TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

11 rue Dumont d’Urville

CS 45257 -

14052 CAEN CEDEX 4

☎ :0250101300

N° RG 24/02347 – N° Portalis DBW5-W-B7I-I4AA

Minute : 2024/

Cabinet

JUGEMENT

DU : 28 Janvier 2025

S.A. LES FOYERS NORMANDS

C/

[F] [E]

[O] [E]

Copie exécutoire délivrée le :

à : S.A. LES FOYERS NORMANDS

Copie certifiée conforme délivrée le :

à : S.A. LES FOYERS NORMANDS

M. [F] [E]

Mme [O] [E]

Préfecture du CALVADOS

JUGEMENT

DEMANDEUR :

S.A. LES FOYERS NORMANDS (RCS Caen 593.820.301)

dont le siège social est sis 2 rue des frères Wilkin – CS 80001 – 14460 COLOMBELLES

Représentée par Madame [D] [L], régulièrement munie d’un pouvoir,

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [F] [E]

né le 01 Mars 1972 à CAEN (14000)

demeurant 5 Impasse des Sangles – 14190 SAINT-SYLVAIN

comparant en personne

Madame [O] [E]

née le 25 Avril 1979 à CAEN (14000)

demeurant 5 Impasse des Sangles – 14190 SAINT-SYLVAIN

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Pascale VIAUD, Magistrat honoraire, juge des contentieux de la protection

Greffier : Céline LEVIS, Greffière présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 26 Novembre 2024

Date des débats : 26 Novembre 2024

Date de la mise à disposition : 28 Janvier 2025

Suivant acte sous seing privé en date du 16 juin 2010, les Foyers Normands ont donné à bail à Monsieur et Mme [E] un immeuble à usage d’habitation sis 5 Impasse des Sangles à Saint-Sylvain (14) moyennant un loyer mensuel révisable de 497,34 euros, charges comprises.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 décembre 2023, les Foyers Normands ont fait délivrer à Monsieur et Mme [E] un commandement de payer la somme principale de 6545,56 euros au titre des loyers et charges impayés à cette date.

Ces commandement étant restés infructueux, les Foyers Normands ont fait assigner Monsieur et Mme [E] devant le juge des contentieux de la protection de Caen par acte de commissaire de justice en date du 27 mai 2024 afin de voir :

— prononcer la résiliation du bail,

— ordonner l’expulsion de Monsieur et Mme [E], de leurs biens et de tous occupants de leur chef, avec si besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— condamner solidairement Monsieur et Mme [E] au paiement :

* de la somme de 6545,56 euros au titre des loyers et charges à la date du commandement,

* des loyers échus postérieurement au commandement,

* d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et charges jusqu’à libération effective des lieux,

* de la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,

— de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

L’assignation a été régulièrement notifiée à la Préfecture du Calvados le 28 mai 2024 conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

A l’audience du 26 novembre 2024 à laquelle l’affaire a été appelée, les Foyers Normands, dûment représentés, sollicitent le bénéfice de l’acte introductif d’instance exposant notamment que le défaut de règlement des loyers et des charges dus dans les deux mois suivant le commandement de payer, les a amené à se prévaloir de la clause résolutoire prévue par le contrat.

Les Foyers Normands ont indiqué ne pas s’opposer à l’octroi de délai de paiement et actualisé leur créance à la somme de 5295,69 euros arrêtée au 21 novembre 2024.

Monsieur et Mme [E] comparaissent et reconnaissent le principe et le montant de la dette.

Ils estiment être en situation de régler la dette locative et sollicitent des délais de paiement, proposant de régler la somme de 117,08 euros par mois au titre de l’arriéré.

Ils sollicitent la suspension de la clause résolutoire.

MOTIFS DE LA DECISION

1° – Sur la demande de résiliation du bail

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable à la date du contrat dispose que, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Aux termes de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail et reproduite dans le commandement de payer, faute de paiement à son échéance de tout ou partie du loyer ou des charges et ce, deux mois après un commandement de payer demeuré sans effet, le bail est résilié de plein droit.

En l’espèce, il résulte des éléments versés au débat par les Foyers Normands que Monsieur et Mme [E] n’ont pas réglé les sommes dues dans les deux mois ayant suivi le commandement.

Il convient en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail du logement sont réunies à la date du 14 février 2024.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023, le juge peut accorder, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, des délais de paiement au locataire à condition qu’il soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience

En l’espèce, eu égard à l’accord du bailleur, compte tenu de la reprise du paiement du loyer avant l’audience justifiée par les pièces versées au débat et de la possibilité d’apurer la dette dans les délais offerts par la loi, il sera accordé à Monsieur et Mme [E] les délais de paiement sollicités, avec clause de déchéance du terme dans l’hypothèse du non respect de l’échéancier.

Monsieur et Mme [E] devront donc régler la somme de 117,08 euros par mois, en sus du loyer en cours, charges comprises, avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, la dette devant être payée en totalité au terme du 36ème mois.

Monsieur et Mme [E] ayant présenté une demande de suspension de la clause résolutoire à laquelle rien ne s’oppose, et ayant repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de ladite clause sont suspendus pendant le cours des délais de paiement accordés.

Si les locataires se libèrent dans le délai et selon les modalités fixées, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué.

En cas de non respect des modalités de paiement ainsi accordées, la clause résolutoire produira tous ses effets, le bail sera résilié, l’expulsion des locataires pourra être mise en oeuvre et une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si les baux avaient continué à courir sera due jusqu’à libération effective des lieux et la remise des clefs.

En outre, à défaut d’un seul paiement à son échéance, toutes les sommes restant dues deviendront alors immédiatement exigibles et pourront être recouvrées au moyen de la présente décision.

2° – Sur la demande en paiement.

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Au vu des pièces produites, notamment le contrat de bail et le décompte, il apparaît que Monsieur et Mme [E] restent redevables de la somme de 5295,69 euros au titre de l’arriéré de loyer, charges et indemnités d’occupation dû au 21 novembre 2024, somme au paiement de laquelle il convient de les condamner solidairement, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

3° – Sur la demande de dommages et intérêts

Faute de preuve d’un dommage indépendant du retard de paiement des loyers, les Foyers Normands sont déboutés de leur demande.

4° – Sur les dépens

Compte tenu des délais accordés, il n’est pas inéquitable de laisser à la charge des Foyers Normands les frais irrépétibles non compris dans les dépens.

La charge des dépens sera supportée par Monsieur et Mme [E] conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile et comprendra notamment le coût du commandement de payer délivré le 14 décembre 2023.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation de plein droit du bail du logement liant les Foyers Normands à Monsieur et Mme [E] à la date du 14 février 2024.

CONDAMNE solidairement Monsieur et Mme [E] à verser aux Foyers Normands la somme de 5295,69 euros au titre de l’arriéré impayé de loyers, charges et indemnités d’occupation à la date du 21 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

AUTORISE Monsieur et Mme [E] à s’acquitter de leur dette en trente cinq versements mensuels consécutifs de 117,08 euros, en plus du loyer courant charges comprises et d’un trente sixième versement qui soldera la dette en principal, frais, intérêts et devant intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette.

DIT qu’à défaut d’un seul paiement à son échéance, toutes les sommes restant dues deviendront alors immédiatement exigibles et pourront être recouvrées au moyen de la présente décision.

SUSPEND les effets de clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés, sous réserve du respect des conditions fixées.

DIT que si Monsieur et Mme [E] se libèrent de la dette selon les modalités fixées, la clause résolutoire sera réputée non acquise.

DIT qu’en revanche, faute de paiement d’une mensualité ou d’un seul loyer à la bonne date, la clause résolutoire sera acquise, le bail résilié et Monsieur et Mme [E] tenus de rendre libre de leur personne, de leurs biens et tous occupants de leur chef les lieux sis 5 Impasse des Sangles à Saint-Sylvain (14).

DIT qu’à défaut pour Monsieur et Mme [E] de libérer spontanément les lieux , les Foyers Normands seront autorisés à poursuivre leur expulsion par tous voies et moyens de droit, y compris avec le concours de la force publique.

CONDAMNE solidairement dans cette hypothèse Monsieur et Mme [E] à payer aux Foyers Normands une indemnité d’occupation des lieux mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si l’exécution du bail s’était poursuivie et ce jusqu’à libération des lieux.

CONDAMNE solidairement Monsieur et Mme [E] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 14 décembre 2023.

REJETTE le surplus des demandes des parties.

Dit qu’une copie de la présente décision sera transmise par le greffe à la Préfecture du Calvados.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION