TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 3]

[Adresse 9]

[Localité 4]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/03786 – N° Portalis DBW5-W-B7I-JADG

Minute : 2025/

Cabinet B

JUGEMENT

DU : 30 Septembre 2025

[H] [M]

C/

[O] [E]

[R] [C] épouse [E]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Olivier FERRETTI – 22

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

M^e Olivier FERRETTI – 22

M^e Sandrine GUESDON – 127

JUGEMENT

DEMANDEUR :

Monsieur [H] [M]

né le 06 Août 1958 à [Localité 11]

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Olivier FERRETTI, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 22 substitué par M^e Maria DESMOULINS, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 022

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [O] [E]

né le 10 Mars 1962 à [Localité 10]

demeurant [Adresse 7]

représenté par M^e Sandrine GUESDON, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 127

Madame [R] [C] épouse [E]

née le 20 Novembre 1969 à [Localité 8] COTE D’IVOIRE

demeurant [Adresse 7]

représentée par M^e Sandrine GUESDON, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 127

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sandrine ENGE, Juge

Greffier : Marie MBIH, Greffier présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 01 Avril 2025

Date des débats : 17 Juin 2025

Date de la mise à disposition : 30 Septembre 2025

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte authentique de vente du 1er juillet 2023, Monsieur [O] [E] et Madame [R] [C] épouse [E] ont vendu à Monsieur [H] [M] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 5] et [Adresse 6].

Il était stipulé dans cet acte :

que l’entrée en jouissance des lieux était fixée au 8 juillet 2023, les parties ayant convenu du versement par les vendeurs d’une indemnité forfaitaire de 500 euros en réparation du préjudice subi par l’acquéreur pour la non libération des lieux,des réserves particulières liées à l’entrée en jouissance différée, spécialement entre la date de signature de l’acte notarié et la date de l’entrée en jouissance de l’acquéreur, le vendeur s’engage à maintenir l’immeuble et ses abords dans leur état actuel, à les entretenir raisonnablement, à faire réparer les dégâts éventuels survenus depuis l’état des lieux établi contradictoirement entre les parties la semaine précédente et annexé à l’acte de vente,qu’une partie du prix de la vente à hauteur de 5.000 euros serait placée sous séquestre entre les mains d’une comptable à titre de garantie des engagements des vendeurs, le séquestre étant valablement déchargé de sa mission par la remise de la somme au vendeur et ce, après constat de l’exécution totale des travaux, justification du règlement du coût des travaux et de la libération effective des lieux à la date prévue.

Après la prise de possession des lieux Monsieur [M] a constaté des désordres, ce qu’il a fait constater par un commissaire de Justice le 18 juillet 2023. Monsieur [M] a réalisé des travaux de reprise.

Aucun accord amiable n’ayant pu intervenir avec les vendeurs sur la prise en charge des travaux de reprise, Monsieur [M] s’est opposé à la libération du séquestre, et, suivant acte de commissaire de Justice en date du 23 septembre 2024, a fait assigner les époux [E] devant le tribunal judiciaire de Caen en réparation des préjudices subis sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil.

Après un renvoi, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 17 juin 2025.

Monsieur [M], représenté, sollicite, aux termes de ses dernières écritures soutenues oralement, la condamnation des vendeurs à lui payer les sommes de :

4.433,15 euros à titre de dommages et intérêts correspondant au coût des travaux de reprise,1.440 euros à titre de dommages et intérêts correspondant à la perte locative,2.500 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée,2.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,ainsi que leur condamnation solidaire aux dépens.

En réponse, les époux [E], représentés, sollicitent aux termes de leurs conclusions déposées à l’audience, le débouté de l’ensemble des demandes formées par l’acquéreur et à titre reconventionnel, la libération du séquestre ainsi que la condamnation de Monsieur [M] à leur payer les sommes de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée et 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est expressément renvoyé à leurs conclusions.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 septembre 2025.

MOTIFS

Sur les demandes indemnitaires formées par Monsieur [M] :

sur la responsabilité des vendeurs :

L’article 1641 du Code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rende impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Il appartient à l’acheteur de rapporter la preuve du vice caché et de son existence antérieure à la vente.

En l’espèce, il n’est pas contesté que lors de l’acquisition de l’immeuble, les époux [E] ayant émis le souhait de se maintenir dans les lieux dans l’attente de l’achèvement d’un immeuble en cours de construction, un état des lieux avait été établi contradictoirement entre les parties par procès-verbal de constat de commissaire de Justice du 24 mai 2023 et que le bien ne présentait pas de trace d’humidité.

Il est constant que dès le 18 juillet 2023, soit seulement 10 jours après la prise de possession des lieux par l’acquéreur, un constat de commissaire de Justice révèle une humidité anormale au sol d’un double cloisonnement formant débarras, entre la salle de bains et une autre pièce sèche. Le commissaire de Justice a ainsi pu constater que l’humidité s’était infiltrée dans le revêtement en plaques de plâtre, ainsi que la présence de tâches colorées et le pourrissement du revêtement dans sa partie basse. Il relève également que la plinthe garnissant le fonds du débarras est arrachée et que les tasseaux de bois assurant la rigidité du doublage sont «noirs de moisissure et corrompus en profondeur».

Ce constat confirme la réalité des désordres de même que leur antériorité à la vente litigieuse.

Monsieur [M] soutient, qu’après l’entrée en possession des lieux le 8 juillet 2023, il a constaté des désordres affectant la cloison du débarras liés à un dégât des eaux ancien.

Ces éléments sont corroborés par ceux qui suivent.

Le 24 mai 2023, Maître [Y], commissaire de Justice, atteste que, lors sa première vacation afin de réaliser un état des lieux contradictoire entre les parties, l’immeuble était occupé par les vendeurs, densément meublé et que les effets personnels des propriétaires interdisaient l’accès au débarras.

Le 18 juillet 2023, l’acquéreur fait dresser un procès-verbal de constat par commissaire de Justice, qui fait clairement ressortir l’endommagement de la cloison du débarras.

Comme il l’affirme, l’acquéreur n’a manifestement constaté l’existence du désordre affectant la cloison du débarras qu’au moment de la prise de possession des lieux le 8 juillet 2023, alors que ceux-ci étaient dégagés de tous meubles comme le confirme le constat du 18 juillet 2023 et le commissaire de Justice par attestation du 27 juin 2024.

Il résulte en effet des photographies annexées au constat de commissaire de Justice du 18 juillet 2023 que le phénomène d’humidité qui affectait la cloison du débarras aurait été nécessairement décelé s’il avait été totalement dégagé au moment des visites préalables à la vente.

Par ailleurs, au commissaire de Justice qu’il a mandaté peu de temps après avoir pris possession des lieux en juillet 2023, auteur du procès-verbal de constat du 18 juillet 2023, Monsieur [M] a déclaré avoir découvert le phénomène d’humidité après avoir pris possession des lieux.

Il est ainsi établi que les époux [E], qui ne pouvaient ignorer les dégradations dont souffrait la cloison du débarras, vu leur antériorité à la vente et leurs manifestations apparentes, ont tu ce désordre à l’acquéreur.

Par conséquent, Monsieur [M] est en droit d’obtenir réparation de ses préjudices.

sur l’évaluation des préjudices :

les travaux de reprise :

S’agissant du coût de reprise des désordres, à l’audience, Monsieur [M] déclare renoncer à la facture FA00001714 en date du 06 juillet 2023 établie au nom des vendeurs pour un montant de 622,60 euros, produite par erreur.

Monsieur [M] produit des factures acquittées FA00000624 en date du 21 septembre 2023 d’un montant de 704 euros et un devis n°91 en date en date du 25 juillet 2023 d’un montant de 985,75 euros, les prestations ainsi facturées incluent la dépose de cloison avec isolation et travaux de peinture ainsi que la reprise d’enduit dans le placard. Ces factures justifient de la réalité des travaux réalisés.

Toutefois s’agissant du devis établi le 14 août 2023 pour des travaux de couverture, en l’absence d’investigation supplémentaire pour isoler la cause du désordre préconisées par le commissaire de Justice et de constatations attestant de la réalité des désordres affectant la couverture, Monsieur [M] sera débouté de sa demande formée à ce titre.

Ainsi, les époux [E] sont condamnés à verser à Monsieur [M] la somme de 1.689,75 euros.

la perte locative :

Monsieur [M] a acquis le bien immobilier afin de le mettre en location. Il invoque un préjudice locatif résultant de l’ensemble des désordres et chiffre à la somme totale de 1.440 euros euros ayant calculé une perte locative totale à compter de l’entrée en possession des lieux, préjudice qu’il estime consommé dès lors qu’il n’a pu louer les lieux du fait des désordres jusqu’au 10 septembre 2023, soit une perte de location de deux mois à compter de la prise de possession des lieux.

Il résulte des factures attestant des travaux nécessaires à la remise en état des lieux que les dernières réparations ont eu lieu fin septembre 2023. Monsieur [M] produit deux quittances de loyer pour les mois d’octobre 2023 à compter du 10 et pour le mois de novembre 2023, le loyer mensuel s’élevant à 720 euros.

Il résulte de ces éléments qu’il est justifié de l’existence d’une perte de locative en lien de causalité direct et certain avec les désordres par Monsieur [M].

Monsieur [M] sollicitant la somme de 1.440 euros, il sera fait droit à sa demande à hauteur de cette somme.

la résistance abusive :

Monsieur [M] reproche à ses vendeurs une résistance abusive pour leur réclamer réparation.

Le fait pour les époux [E] de s’opposer aux demandes amiables puis de se défendre dans le cadre d’une procédure judiciaire ne démontrent pas d’intention de nuire ou une résistance abusive.

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de Monsieur [M] tendant au paiement de dommages intérêts.

En conséquence, l’objet de la somme séquestrée

Sur les demandes reconventionnelles :

le paiement du solde du prix de vente (libération du séquestre) :

Les époux [E] sollicitent la libération de la somme placée sous séquestre, d’un montant de 5.000 euros (solde du prix de vente), actuellement consignée entre les mains de la comptable, à leur profit, conformément aux dispositions de l’acte de vente, les travaux ayant été exécutés et les lieux ayant été libérés de toute occupation à la date convenue entre les parties.

Monsieur [M] ne répond pas expressément dans le corps de ses conclusions à cette demande de libération du séquestre et, dans le dispositif de ses conclusions,demande de débouter les époux [E] de leurs demandes.

En l’espèce, il résulte des pièces aux débats que :

conformément à leur engagement, dont l’exécution était garantie par le séquestre d’une somme de 5.000 euros, les époux [E] ont commandé, payé et fait réaliser des travaux de peinture sur le plafond du séjour ( facture acquittée FA00001714 en date du 06 juillet 2023 émise par la SARL Couleur & Design)Monsieur [M] est entré en possession des lieux le 8 juillet 2025, à la date convenue par l’acte notarié.

Il en résulte que les vendeurs ont exécuté les obligations mises à leur charge qui consistaient à faire réaliser des travaux de peinture sur le plafond du séjour et de libérer les lieux au 8 juillet 2025, date d’échéance contractuellement fixée.

Il y a donc lieu d’ordonner la libération du séquestre d’un montant de 5.000 euros au profit des époux [E].

la résistance abusive :

Les circonstances propres à l’espèce, dans laquelle il est constant que les dégâts éventuels survenus depuis l’état des lieux, établi contradictoirement entre les parties avant la signature de l’acte de vente, étaient à la charge des vendeurs, ne caractérisent pas à la charge de l’acquéreur, qui a pu se prévaloir, fut-ce à tort mais de bonne foi des stipulations contractuelles, la résistance abusive, étant en outre relevé que les époux ne justifient en rien d’un préjudice de ce chef.

Sur les demandes accessoires :

Les demandes de chacune des parties étant partiellement accueillies, l’équité ne commande pas de faire application d’une indemnité fondée sur l’article 700 du code de procédure civile au profit d’une quelconque des parties.

Les dépens de l’instance seront partagés par moitié entre les parties.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [O] [E] et Madame [R] [C] épouse [E] à payer Monsieur [H] [M] la somme de 1.689,75 euros au titre des travaux de reprise ;

CONDAMNE Monsieur [O] [E] et Madame [R] [C] épouse [E] à payer Monsieur [H] [M] la somme de 1.689,75 euros au titre 1.440 euros au titre de la perte locative ;

REJETTE la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive formée par Monsieur [H] [M] ;

ORDONNE la libération de la somme de 5.000 euros séquestrée en vertu de l’acte de vente du 1er juillet 2023 au profit de Monsieur [O] [E] et Madame [R] [C] épouse [E] ;

DÉBOUTE chacune des parties de sa demande d’indemnité fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive formée par Monsieur [O] [E] et Madame [R] [C] épouse [E] ;

PARTAGE les dépens de l’instance par moitié entre les parties ;

REJETTE les autres demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LE JUGE