REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JCP juge des contentieux de la protection

JUGEMENT DU 05 SEPTEMBRE 2024

N° RG 24/00186 – N° Portalis DBWH-W-B7I-GXNQ

N° minute : 24/00302

Dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE

S.A. LOGIDIA

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Jean françois BOGUE avocat au barreau de l’Ain, substitué par M^e Johann FOUBERT, avocat au barreau de l’Ain

et

DEFENDERESSE

Madame [E] [U] [J]

née le 30 Janvier 1980 à [Localité 3]

demeurant [Adresse 2]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Magistrat : Madame RENAULT, Vice-Présidente

Greffier : Madame TALMANT, Greffier

Débats : en audience publique le 20 Juin 2024

Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 05 Septembre 2024

copies délivrées le 05 SEPTEMBRE 2024 à :

S.A. LOGIDIA

Madame [E] [U] [J]

formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 05 SEPTEMBRE 2024 à :

S.A. LOGIDIA

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 17 mars 2021, la SA LOGIDIA a consenti un bail d’habitation à Madame [E] [J] portant sur un immeuble à usage d’habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 4] (01), contre le paiement d’un loyer mensuel révisable de 325,05 euros, outre les charges.

Par acte délivré par commissaire de justice du 11 avril 2024, dénoncé à la Préfecture de l’Ain par voie électronique le même jour, la SA LOGIDIA a fait assigner Madame [E] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOURG-EN-BRESSE aux fins d’obtenir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire,

— l’expulsion de Madame [E] [J], si besoin avec le concours de la force publique,

— la condamnation de la locataire au paiement :

— de la somme de 942,38 euros au titre des loyers échus au 29 février 2024, outre ceux restant dus jusqu’au jour de l’audience selon décompte actualisé au cours des débats, avec les intérêts de droit à compter de la décision à intervenir,

— d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer mensuel indexé augmenté des charges, jusqu’à libération effective des lieux,

— d’une somme de 350 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil,

— d’une indemnité de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— des entiers dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

A l’audience du 20 juin 2024, la SA LOGIDIA, représentée par son conseil, a réitéré l’ensemble de ses demandes, portant à 1.034,64 euros la somme réclamée au titre des impayés de loyers, indemnités d’occupation et charges. Elle a indiqué être opposé à l’octroi de délais de paiement suspensifs, arguant de la mauvaise foi de la locataire (qui selon lui, n’a pas respecté un premier échéancier accordé, ne justifie plus d’une assurance habitation depuis le mois de mars 2023 et n’était pas présente au rendez-vous fixé pour la réparation d’un volet).

En défense, Madame [E] [J], comparant en personne, n’a contesté ni le principe, ni le montant de la dette mais a réclamé des délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire. Par courrier reçu au greffe le 10 juin 2024, elle avait déjà demandé à pouvoir bénéficier de délais de paiement suspensifs à hauteur de 80 euros par mois en plus du loyer courant.

Le diagnostic social et financier a été communiqué par la Préfecture avant la clôture des débats et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 05 septembre 2024.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée au Préfet, représentant de l’Etat. Un accusé de réception électronique a été transmis au bailleur le 11 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions nouvelles de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA LOGIDIA justifie avoir saisi le 30 octobre 2023 la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur les demandes en constatation de la résiliation du bail et d’expulsion

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire.

En vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

La loi du 27 juillet 2023 n’inclut aucune disposition transitoire, et est dès lors entrée en vigueur le 29 juillet 2023 en application de l’article 1er du code civil.

Cependant, en matière contractuelle, en vertu de l’article 2 du code civil énonçant que la loi ne dispose que pour l’avenir et qu’elle n’a point d’effet rétroactif, le principe est celui de la survie de la loi ancienne, seuls les contrats conclus postérieurement à son entrée en vigueur y étant soumis.

Cette analyse a été rappelée suivant avis rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation, en date du 13 juin 2024, énonçant que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause (article 9) prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges après un délai expressément fixé à deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Par acte délivré par commissaire de justice en date du 27 octobre 2023, la SA LOGIDIA a fait commandement à Madame [E] [J] d’avoir à payer la somme en principal de 651,49 euros. Ce commandement, délivré en étude, reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail et respecte les dispositions légales susvisées. Il précisait que faute pour la locataire de régler les sommes dues dans un délai de six semaines, le propriétaire entendait se prévaloir de la clause résolutoire contractuelle.

Cependant, dès lors que le contrat de bail, conclu avant l’entrée en vigueur de la loi du 29 juillet 2023 et en cours au jour de cette entrée en vigueur, comportait une clause résolutoire prévoyant que la locataire disposait d’un délai de deux mois pour régulariser sa dette locative après délivrance d’un commandement de payer, cette clause doit trouver à s’appliquer, de sorte que Madame [E] [J] avait jusqu’au 27 décembre 2023 pour régler la dette visée au commandement de payer délivré le 27 octobre 2023.

À cette date, la dette n’avait pas été réglée auprès du bailleur.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée, acquise au 27 décembre 2023 et d’ordonner l’expulsion des occupants.

Sur la demande en paiement au titre des indemnités d’occupation

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Madame [E] [J] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 27 décembre 2023. Il convient de réparer ce dommage et de la condamner à payer à la SA LOGIDIA une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel, augmenté des charges, qui aurait été du en cas de non résiliation du bail, et ce jusqu’à restitution effective des lieux (caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion).

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation

En application de l’article 7 (a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 17 mars 2021 et un dernier décompte faisant état à la date du 18 juin 2024 d’une dette de 1.034,64 euros dont il y a lieu de déduire les sommes suivantes :

— les frais de procédure qui seront compris dans les dépens, soit la somme de 408,02 euros (87,65 + 320,37),

— les frais de rejet de prélèvement, indûment comptabilisés, soit la somme de 22,40 euros (14 x 1,60).

Il y a donc lieu de condamner Madame [E] [J] à payer à la SA LOGIDIA la somme de 604,22 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 18 juin 2024, échéance du mois de mai 2024 incluse.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision, comme sollicité.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil prévoit en son alinéa 3, le seul invoqué par le bailleur, que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

La SA LOGIDIA ne démontrant pas la mauvaise foi de la locataire, sa demande de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur les délais de paiement

Il résulte de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version entrée en vigueur le 29 juillet 2023 et d’application immédiate, que :

V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [E] [J] a sollicité le bénéfice de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire. Elle a indiqué avoir retrouvé un emploi depuis quatre mois et percevoir un salaire de 660 euros, outre les aides sociales. En outre, elle a déclaré vouloir déposer un dossier de surendettement.

Madame [E] [J] justifie avoir repris le paiement intégral du loyer résiduel depuis le mois de mars 2024.

Elle propose de mettre en place un échéancier à hauteur de 80 euros par mois, en plus du loyer courant.

Le rapport social et financier a précisé en outre qu’elle élevait seule ses deux enfants à charge.

En l’espèce, la situation financière de Madame [E] [J] semble en voie d’amélioration. De plus, la proposition de règlement apparaît adaptée aux capacités contributives de la locataire, et la dette reste d’un montant modéré.

Eu égard à la situation économique et familiale de Madame [E] [J] et au montant des sommes restant dues, il convient de favoriser le maintien dans les lieux et d’accorder des délais de paiement selon les modalités prévues au dispositif (fin) de la présente décision.

Pendant le déroulement de ces délais, les effets de la clause résolutoire seront suspendus. Toutefois, tout défaut de paiement d’une mensualité ou d’un terme de loyer à son échéance entraînera la mise en jeu de la clause résolutoire, la résiliation du contrat de location et la poursuite de l’expulsion sans qu’il n’y ait besoin d’une nouvelle décision.

Sur les demandes accessoires

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489 et 514 du code de procédure civile, dans leur version en vigueur à la date d’introduction de l’instance.

Madame [E] [J] qui succombe à l’instance, devra supporter les dépens, qui comprendront les frais de commandement de payer du 27 octobre 2023 et de l’assignation du 11 avril 2024.

Il n’apparaît par ailleurs pas inéquitable de laisser à la charge de la SA LOGIDIA l’intégralité des sommes avancées par elle et non comprises dans les dépens pour assurer la défense de ses droits et intérêts en justice, le locataire devant concentrer ses efforts financiers sur le remboursement de la dette locative. Sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera donc rejetée.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Condamne Madame [E] [J] à payer à la SA LOGIDIA la somme de 604,22 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 18 juin 2024, échéance du mois de mai 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

Autorise Madame [E] [J] à se libérer de sa dette par 8 mensualités de 80 euros payables en plus du loyer courant, le solde de la dette étant du lors de la dernière échéance, la première mensualité étant payable le 15 du mois suivant la signification du présent jugement et chaque mensualité étant payable le 15 de chaque mois,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail signé le 17 mars 2021 entre la SA LOGIDIA d’une part, et Madame [E] [J] d’autre part, et portant sur un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 2] à [Localité 4] (01) sont réunies au 27 décembre 2023,

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant les délais de paiement accordés,

Dit que si cette dette est intégralement payée, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué,

Dit qu’au contraire, à défaut de paiement du loyer courant ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée et ce, quinze jours après une mise en demeure de payer par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée vaine :

— la totalité de la somme restant due redeviendra exigible,

— la clause résolutoire reprendra ses pleins effets,

— à défaut par Madame [E] [J] d’avoir libéré les lieux DEUX MOIS après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé dans tel garde-meuble désigné par ce dernier ou à défaut par le bailleur,

— Madame [E] [J] sera tenue de payer à la SA LOGIDIA une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel révisé, augmenté des charges, qui aurait été payé en cas de non résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux (caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion),

Rejette la demande de dommages et intérêts formée par la SA LOGIDIA,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Madame [E] [J] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment les frais de commandement de payer du 27 octobre 2023 et de l’assignation du 11 avril 2024,

Dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à la Préfecture de l’Ain en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Rappelle que l’exécution provisoire de la décision est de droit,

Rejette toute demande plus ample ou contraire.

AINSI JUGE ET PRONONCE, LES JOUR, MOIS et AN SUSDITS,

LE GREFFIER LE JUGE