 30 Mai 2024

GROSSE :

Le 25 juillet 2024

à M^e SARKISSIAN

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EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

N° RG 24/02188 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4YYL

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [Z] [N]

né le 05 Novembre 1946 à [Localité 5] (13)

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Laura SARKISSIAN, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [E] [S] épouse [N]

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Laura SARKISSIAN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [P] [I]

née le 17 Juin 1980 à [Localité 3] (ALGERIE)

demeurant [Adresse 1]

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 29 octobre 2019, Monsieur [Z] [N] et Madame [E] [S] épouse [N] ont consenti à Madame [P] [I] un bail d’habitation portant sur un appartement situé [Adresse 4] pour un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 390 € provision sur charges locatives comprises.

À la suite d’échéances impayées, Monsieur [Z] [N] et Madame [E] [S] épouse [N] ont fait délivrer, le 29 décembre 2023, à Madame [P] [I] un commandement de payer visant la clause résolutoire, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 2 552,36 € en principal.

Par exploit d’huissier en date du 07 mars 2024 notifié en préfecture le même jour Monsieur [Z] [N] et Madame [E] [S] épouse [N] ont fait assigner en référé Madame [P] [I] devant le Juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de MARSEILLE afin de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail et à titre subsidiaire prononcer la résiliation du bail,

— ordonner l’expulsion de Madame [P] [I] et de tous occupants de son chef des locaux loués, si besoin est avec le concours de la force publique,

— condamner Madame [P] [I] au paiement d’une indemnité provisionnelle de 3 010,17 € à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au mois de février 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, ainsi que la somme de 301,01 € au titre de la clause pénale,

— condamner Madame [P] [I] au paiement d’une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation d’un montant égal au dernier loyer échu charges en sus à compter de la résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux et restitution des clés,

— condamner Madame [P] [I] au paiement de la somme de 1 000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

A l’audience du 30 mai 2024 à laquelle l’affaire est appelée et retenue Monsieur [Z] [N] et Madame [E] [S] épouse [N], représentés par leur avocat, se réfèrent expressément à leur acte introductif d’instance. Ils versent aux débats un décompte actualisé de la dette locative pour un montant de 3 796,61 € au 1er avril 2024.

Madame [P] [I], citée étude, ne comparait pas à l’audience et n’est pas représentée.

À la clôture des débats, la décision est mise en délibéré au 25 juillet 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose qu’il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Ainsi, le défaut de comparution de Madame [P] [I] n’empêche pas qu’il soit statué sur le litige l’opposant aux requérants.

En vertu des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande

En application de l’article 24 III de la loi 06 juillet 1989, modifiée par la loi numéro 2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire pour impayés des loyers et charges est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 07 mars 2024 a été dénoncée au service compétent de la Préfecture par voie électronique le même jour, soit six semaines au moins avant l’audience.

Par conséquent la demande est recevable.

Sur la résiliation du bail

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi numéro 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail en date du 29 octobre 2019 contient une clause résolutoire (article 15) aux termes de laquelle, à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, et deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Or, dans le délai de deux mois suivant le commandement de payer signifié à Madame [P] [I] le 29 décembre 2023 et qui reproduit les mentions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 qui mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement, le locataire n’a pas réglé sa dette locative.

Par conséquent la résiliation du bail est constatée au 29 février 2024 par l’effet de la clause résolutoire.

Sur l’expulsion

Il y a lieu d’ordonner en tant que de besoin l’expulsion du locataire, ainsi que celle de tous occupants de son chef, ainsi que l’enlèvement des meubles, avec au besoin l’assistance de la force publique, du logement sis [Adresse 4].

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Compte tenu de la résiliation du bail, et afin de préserver les intérêts du bailleur, Madame [P] [I] est redevable d’une indemnité d’occupation à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération complète des lieux d’un montant au moins égal au loyer et aux charges.

Il résulte du décompte actualisé que le montant du loyer augmenté des charges s’élève à la somme de 428,87 € à la date d’acquisition de la clause résolutoire.

Par conséquent, une indemnité d’occupation mensuelle de 428,87 € peut être fixée provisoirement au paiement de laquelle la requise sera condamnée à compter du 1er mars 2024 jusqu’à la parfaite libération des lieux et la restitution des clés aux bailleurs.

Sur l’arriéré locatif

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

En l’espèce, Monsieur [Z] [N] et Madame [E] [S] épouse [N] font la preuve de l’obligation dont ils se prévalent en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience ainsi qu’un décompte actualisé qui sera retenu puisque la demande de condamnation à une indemnité d’occupation figure dans l’assignation.

Par conséquent la créance n’est pas sérieusement contestable.

La somme de 86,82 € correspondant à des frais de rejets de prélèvements est déduite en application des dispositions de l’article 4 de la loi du 06 juillet 1989 aux termes duquel est prohibée la facturation au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de ces mêmes dispositions, la demande de condamnation à une clause pénale est rejetée.

Par conséquent, il convient d’accorder à Monsieur [Z] [N] et Madame [E] [S] épouse [N] une provision de 3 709,79 €, à valoir sur l’arriéré locatif et les indemnités mensuelles d’occupation dus au 1er avril 2024, outre intérêts au taux légal à compter du prononcé de l’ordonnance.

Sur les demandes accessoires

Madame [P] [I], qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer, notamment, à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, selon l’article 700 du même Code. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce il est équitable de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, assistée du Greffier, statuant en référé, après débats publics, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe,

RENVOYONS les parties au principal, mais les mesures sollicitées ne se heurtant à aucune contestation sérieuse,

CONSTATONS la résiliation du bail consenti le 29 octobre 2019 par Monsieur [Z] [N] et Madame [E] [S] épouse [N] à Madame [P] [I] à compter du 29 février 2024 par l’effet de la clause résolutoire ;

ORDONNONS l’expulsion de Madame [P] [I] ainsi que celle de tous occupants de son chef du logement sis [Adresse 4] avec, si besoin est, le concours de la force publique ;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’à l’expiration du délai de deux mois qui suit la délivrance du commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

CONDAMNONS Madame [P] [I] à payer à Monsieur [Z] [N] et Madame [E] [S] épouse [N] à compter du 1er mars 2024 une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la parfaite libération des lieux et la remise des clés d’un montant fixé provisoirement à la somme de 428,87 € ;

CONDAMNONS Madame [P] [I] à payer à Monsieur [Z] [N] et Madame [E] [S] épouse [N] une indemnité provisionnelle de 3 709,79 € à valoir sur l’arriéré locatif et les indemnités mensuelles d’occupation dus au 1er avril 2024, terme du mois de avril 2024 inclus, outre intérêts au taux légal à compter du prononcé ordonnance ;

CONDAMNONS Madame [P] [I] aux dépens ;

REJETONS la demande formulée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA JUGE