COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

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N° RG 22/00158 – N° Portalis DBYB-W-B7F-NNEP

Pôle Civil section 2

Date : 19 Septembre 2024

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 2

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDERESSE

Madame [Z] [L] épouse [O]

née le 12 Octobre 1947 à [Localité 4],

demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Justine BEIGNON, avocat postulant au barreau de MONTPELLIER et M^e LAURENT Julien, avocat plaidant au barreau de SAINT DENIS DE LA REUNION

DEFENDERESSE

S.A.R.L. LES OLIVIERS DU PIOCH, immatriculée au RCS de montpellier sous le n° 539 988 295, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Michel GOURON, avocat au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Florence LE GAL

Juge unique

assisté de Françoise CHAZAL greffier faisant fonction, lors des débats et du prononcé.

DEBATS : en audience publique du 20 Juin 2024

MIS EN DELIBERE au 19 Septembre 2024

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 19 Septembre 2024

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 2 octobre 2012, Mme [Z] [L] épouse [O] a donné à bail commercial à la SARL Les oliviers du Pioch un ensemble de biens situés à [Localité 2] au lieudit “[Localité 3]” une parcelle de terrain non-bâti arboré à usage agricole et non constructible d’une superficie globale de 20 000 m².

Le bail a été conclu pour une durée de 9 ans à compter du 1er septembre 2012.

Par acte de commissaire de justice du 5 janvier 2022, au visa des articles 1217 et 1227 du code civil, Mme [Z] [L] épouse [O] a assigné la SARL Les oliviers du Pioch devant le tribunal judiciaire de Montpellier aux fins de résolution du bail et de sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation et en réparation du préjudice moral subi.

Par conclusions notifiées par R.P.V.A le 23 août 2022, au visa des articles 1217 et 1227 et suivants du code civil, sous bénéfice de l’exécution provisoire, Mme [Z] [L] épouse [O] sollicite du tribunal

— de prononcer la résiliation du bail commercial en date du 2 octobre 2012, aux torts et griefs de la SARL LES OLIVIERS DU PIOCH,

— d’ordonner l’expulsion de la SARL LES OLIVIERS DU PIOCH et de tous occupants de son chef de l’immeuble des locaux en cause, à défaut de libération volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la décision à venir, et ce au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,

— d’ordonner en cas de besoin que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution,

— de condamner la SARL LES OLIVIERS DU PIOCH au paiement d‘une indemnité d’occupation de 1000€ par jour à compter de la date de la décision à intervenir et jusqu’à la libération complète des lieux et la remise des clés,

— de condamner la SARL LES OLIVIERS DU PIOCH à lui payer la somme de 5 000€ en réparation du préjudice moral subi,

— de condamner la SARL LES OLIVIERS DU PIOCH à lui payer la somme de 3.000€ au titre des disposition de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens comprenant les frais du constat d’huissier en date du 31 août 2021.

Par dernières conclusions notifiées par R.P.V.A le 1er avril 2024, au visa des dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce, la SARL Les oliviers du Pioch réclame du tribunal de rejeter les demandes de Mme [Z] [L] épouse [O] et de la condamner à lui payer la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile outre les dépens.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé pour plus de précisions sur les faits, prétentions et arguments des parties aux dernières conclusions régulièrement notifiées par bulletin au R.P.V.A. par Mme [Z] [L] épouse [O] et celles régulièrement notifiées par bulletin au R.P.V.A. par la SARL Les oliviers du Pioch.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 6 juin 2024 avec une audience de plaidoirie prévue le 20 juin 2024, où chacune des parties a remis ses conclusions et pièces à l’appui de leurs prétentions, étant observé que le procès-verbal de constat sur ordonnance du 31 août 2021 est produit à l’exception de sa page 2 et sa page 4 et incluant des clichés photographiques numérotés limitativement de 1 à 74, était produit aux débats. La décision a été mise en délibéré au 19 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la forme, la recevabilité de la demande en résiliation du bail :

la SARL Les oliviers du Pioch sollicite le rejet des demandes de la baileresse en ce qu’elle ne lui a pas délivré de commandement en application des dispositions de l’article 145-41 du code de commerce et ne lui a pas fait connaître son refus de renouvellement du bail, ne rapportant pas la preuve que des fautes de nature contractuelle auraient été commises entre le 10 juin 2021, date du renouvellement du bail purgé de toute faute antérieure et le 31 août 2021, date du constat d’huissier.

Toutefois, le bail commercial signé entre les parties le 2 octobre 2012 prévoit une clause intitulée 17. CLAUSE RESOLUTORE qui stipule en dernièr alinéa “ […] La présente clause résolutoire et ses effets immédiats ne privent pas le bailleur de son droit d’exercer la résiliation judiciaire pour les mêmes faits.”

Ainsi la clause résolutoire prévue au contrat n’exclut pas la faculté ouverte au bailleur de solliciter la résiliation judiciaire du bail sur le fondement des articles 1227 et suivants du code civil, ne nécessitant ni commandement ni “acte extrajudiciaire”.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1217 du code civil, sur le fondement duquel Mme [Z] [L] épouse [O] fonde ses demandes, “La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ; […]”

La demande en résiliation de bail formée par Mme [Z] [L] épouse [O] est donc recevable.

Sur fond, la résiliation du bail :

L’article 1728 du code civil prescrit que “Le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.”

Mme [Z] [L] épouse [O] ayant fait le choix de la résiliation judiciaire et de la sorte choisi de soumettre à l’appréciation du tribunal la gravité des fautes contractuelle qu’elle invoque, et en l’espèce il s’agit de

— la réalisation par la SARL Les oliviers du Pioch de “nombreux aménagements, de nombreuses constructions non démontables puisqu’elles étaient scellées, et avec du béton.”

— de “constructions (qui) n’ont pas toutes été réalisées pour les besoins de l’activité de la SARL LES OLIVIERS DU PIOCH, puisqu’il s’agissait d’aménagement afin de pouvoir habiter sur la parcelle”, constructions édifiées sans qu’elle les ai autorisées, n’ayant pas été informé et les ayant découvertes fortuitement, l’usage de la parcelle n’étant donc pas uniquement à titre commercial mais également à titre d’habitation qui comprend la présence de tout les équipement nécessaires à une habitation “ (lave linge sèche linge, télévision, réfrigérateur, d’un canapé, d’un lit (photo 113)…”, le contrat de bail commercial du 2 octobre 2012 n’autorisant pas un usage d’habitation des lieux loués, au vu de la destination des lieux mentionnée à l’article 4 du bail,

— l’installation d’un panneau indiquant « PEPINIERE » et d’une pancarte « VENTE DE TERRE », pour laquelle, le preneur n’a pas sollicité d’ autorisation,

— la présence d’amas de terre de différentes natures sur le flanc est de la parcelle non loué, outre la présence la présence de plaques alvéolaires, pots de jardin, containers en plastiques, tronc d’arbres, alors que “le contrat de bail prévoit expressément qu’ « il est interdit au preneur d’embarrasser d’occuper même temporairement ou d’annexer même partiellement les parties de l’ensemble immobilier non comprises dans la présente location».”,

— l’empêchement agressif par la défenderesse de l’accès à sa parcelle de terrain.

La SARL Les oliviers du Pioch réplique que le bailleur a donné son accord sur tous les griefs invoqués.

Force est de constater que par ses pièces 4 et 5 produites aux débats, la SARL Les oliviers du Pioch rapporte la preuve que Mme [Z] [L] épouse [O] l’a autorisé à implanter des serres nécessaires à son exploitation agricole, et était informée du projet de l’intéressée en édification d’un bureau d’accueil et d’un local technique -attestation du 10 mai 2013 signée de sa main.

Par conséquent ne constitue nullement un grief, la réalisation par la SARL Les oliviers du Pioch de “nombreux aménagements, de nombreuses constructions non démontables […] scellées, et avec du béton.” outre les éléments édifiés par ses soins sur la parcelle utiles et nécessaires au développement de son exploitation agricole, tels que décrits et visibles aux vu des 72 clichés transmis par procès-verbal de constat qui en mentionne un total de 106 aux termes de sa page 5, étant observé qu’il n’y figure aucun lit, ni en descriptif ni en en photo.

Sur le point précis de l’ensemble consitué par un grand batiment en bardage métallique, où “s’ouvre un espace à destination d’habitation”, avec un linéaire de cuisine, table, canapé, réfrigérateur, outre un bureau, une salle d’eau, et un cabinet de toilettes, il est répondu au commissaire de justice que ces équipements constituent un espace de repos pour les employés. Mme [Z] [L] épouse [O] ne rapporte pas la preuve en conséquence d’un usage aux fins d’habitation, usage différent à la destination des lieux loués.

Par ailleurs l’installation d’un panneau indiquant « PEPINIERE » et celle d’une pancarte « VENTE DE TERRE » ne constituent pas de fautes contractuelles, ces éléments, ainsi que les plaques alvéolaires, pots de jardin, containers en plastiques, tronc d’arbres, étant en parfaite cohérence avec l’actvité de la défenderesse.

S’agissant de la présence d’amas de terre de différentes natures sur le flanc est de la parcelle non loué, et l’empêchement agressif allégué de l’accès à sa parcelle de terrain, Mme [Z] [L] épouse [O] n’en rapporte pas la preuve ni aux termes du constat rédigé par le commissaire de justice ni au vu des clichés produits.

Au vu de ce qui précède, Mme [Z] [L] épouse [O] est déboutée de sa demande en résiliation du bail ainsi que de sa demande en paiement d’une indemnité en réparation de son préjudice moral.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Il y a lieu de condamner Mme [Z] [L] épouse [O] succombant aux entiers dépens de l’instance.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent. La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’État majorée de 50 %.

En l’espèce, l’équité commande de condamner Mme [Z] [L] épouse [O] à payer à la SARL Les oliviers du Pioch la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, contradictoirement en premier ressort, par mise à disposition du jugement au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Déboute Mme [Z] [L] épouse [O] de sa demande en résiliation du bail commercial,

DÉBOUTE Mme [Z] [L] épouse [O] de sa demande de dommages et intérêts afférente à son préjudice moral,

CONDAMNE Mme [Z] [L] épouse [O] aux entiers dépens de l’instance,

CONDAMNE Mme [Z] [L] épouse [O] à payer à la SARL Les oliviers du Pioch la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe civil le 19 septembre 2024.

LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,

Françoise CHAZAL Florence LE-GAL