TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

N° RG : N° RG 24/00458 – N° Portalis DBW5-W-B7I-I5J7

Minute N°

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 09 Octobre 2025

Nous, Marie-Ange LE GALLO, Première Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de CAEN

Assistée de Véronique ACCARD, Greffier

Tenant audience publique de RÉFÉRÉ

ENTRE

DEMANDEUR(S)

Monsieur [S] [W]

né le 03 Mai 1974 à [Localité 8], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Frédéric GUILLEMARD, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 39

S.C.I. BHSC IMMO

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Frédéric GUILLEMARD, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 39

ET

DÉFENDEUR(S)

Madame [O] [N]

née le 09 Juin 1993 à [Localité 8]

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Jérôme MARAIS, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 18

Monsieur [Z] [B]

né le 20 Avril 1994 à [Localité 7]

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Jérôme MARAIS, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 18

S.D.C. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 2] représenté par la SARL H & F GESTION, ès-qualités de Syndic de copropriété, ayant son siège social sis [Adresse 6], dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e David DREUX, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 033

LE

COPIE EXÉCUTOIRE et EXPÉDITION à

M^e David DREUX – 033, M^e Frédéric GUILLEMARD – 39, M^e Jérôme MARAIS – 18

EXPÉDITIONS à

S.A.R.L. [Localité 8] IMMOBILIER Exerçant sous l’enseigne “LE STRAT IMMOBILIER”, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Jérôme MARAIS, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 18

Monsieur [J] [R], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Jérôme MARAIS, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 18

DEBATS

Après que les parties ou leurs conseils ont été entendus en leurs explications et plaidoiries à l’audience publique du 28 août 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 9 octobre 2025 par mise à disposition au greffe en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

FAITS ET PROCEDURE

Vu les assignations délivrées par [S] [W] les 30 et 31 juillet 2024 à [Z] [B] et [O] [K] ;

Vu les assignations délivrées par [S] [W] et la société civile immobilière BHSC IMMO (la Société BHSC IMMO), demanderesse intervenante à titre volontaire, les 28 février et 13 mars 2025 au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] (le SDC du [Adresse 2]), à la société à responsabilité limitée [Localité 8] IMMOBILIER (la Société [Localité 8] IMMOBILIER), exerçant sous l’enseigne « LE STRAT IMMOBILIER », et à [J] [R] ;

Les deux procédures ont fait l’objet d’une jonction.

A l’audience du 28 août 2025, [S] [W] et la Société BHSC IMMO, représentés par leur conseil, sollicitent la désignation d’un expert judiciaire avec pour mission principale de constater et analyser les désordres affectant un immeuble situé [Adresse 4], dont la Société BHSC IMMO, ayant pour gérant [S] [W], est propriétaire de plusieurs lots. Ils sollicitent également la condamnation in solidum d'[Z] [B], [O] [N], [J] [R] et la Société [Localité 8] IMMOBILIER à leur verser la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Enfin, ils concluent au débouté de l’ensemble des demandes présentées par [Z] [B], [O] [N], [J] [R] et la Société [Localité 8] IMMOBILIER.

En réponse, [Z] [B], [O] [N], [J] [R] et la Société [Localité 8] IMMOBILIER, par l’intermédiaire de leur conseil, sollicitent leur mise hors de cause et la condamnation de [S] [W] et la Société BHSC IMMO, outre aux dépens, à leur payer solidairement à chacun la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles. A titre subsidiaire, dans l’hypothèse d’une mesure d’expertise judiciaire, ils proposent de compléter la mission de l’expert de la manière suivante :

Etablir la période à laquelle les tuyaux ont été installés ;Etablir la période à laquelle l’extension a été réalisée.Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son conseil, émet les protestations et réserves d’usage.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’expertise

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir, avant tout procès, la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution du litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Il est constant que les dispositions de l’article 146 du même code, prévoyant qu’aucune mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence d’une partie dans l’administration de la preuve, ne s’appliquent pas lorsque le juge est saisi, comme en l’espèce, avant tout procès au fond, d’une demande d’expertise.

En l’espèce, le procès-verbal de constat dressé le 13 février 2024 relève, au rez-de-chaussée du bâtiment B, la présence d’alimentations passant par les parties communes, ainsi que des conduits d’évacuation des eaux usées de 100 mm provenant de l’appartement d'[Z] [B] et traversant les parties communes de la Société BHSC IMMO. Il est également constaté, dans le local de la société demanderesse, la présence d’un tuyau d’évacuation des eaux usées provenant du même appartement passant par les parties communes et traversant le local. Par ailleurs, le commissaire de justice fait état d’une extension sur la façade de l’immeuble, ainsi que des évacuations provenant de l’appartement, passant au-dessus de la fenêtre du local de la Société BHSC IMMO. Enfin, il est indiqué que les parties privatives sont accaparées par [J] [R].

Le procès-verbal de constat dressé le 27 novembre 2024 fait état des mêmes désordres.

L’expert [C] [V], dans un rapport d’expertise amiable établi le 4 décembre 2024, confirme qu'[Z] [B] et [O] [K] ont installé un réseau d’eaux usées et d’alimentation d’eau dans les parties communes sans aucune autorisation du syndic de copropriété. Il note également la présence d’un réseau d’évacuation des eaux usées en PVC de 100 mm à l’intérieur de l’appartement de [S] [W]. L’expert observe, par ailleurs, sur la partie en plancher bois de cet appartement, la présence d’un champignon, ainsi que des poutrelles, sur la partie en béton, posées de manière irrégulière sur le mur de refend. Il constate également une dégradation de l’ensemble des structures en bois des chiens-assis, des fuites ou cassures au niveau des réseaux d’eaux usées traversant l’extérieur de la façade, ainsi que la présence d’une extension en bardage de bois au niveau du logement d'[Z] [B] et [O] [K], empêchant l’installation de volets sur les menuiseries extérieures de l’appartement de [S] [W]. Il est aussi constaté une dégradation de la couverture en ardoise, des gouttières et éléments en zinc, ainsi qu’une dégradation importante des joints et l’absence de moellons en pierre.

Enfin, le rapport de constat de l’état parasitaire et du champignon lignivore dans les immeubles bâtis, non bâti et sur les ouvrages réalisé par la société RITMODiag le 11 juillet 2025 fait état de la présence de champignons à pourriture fibreuse blanche de type Donkioporia Expansa et d’insectes à larves xylophages de type petites vrillettes au sein de l’appartement situé au rez-de-chaussée et appartenant aux demandeurs.

Le SDC du [Adresse 2] ne s’oppose pas formellement à la demande d’expertise.

En raison de l’impossibilité à ce stade de tendre vers un accord amiable et de bénéficier d’une analyse contradictoire des désordres dénoncés, la demande d’expertise judiciaire n’apparaît manifestement pas infondée. Il y sera en conséquence fait droit dans les termes du dispositif de la présente décision.

[Z] [B], [O] [N], [J] [R], ainsi que la Société [Localité 8] IMMOBILIER sollicitent leur mise hors de cause. Ils soutiennent que [S] [W] a donné son accord à [Z] [G] et [O] [K] pour modifier les tuyaux de passage d’évacuation des eaux usées traversant son lot. Ils font également valoir que le passage des anciennes canalisations, ainsi que l’extension existaient avant l’acquisition du bien par [Z] [B], [O] [K] et [J] [R].

Toutefois, les responsabilités n’étant pas à ce stade établies, il apparait opportun qu'[Z] [B] et [O] [N], actuels propriétaires des lots situés au-dessus de l’appartement des demandeurs, participent aux opérations d’expertise. Il en va de même pour [J] [R], ancien propriétaire, que les demandeurs désignent comme ayant réalisé les travaux litigieux. Enfin, la mise en cause de la Société [Localité 8] IMMOBILIER, ancien syndic de copropriété de l’immeuble, apparaît également nécessaire, notamment afin qu’elle puisse fournir des précisions sur les travaux effectués dans les parties communes.

En l’état de ces éléments, [Z] [B], [O] [N], [J] [R] et la Société [Localité 8] IMMOBILIER seront déboutés de leurs demandes de mise hors de cause.

Sur les dépens

[S] [W] et la Société BHSC IMMO, demandeurs à la mesure d’expertise, seront condamnés aux dépens de la présente instance.

[Z] [B], [O] [N], [J] [R] et la Société [Localité 8] IMMOBILIER n’étant pas condamnés aux dépens, [S] [W] et la Société BHSC IMMO seront déboutés de leur demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’apparaît pas inéquitable de débouter [Z] [B], [O] [N], [J] [R] et la Société [Localité 8] IMMOBILIER de leur demande formée au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Nous, statuant en matière de référés, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, par application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles aviseront, mais, dès à présent,

DEBOUTONS [Z] [B], [O] [N], [J] [R] et la Société [Localité 8] IMMOBILIER de leurs demandes de mise hors de cause ;

ORDONNONS une expertise et désignons pour sa prise en charge [Y] [F] ([Courriel 9]), expert près de la cour d’appel de [Localité 8], avec pour mission de :

— Se faire remettre tous documents afférents au litige et entendre tous sachant,

— Se rendre sur les lieux ([Adresse 5]) après avoir convoqué les parties et leurs conseils,

— Constater les désordres dénoncés dans l’assignation,

— Dire si les désordres, malfaçons, non-façons et non-conformités relevés résultent de défauts d’exécution, de défauts de conception, de non-conformités contractuelles ou aux règles de l’art ou, plus généralement, de toutes autres causes ;

— Dire si ces désordres, malfaçons, non-façons et non-conformités compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination,

— Indiquer les travaux de réfection à engager,

— Évaluer le coût de ces travaux,

— Évaluer, le cas échéant, les préjudices subis,

— Apporter toutes précisions utiles à la solution du litige

FAISONS injonction aux parties de communiquer aux autres parties les documents de toute nature qu’elles adresseront à l’expert pour établir le bien fondé de leurs prétentions ;

RAPPELONS que l’article 276 du code de procédure civile dispose que lorsqu’elles sont écrites, les dernières observations ou réclamations des parties doivent rappeler sommairement le contenu de celles qui ont été présentées antérieurement, l’expert étant fondé le cas échéant à ne pas tenir compte des observations écrites qui n’auraient pas été reprises par les parties ;

RAPPELONS qu’en application de l’article 276 du code de procédure civile, l’expert peut remettre son rapport lorsque les parties n’ont pas produit, dans les délais impartis par l’expert, les pièces demandées ou leurs observations ;

DISONS que l’expert désigné déposera, après un pré-rapport adressé aux parties avec un délai pour leurs réponses éventuelles d’au moins six semaines, son rapport écrit, en double exemplaire, au greffe du tribunal judiciaire de CAEN dans les NEUF MOIS de l’avis de versement de la consignation, et au plus tard avant le 9 septembre 2026, terme de rigueur, et qu’il en adressera une copie à chaque partie ;

DISONS que l’expert sera remplacé sur simple requête des parties en cas de refus ou d’empêchement de celui-ci par ordonnance du magistrat chargé du contrôle des opérations d’expertise ;

DISONS qu’en cas de difficultés faisant obstacle à l’accomplissement de sa mission ou si une extension s’avérait nécessaire, de même qu’en cas de survenance ou d’annonce de pourparlers transactionnels, d’insuffisance manifeste de la provision allouée, ou de retard prévisible dans le respect du délai imparti pour le dépôt du rapport, l’expert en avisera le magistrat chargé du contrôle des opérations d’expertise ;

RAPPELONS qu’en application des dispositions de l’article 282 al 5 du code de procédure civile, l’expert devra lors du dépôt de son rapport accompagner celui-ci de sa demande de rémunération et avoir adressé celle-ci aux parties afin de justifier par tout moyen la date d’accomplissement de cette formalité ;

DISONS que [S] [W] et la Société BHSC IMMO devront consigner à la régie des avances et des recettes du tribunal judiciaire de CAEN la somme globale de 3 000 € (trois mille euros) à titre provisionnel, à valoir sur les frais et honoraires de l’expert et ce, avant le 9 décembre 2025 ;

DISONS qu’à défaut de consignation dans les délais impartis, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

INDIQUONS que l’expert procédera à sa mission dès qu’il sera avisé du versement de la consignation ci-dessus fixée ;

COMMETTONS, pour suivre les opérations d’expertise, le magistrat chargé du contrôle des expertises ;

CONDAMNONS [S] [W] et la Société BHSC IMMO aux dépens de la présente instance ;

DEBOUTONS [S] [W], la Société BHSC IMMO, [Z] [B], [O] [N], [J] [R] et la Société [Localité 8] IMMOBILIER de leurs demandes formées en applications des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que cette décision est de droit exécutoire par provision ;

En foi de quoi, la présente ordonnance a été signée par le président et le greffier.

Le greffier, Le président,

Véronique ACCARD Marie-Ange LE GALLO