TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [P] [D]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Jean-Claude BOUCTOT

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/07275 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5QNR

N° MINUTE : 6

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 23 janvier 2025

DEMANDEUR

Monsieur [U] [N] ayant pour mandataire de gestion le Cabinet CLEMENT TOURON & Cie, SAS ayant son siège social [Adresse 2] à [Localité 4],

[Adresse 3]

représenté par M^e Jean-Claude BOUCTOT, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDERESSE

Madame [P] [D],

[Adresse 1]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 26 novembre 2024

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 23 janvier 2025 par Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 23 janvier 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/07275 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5QNR

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 5 mars 2012, M. [U] [N] a consenti un bail d’habitation à M [L] [E] [S] sur des locaux situés au [Adresse 1] (rez-de-chaussée, porte droite), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 726 euros et d’une provision pour charges de 70 euros.

M [L] [E] [S] a habité les lieux avec Mme [P] [D], devenue son épouse.

A la suite du divorce par consentement mutuel des époux [E] [S] en date du 5 octobre 2022, Mme [P] [D] est restée seule dans les lieux.

Par acte de commissaire de justice du 11 mars 2024, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 2 561,72 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [P] [D] le 15 mars 2024.

Par assignation du 16 juillet 2024, M. [U] [N] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [P] [D] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,3 841,86 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 2 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,1 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 29 juillet 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 26 novembre 2024, M. [U] [N] produit des conclusions additionnelles auxquelles il se rapporte, et précise que la dette locative, actualisée au 25 novembre 2024, s’élève désormais à 4 897,26 euros. M. [U] [N] considère par ailleurs qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il expose que le dernier versement intégral de Mme [P] [D] date de juillet 2023 et que depuis, Mme [P] [D] ne verse que des loyers partiels.

Mme [P] [D], comparante en personne, demande à pouvoir se maintenir dans les lieux et sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

Elle expose qu’elle n’a pas de travail et qu’elle perçoit le RSA à hauteur de 552 euros et la CAF à hauteur de 332 euros. Elle a signé un contrat de travail indépendant le 30 novembre 2024 de sorte qu’elle va percevoir 3 000 euros par mois. Elle indique que son but est de rester dans l’appartement et de régler sa dette.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [P] [D] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

M. [U] [N] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Dès lors que le contrat de bail a été reconduit tacitement postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, c’est alors ce délai de six semaines qui s’applique et non plus celui de deux mois, quand bien même ce dernier délai de deux mois était initialement prévu dans la clause résolutoire.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié à la locataire le 11 mars 2024 et la somme de 2 561,72 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 22 avril 2024.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que, Mme [P] [D] n’a pas repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l’audience.

Ces délais de paiement, nécessairement fondés sur les dispositions de l’article 1343-5 du code civil et non sur celles de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ne pourront donc pas excéder deux ans ni avoir pour effet de suspendre la résiliation du bail.

Toutefois, il ressort également des éléments du dossier que les revenus du foyer de Mme [P] [D] ne lui permettent pas d’assumer régulièrement le paiement du loyer actuel ni, à plus forte raison, d’envisager un plan d’apurement de la dette.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement et d’ordonner en conséquence à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M. [U] [N] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, M. [U] [N] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 25 novembre 2024, terme de novembre 2024 inclus, Mme [P] [D] lui devait la somme de 4 897,26 euros.

Mme [P] [D] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision en l’absence de remise à personne de tout acte de procédure.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 956,07 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 23 avril 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [U] [N] ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Mme [P] [D], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de M. [U] [N] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par ordonnance de référé, contradictoire, rendue en premier ressort et assortie de plein droit de l’exécution provisoire en toutes ses dispositions,

Renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’urgence et l’absence de contestation sérieuse,

CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 11 mars 2024 n’a pas été réglée dans le délai de six semaines,

CONSTATONS, en conséquence, que le contrat conclu le 5 mars 2012 entre M. [U] [N], d’une part, et Mme [P] [D], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] (rez-de-chaussée, porte droite, une cave n°10) est résilié depuis le 22 avril 2024,

DISONS n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [P] [D], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNONS à Mme [P] [D] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] (rez-de-chaussée, porte droite) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DISONS qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLONS que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNONS Mme [P] [D] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 956,07 euros (neuf cent cinquante-six euros et sept centimes) par mois,

DISONS que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 23 avril 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNONS Mme [P] [D] à payer à M. [U] [N] la somme de 4897,26 euros (quatre mille huit cent quatre-vingt-dix-sept euros et vingt-six centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 25 novembre 2024, terme de novembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

CONDAMNONS Mme [P] [D] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 11 mars 2024 et celui de l’assignation du 16 juillet 2024,

CONDAMNONS Mme [P] [D] à payer à M. [U] [N] la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 23 janvier 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge