N° du répertoire général : N° RG 23/00636 – N° Portalis DBW5-W-B7H-IIWJ

28D Demande relative aux charges et revenus de l’indivision

JUGEMENT N°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

PROCEDURE CHAMBRE ECRITE

JUGEMENT DU 30 JANVIER 2025

DEMANDEUR:

La société [26]

RCS de Caen n° [N° SIREN/SIRET 13]

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 10]

Représentée par M^e Alain OLIVIER, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 10

et

DEFENDEURS :

La SCI [25]

RCS de Caen n°[N° SIREN/SIRET 15]

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 12]

La CONGREGATION DITE PROVINCE DE FRANCE DE L’UNION NOTRE DAME DE CHARITE

SIRET n°[N° SIREN/SIRET 11]

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 6]

Madame [I] [Y]

née le [Date naissance 2] 1974 à [Localité 24]

demeurant [Adresse 14]

Madame [M] [N] veuve [Y]

née le [Date naissance 7] 1948 à [Localité 24]

demeurant [Adresse 9]

Monsieur [B] [Y]

né le [Date naissance 8] 1972 à [Localité 24]

demeurant [Adresse 22]

Madame [Z] [Y] épouse [C]

née le [Date naissance 4] 1978 à [Localité 24]

demeurant [Adresse 18]

Tous représentés par M^e Nicolas MARGUERIE, membre de la SCP DOREL – LECOMTE- MARGUERIE, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 24

COPIE EXÉCUTOIRE à

M^e Nicolas MARGUERIE – 24, M^e Alain OLIVIER – 10

Madame [W] [A] épouse [H]

née le [Date naissance 1] 1957 à [Localité 31]

demeurant [Adresse 5]

Représentée par M^e Nicolas MARGUERIE, membre de la SCP DOREL – LECOMTE- MARGUERIE, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 24

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Mélanie Hudde, juge, statuant en juge unique, les avocats de la cause en ayant été avisés ;

Greffières : Emmanuelle Mampouya, greffière, présente lors des débats et Béatrice Faucher, greffière, présente lors de la mise à disposition ;

DÉBATS à l’audience publique du 17 octobre 2024 ;

DÉCISION contradictoire, en premier ressort.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 30 janvier 2025, après prorogation du délibéré fixé initialement au 16 janvier 2025.

FAITS ET PROCÉDURE

Selon attestation rectificative du 7 mars 2003, la société [26] est propriétaire, depuis le 2 octobre 2002, d’une propriété bâtie située à [Localité 24] à l’angle des [Adresse 30] et [Adresse 3] et cadastrée Section KK n° [Cadastre 19] et [Cadastre 21] pour une contenance totale de 1a 62 ca, ladite propriété consistant, selon la désignation retenue, en :

“ Un immeuble à usage de commerce et d’habitation, avec cour commune accessible par un portail au numéro [Adresse 3], comprenant :

— au rez de chaussée : une salle de restaurant bar, cuisine, bureau de tabac, une chaufferie.

— au premier étage : salles à usage de restaurant, escalier, ascenseur.

— au deuxième étage : locaux à usage de réserves et vestiaires du personnel, escalier, ascenseur, réserve de tabac.

— au troisième étage : un appartement à usage d’habitation composé d’une salle de séjour, un petit bureau, deux chambres, salle de bains, lingerie, cuisine, WC, et sous les combles : grenier avec chambre mansardée.

Cour commune avec Monsieur [R] ou représentants cadastrée section KK numéro [Cadastre 20] -[Adresse 3] pour 0a 56 ca (…).”

La propriété bâtie de la société [26] jouxte un immeuble situé au [Adresse 3], cadastré Section KK n° [Cadastre 27], lequel a été mis en vente par l’intermédiaire de l’étude notariale GOUHIER-[S]-PEAN. Cette mise en vente a donné lieu à une annonce publiée en 2021 sur le site internet www. immobilier.notaires.fr mentionnant : “Servitude : ESCALIER”.

Par courriers recommandés de son conseil en date des 9 et 15 septembre 2021, la société [26] a fait savoir à Maître [S] que l’escalier “situé sur la parcelle [Cadastre 21]” “n’est grevé d’aucune servitude au profit de la parcelle [Cadastre 27]”, l’acte authentique du 2 octobre 2002 étant “dépourvu de toute mention relative à une éventuelle servitude au profit de la parcelle voisine”. Il a été rappelé à Maître [S] qu'“une servitude de passage discontinue ne peut s’acquérir que par titre en application de l’article 691 du code civil. En l’espèce, force est de constater que les consorts [R] ne justifient, en leur qualité de propriétaires de l’immeuble du [Adresse 3], d’aucune convention de servitude dûment publiée au bureau des hypothèques. Ce qui veut dire que c’est de manière erronée que l’annonce que vous avez publiée dans le cadre d’une vente notariale interactive (…) comporte une mention selon laquelle ledit immeuble bénéficierait d’une servitude d’escalier. Aussi, au vu des explications qui précèdent, il est impératif que cette mention soit retirée afin que l’acte authentique de vente que vous recevrez soit dépourvu d’une indication erronée sur une éventuelle servitude grevant la parcelle cadastrée KK [Cadastre 19]-[Cadastre 20]-[Cadastre 21] au profit de la parcelle cadastrée [Cadastre 27] que vous avez mis en vente”. Une sommation interpellative a également été signifiée à Maître [S] le 27 septembre 2021.

Par lettre de son conseil en date du 7 janvier 2022, Maître [S] a répondu qu’il résultait des mentions de l’acte de vente du 2 octobre 2002 “que les deux propriétés se partagent un droit à une cour commune en indivision” et a ajouté :

“Selon la jurisprudence, tout bien immobilier nécessaire à plusieurs fonds constitue une indivision perpétuelle dès lors que l’usage ou l’exploitation des immeubles principaux serait impossible ou notablement détériorés si leurs propriétaires respectifs n’avaient pas l’usage de la chose commune.

En ce sens : Civ. 3ème, 12 octobre 2010, n° 09-12.082.

Tel est le cas en l’espèce dès lors que l’escalier débouchant dans la cour commune constitue le seul accès à l’immeuble situé [Adresse 3].

Il ne s’agit pas en l’espèce d’une servitude mais d’une indivision perpétuelle”.

Par courrier de son conseil en date du 1er février 2022, la société [26] a contesté l’existence d’une indivision perpétuelle, la parcelle [Cadastre 27] n’étant “nullement enclavée”.

Suivant acte authentique en date du 2 février 2022, reçu par Maître [S] avec la participation de Maître [L], la société dénommée “SCI [25]” a acquis auprès de la congrégation dite [28], de Mme [M] [N] veuve [Y], de M. [B] [Y], de Mme [Z] [Y] épouse [C], de Mme [I] [Y] et de Mme [W] [A] épouse [H] la propriété bâtie située au [Adresse 3]) et cadastrée Section KK n° [Cadastre 27] pour une contenance totale de 1a 25ca, ledit acte comportant la désignation suivante du bien vendu :

“Un ensemble immobilier s’accédant par une cour commune, comprenant :

— au rez-de-chaussée : un commerce avec réserve, wc/vestiaire. Un garage et une cave s’accédant par la cour.

— au premier étage : un appartement composé de : entrée, cuisine, dégagement, salle d’eau avec wc, chambre, séjour, salon, accès à une cave,

— au deuxième étage : un appartement composé de : entrée, cuisine, dégagement, salle d’eau avec wc, chambre, séjour, salon.

— au troisième étage : un appartement composé de : cinq chambres, ancienne cuisine. Accès par une porte palière aux combles privatifs aménageables,

La propriété indivise de l’escalier commun avec l’immeuble de la parcelle cadastrée KK n°[Cadastre 21].

Droit à la cour commune cadastrée section KK numéro [Cadastre 20] pour 56ca, avec les parcelles cadastrées section KK numéros [Cadastre 19] et [Cadastre 21]”.

Par ailleurs, ce même acte authentique comporte, en page 6, les indications suivantes :

“ACCES AU BIEN

Le VENDEUR déclare que l’accès au BIEN vendu s’effectue par le portail situé au [Adresse 3], via un escalier indivis avec l’immeuble cadastré section KK numéro [Cadastre 21] après avoir traversé une cour commune avec le même immeuble.

Aux termes d’un acte de vente du bien objet des présentes dressé par Me [D] [T], notaire à [Localité 24], le 22 octobre 1942, enregistré à [Localité 24], le 3 novembre 1942 et transcrit au service de la publicité foncière de [Localité 24], le 9 novembre 1942, volume 1089 n°26, il a été indiqué ce qui suit littéralement rapporté ;

“COUR commune sur laquelle donne l’escalier aux étages, water-closets, porte cochère commune”.

(…)

L’ACQUEREUR atteste avoir pu vérifier les modalités d’accès”.

Aux termes d’une ordonnance de référé en date du 5 janvier 2023, le président du tribunal judiciaire de CAEN a condamné la société [26] à assurer le libre accès de l’escalier de l’immeuble, situé à l’angle des [Adresse 30] et Hamon n°20 et qui figure au cadastre sous les n°[Cadastre 19]-[Cadastre 20]-[Cadastre 21] de la section KK, à la SCI [25] ou aux personnes autorisées de son chef, au besoin en remettant une clé d’accès de la porte menant à cet escalier à la SCI [25], sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter d’un délai de trois jours suivant la signification de l’ordonnance rendue.

Par actes de commissaire de justice en date des 8, 9, 10 et 13 février 2023, la société [26] a assigné la SCI [25], la congrégation dite [29], Mme [M] [N] veuve [Y], M. [B] [Y], Mme [Z] [Y] épouse [C], Mme [I] [Y] et Mme [W] [A] épouse [H] devant ce tribunal aux fins notamment de voir dire que “l’escalier se trouvant sur la parcelle KK-[Cadastre 21] est de la propriété exclusive de la SCI [26]”.

Vu les conclusions responsives N°1 notifiées par la voie électronique le 17 septembre 2024, auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens conformément aux prévisions de l’article 455 du code de procédure civile, au dispositif desquelles la SCI [25], la congrégation dite [29], Mme [M] [N] veuve [Y], M. [B] [Y], Mme [Z] [Y] épouse [C], Mme [I] [Y] et Mme [W] [A] épouse [H] demandent à ce tribunal de :

A titre principal,

— mettre hors de cause la congrégation dite [29], Mme [M] [N] veuve [Y], M. [B] [Y], Mme [Z] [Y] épouse [C], Mme [I] [Y] et Mme [W] [A] épouse [H],

— constater l’incompétence du tribunal judiciaire de CAEN au profit du président du tribunal judiciaire de CAEN s’agissant de la demande de condamnation à une indemnité d’occupation,

— déclarer irrecevable la société [26] en ses demandes,

— débouter la société [26] de l’intégralité de ses demandes,

— juger que l’escalier desservant l’immeuble cadastré section KK n°[Cadastre 27] constitue un escalier commun et appartient en indivision aux propriétaires des parcelles section KK n°[Cadastre 27], [Cadastre 19] et [Cadastre 21],

— ordonner la cessation de toute occupation privative dudit escalier commun sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter d’un délai de trois jours suivant la signification du jugement à intervenir,

— juger que l’appropriation de l’escalier commun par la société [26] est constitutive d’une atteinte au droit de propriété de la SCI [25], constitutive d’un préjudice,

— condamner la société [26] à payer à la SCI [25] la somme de 31 500 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner la société [26] à supprimer le conduit de cheminée ainsi que le coffre empiétant illégalement sur la cour commune, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le trentième jour suivant la signification du jugement à intervenir,

A titre subsidiaire, en tant que de besoin et avant dire droit,

— ordonner un transport sur les lieux,

En tout état de cause,

— condamner la société [26] au paiement d’une indemnité de 10 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société [26] aux entiers dépens.

Vu l’ordonnance du juge de la mise en état du 18 septembre 2024 ayant ordonné la clôture de l’instruction à la même date.

Vu les conclusions en réplique N° 2 notifiées par la voie électronique le 14 octobre 2024, auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens, au dispositif desquelles la société [26] demande à la juridiction de céans de

— rejeter les conclusions et pièces signifiées par RPVA le 17 septembre 2024 par la SCI [25] et les héritiers à la succession de Mme [R],

— ordonner, à défaut, le rabat de l’ordonnance de clôture prononcée le 18 septembre 2024 par le juge de la mise en état,

— la déclarer recevable et bien fondée en son action exercée contre la SCI [25] et les héritiers à la succession de Mme [R],

— rejeter les moyens, fins et prétentions soulevés par la SCI [25] et les héritiers à la succession de Mme [R],

— confirmer par suite que l’escalier se trouvant sur la parcelle KK-[Cadastre 21] est sa propriété exclusive,

— confirmer également que la parcelle KK-78 acquise par la SCI [25] ne dispose d’aucun droit en indivision forcée et perpétuelle sur l’escalier situé sur la parcelle KK-[Cadastre 21] lui appartenant,

— débouter en conséquence la SCI [25] de ses demandes reconventionnelles,

— interdire dès lors à la SCI [25], ou à tout occupant de l’immeuble du [Adresse 3], d’utiliser l’escalier de l’immeuble dont elle est propriétaire à CAEN (14000) situé à l’angle des rues du Moulin N° 2 et [Adresse 3] et qui figure au cadastre sous le n° [Cadastre 19]-[Cadastre 20]-[Cadastre 21] de la section KK,

— ordonner en conséquence que le jugement à intervenir interdisant aux occupants de l’immeuble du [Adresse 3] à [Localité 24] cadastré KK-78 d’utiliser l’escalier se trouvant dans l’immeuble du [Adresse 3] cadastré KK79-[Cadastre 20]-[Cadastre 21] soit publié au service de la publicité foncière,

— condamner par suite la SCI [25] à supprimer les ouvertures de l’immeuble situé au [Adresse 3] figurant au cadastre sous le numéro [Cadastre 27] de la section KK et donnant sur l’escalier de l’immeuble voisin lui appartenant situé [Adresse 3] figurant au cadastre sous les n°[Cadastre 19]-[Cadastre 20]-[Cadastre 21] de la section KK,

— condamner également la SCI [25] à lui restituer les clés de l’escalier de l’immeuble situé [Adresse 3] figurant au cadastre sous les n°[Cadastre 19]-[Cadastre 20]-[Cadastre 21] de la section KK,

— assortir ces condamnations d’une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter d’un délai de 30 jours suivant la signification du jugement à intervenir,

— condamner la SCI [25] à lui payer la somme de 17 250 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier causé par l’occupation abusive de la cour commune aux immeubles des [Adresse 3] et par l’utilisation non autorisée de l’escalier se trouvant dans l’immeuble du [Adresse 3],

— condamner subsidiairement les héritiers à la succession de Mme [R], unis d’intérêt, à lui payer les condamnations qui seront prononcées à l’encontre de la SCI [25] par le tribunal,

— condamner la SCI [25] et, subsidiairement, les héritiers à la succession de Mme [R], unis d’intérêt, à lui payer la somme de 10 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris les frais de signification de la sommation interpellative et de constats de Me [V],

— rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la révocation de l’ordonnance de clôture

Compte tenu de l’accord exprimé par l’ensemble des parties lors de l’audience de plaidoiries, il y a lieu de révoquer l’ordonnance de clôture du 18 septembre 2024 et de prononcer la nouvelle clôture de l’instruction au 17 octobre 2024, ce de façon à pouvoir tenir compte des dernières conclusions et pièces des parties.

Sur la demande des héritiers de Mme [J] [R] tendant à être mis hors de cause

Au dispositif de ses dernières écritures, la société [26] ne sollicite la condamnation des héritiers de Mme [R] qu’à titre subsidiaire. Elle considère en effet être en droit de demander leur condamnation “en cas de défaillance de la SCI [25] à exécuter les condamnations qui seront prononcées à son encontre par le Tribunal” dès lors que, aux termes de l’acte notarié du 2 février 2022, les héritiers de Mme [R] se sont portés fort à l’égard de la SCI [25] des “frais d’éventuelle procédure et les conséquences de celle-ci”. Sur ce point, elle indique qu’un tiers à un contrat est en droit d’invoquer le manquement, même non fautif, à une obligation de ce contrat lui causant un dommage et que “tel pourrait être le cas si la SCI [25] n’exécutait pas une condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation, à une liquidation d’astreinte ou encore à une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, qui pourrait être prononcée” à son profit.

Les héritiers de Mme [R] opposent l’effet relatif des contrats et répliquent que la demanderesse est mal fondée à se prévaloir de l’obligation souscrite par les vendeurs à l’égard de la seule SCI [25].

Du fait de l’acte authentique de vente du 2 février 2022, la congrégation dite [28], Mme [M] [N] veuve [Y], M. [B] [Y], Mme [Z] [Y] épouse [C], Mme [I] [Y] et Mme [W] [A] épouse [H] ne sont plus propriétaires de la propriété bâtie située [Adresse 3] [Localité 24], cadastrée section KK n° [Cadastre 27].

Certes, l’acte authentique du 2 février 2022 mentionne en page 16, à la rubrique consacrée à la garantie contre le risque d’éviction, ceci :

“Le VENDEUR rappelle cependant à l’ACQUEREUR les prétentions du propriétaire riverain, propriétaire des parcelles cadastrées section KK numéros [Cadastre 19] et [Cadastre 21], susceptible d’engager une procédure concernant l’escalier indivis permettant l’accès au bien ; l’immeuble s’étant pour autant accédé de tout temps par cet escalier et le propriétaire riverain ayant participé par moitié aux frais concernant cet escalier, ainsi déclaré par le VENDEUR.

Le VENDEUR supportera à sa charge les frais d’éventuelle procédure et les conséquences de celle-ci”.

Toutefois, le contrat ne crée d’obligations qu’entre les parties et les tiers ne peuvent pas demander l’exécution du contrat. En outre, contrairement à ce que prétend la partie demanderesse, la clause susvisée ne s’analyse pas en une promesse de porte fort au sens de l’article 1204 du code civil.

Par suite, il y a lieu de mettre hors de cause la congrégation dite [29], Mme [M] [N] veuve [Y], M. [B] [Y], Mme [Z] [Y] épouse [C], Mme [I] [Y] et Mme [W] [A] épouse [H].

Sur le statut de l’escalier litigieux

Les parties sont en totale opposition quant au statut de l’escalier litigieux.

La demanderesse souhaite faire reconnaître par ce tribunal “l’absence de droit de la SCI [25] sur l’escalier privatif se trouvant dans l’immeuble dont la SCI [26] est propriétaire au [Adresse 3], cadastré KK81”. En effet, elle conteste toute propriété indivise du dit escalier.

A l’appui de sa position, la société [26] oppose l’absence de mention d’un escalier commun dans les titres de propriété et fait valoir que “l’escalier utilisé par les occupants de l’immeuble du [Adresse 3] est exclusivement situé dans l’immeuble du [Adresse 3].Elle ajoute que “la parcelle [Cadastre 20], siège de la cour commune, a toujours été désignée comme une cour commune et non comme une cour commune et un escalier ou une cour commune disposant d’un accès à un escalier commun”. Elle souligne également que le titre de propriété antérieur du 12 décembre 1962 fait certes état d’un escalier commun mais ne fait pas référence à un escalier “qui serait commun avec l’immeuble du [Adresse 3]” de sorte que, à son sens, “la communauté de l’escalier ne peut se concevoir qu’entre les différents logements du [Adresse 3]”.

La société [26] fait également valoir que “l’immeuble du [Adresse 3] dispose de son propre escalier”. Sur ce dernier point, elle expose que le reportage photographique réalisé par ses soins le 14 septembre 2021 (avant que la porte en bois à double battant, vitrée et dotée de barreaux, située au fond à droite de la cour commune ne soit fermée par un cadenas) démontre que, dernière cette porte, “se trouve un autre escalier qui a incontestablement vocation à desservir les logements de l’immeuble du [Adresse 3]”. Elle ajoute que “le procès-verbal de constat du 14 novembre 2022 fait ressortir la présence d’une trémie au-dessus du départ de cet escalier qui confirme l’existence d’une entrée qui est propre à l’immeuble du [Adresse 3]”.

La société [26] ajoute encore que “si l’acte de 1942 vanté par la SCI [25] fait référence à une “cour commune sur laquelle donne l’escalier”, c’est bien évidemment par référence à cet escalier qui est propre à l’immeuble du [Adresse 3]” ; que le constat opéré par Maître [P] à la demande de la SCI [25] a pour seul mérite “de faire la démonstration qu’une ancienne entrée de l’immeuble du [Adresse 3] a été bouchée par un mur d’agglos à une date indéterminée” et que “rien n’empêche la SCI [25] de démolir ce mur d’agglos pour accéder au commerce du rez-de-chaussée et aux logements à l’étage de sa propriété du [Adresse 3]. Car, à l’évidence, une ancienne entrée de l’immeuble du [Adresse 3], distincte de l’entrée de l’immeuble du [Adresse 3], a déjà existé sinon aucun emmarchement n’aurait été créé à cet endroit. Le fait qu’aujourd’hui, l’entrée qui a ainsi été bouchée par un mur d’agglos ne donnerait accès qu’à la réserve du commerce du rez-de-chaussée de l’immeuble du [Adresse 3] n’est pas de nature à donner à la SCI [25] un droit d’accès légitime sur l’escalier se trouvant exclusivement sur la propriété du [Adresse 3] appartenant à la SCI [26]” ; que “la gouttière de l’immeuble du [Adresse 3], qui définit la limite de la propriété, s’arrête au droit de la cage d’escalier, laquelle est donc bien située exclusivement sur la parcelle KK-[Cadastre 21]" lui appartenant ; qu’il “s’agit d’un élément de preuve certain de la limite de propriété qui confère à la SCI [26] la propriété exclusive de l’immeuble du [Adresse 3] puisqu’il est interdit d’implanter une descente d’eaux pluviales sur la propriété d’autrui” ; qu’elle réfute “l’allégation insérée dans l’acte de vente de la SCI [25] du 2 février 2022 selon laquelle Madame [R] aurait “participé pour moitié aux frais concernant cet escalier”, laquelle est tout à fait inexacte. En effet, ce n’est pas parce que Mme [R] a, de sa propre initiative, fait réaliser des travaux dans l’escalier en 2009 sans l’accord du propriétaire de l’immeuble du [Adresse 3] que la SCI [25] peut aujourd’hui alléguer que ses auteurs auraient régulièrement participé aux frais d’entretien de cet escalier” ; que “c’est par pure tolérance que Madame [R] s’est vue accorder par les auteurs de la SCI [26] la permission de créer des ouvertures dans les logements se situant dans l’immeuble du [Adresse 3] afin d’accéder à ceux-ci par l’escalier du [Adresse 3], tolérance qui ne trouve pas à s’appliquer ni aux auteurs de la SCI [25], ni à la SCI [25] elle-même”.

Elle indique enfin que “l’immeuble du [Adresse 3] ne se trouve nullement enclavé si ce n’est par la volonté des auteurs de la SCI [25] qui ne peut dès lors revendiquer le bénéfice d’une indivision forcée et perpétuelle, puisque l’escalier se trouvant dans l’immeuble du [Adresse 3] ne constitue pas un accessoire indispensable à la desserte de l’immeuble du [Adresse 3]”.

Pour sa part, la SCI [25] revendique que l’escalier litigieux soit soumis au régime d’indivision forcée et perpétuelle.

A l’appui de sa position, la SCI [25] fait valoir :

— que l’escalier s’intègre, avec sa porte d’accès et l’ensemble des fenêtres de la cage d’escalier, dans la façade de l’immeuble acquis par ses soins et cadastré section KK n°[Cadastre 27];

— qu’avant le changement de porte opéré par la demanderesse, la porte d’accès à l’escalier était “dans la même matière et de la même teinte que les portes d’entrée situées dans la cage d’escalier donnant accès aux appartements de l’immeuble situé [Adresse 3];

— que l’acte de vente du 12 décembre 1962 entre Mme [G] et les époux [U] de la maison à usage de commerce et d’habitation sise à [Adresse 3], mentionne l’existence de deux escaliers, l’un qualifié de “particulier pour le premier étage” et l’autre qualifié de “commun” ;

— qu’il est surprenant de lire qu’une gouttière puisse définir une limite de propriété ; que la façade de l’immeuble ancien situé [Adresse 3] se poursuit à gauche de la gouttière ; que l’immeuble situé [Adresse 3], de construction plus récente, vient s’adosser sur la façade de l’immeuble situé [Adresse 3] ;

— “que contrairement à ce qu’écrit la société [26], la cage de l’escalier de l’immeuble du [Adresse 3] n’est pas situé sur la seule parcelle [Cadastre 21]” ; que “cet escalier est construit à cheval sur les parcelles KK78 et KK81” ;

— que “cet escalier dessert à la fois l’immeuble appartenant à la société [26] et celui appartenant à la SCI [25] et débouche dans la cour commune, cadastrée section KK n°[Cadastre 20], commune aux parcelles cadastrées section KK n°[Cadastre 27], [Cadastre 19] et [Cadastre 21]” ;

— qu’il résulte des recherches effectuées par le cabinet [23], géomètres-expert, que la planche cadastrale de mai 1994 mentionne un “détail topographique axé sur la limite de parcelle entre les parcelles cadastrées à l’époque AZ n°[Cadastre 16] et [Cadastre 17], qui correspond vraissemblablement à l’emprise de la cage d’escalier”;

— que “Maître [P], huissier de justice, a également constaté qu’un seul escalier desservait les deux immeubles cadastrés section KK n° [Cadastre 27] et [Cadastre 21]” ;

— que “Maître [P] a également relevé que les entrées des appartements de l’immeuble situé [Adresse 3] s’inscrivent naturellement et parfaitement dans les hauteurs des paliers correspondants, quand celles des appartements de l’immeuble situé au [Adresse 3] sont décalées en hauteur et ne respectent pas l’emmarchement normal” ; que “ces éléments permettent de conclure que l’escalier qui dessert les différents niveaux des immeubles situés [Adresse 3] et n° [Adresse 3] est parfaitement organisé avec le n° 18 (hauteurs, intégration) quand l’immeuble n° 20 apparaît comme une construction plus récente qui s’est raccordée sur l’escalier” ;

— qu’il n’existe, derrière la porte en bois à double battant donnant sur la cour commune, aucun escalier qui serait propre à la parcelle cadastrée [Cadastre 27] ; que le “départ d’escalier” qu’à cru voir Maître [V] correspond en réalité à trois emmarchements débouchant sur un mur en agglos; que, comme le démontre le constat de Maître [P] du 21 juillet 2022, la démolition du mur en agglos permettrait uniquement un accès à la réserve du commerce situé au rez-de-chaussée ; qu’il n’est pas plus sérieux de prétendre que de la présence d’un emmarchement dans une petite remise se déduit nécessairement l’existence d’une “ancienne entrée”, sauf à imaginer que l’accès à l’immeuble se faisait par la remise ; que l’immeuble situé au n° [Adresse 3] n’a jamais bénéficié d’une autre entrée que celle dans laquelle débouche l’escalier commun;

— que parce que cet escalier dessert chacun des deux immeubles situés [Adresse 3], les frais y afférents étaient partagés ;

— que “les deux propriétés se partagent un droit à une cour commune en indivision dans laquelle débouche un escalier desservant les deux immeubles situés [Adresse 3] et constituant le seul moyen d’accès aux appartements de l’immeuble appartenant à la SCI [25]” ;

— que l’escalier est un accessoire indispensable à la parcelle cadastrée [Cadastre 27].

* * *

L’acte de vente du 12 décembre 1962 entre Mme [G] et les époux [U] de la maison à usage de commerce et d’habitation sise à [Adresse 3], mentionne l’existence de deux escaliers dont l’un est qualifié d'“escalier commun”.

Les constatations réalisées par Maître [P] le 21 juillet 2022 (cf la pièce n° 14 de la SCI [25]) démontrent que l’escalier dont la société [26] revendique la propriété exclusive constitue le seul accès possible aux appartements de chacun des étages de l’immeuble situé au [Adresse 3]. En effet, l’immeuble situé au n°[Adresse 3] n’a jamais bénéficié d’une autre entrée débouchant sur la cour commune, notamment au niveau de la porte en bois à double battant située à proximité immédiate de la tourelle. Le “départ d’escalier en béton” évoqué dans le constat de Maître [V] du 14 novembre 2022 n’est en fait qu’un ouvrage manifestement très récent (constitué de seulement trois marches) qui, un temps, a pu permettre d’accéder à la réserve du magasin à partir de la remise/cave, mais jamais d’accéder aux logements situés aux niveaux supérieurs.

La notion d’indivision forcée et perpétuelle est une création jurisprudentielle ancienne qui retient que lorsqu’un bien immobilier, dépendance de biens immobiliers dits principaux, appartenant à des propriétaires différents, est un accessoire nécessaire à l’utilisation des différents fonds, les copropriétaires ne peuvent, par dérogation aux règles du code civil relatives à l’indivision, ni demander le partage, ni faire valoir leur droit de préemption en cas de vente, ni céder le bien indépendamment de l’immeuble principal. L’indivision forcée est justifiée par le fait que le partage du bien indivis porterait atteinte à sa destination et à l’usage collectif auquel il a été voué, et qu’il ne peut, par sa nature et sa destination, faire l’objet d’une appropriation individuelle. Il y a indivision forcée lorsque l’usage ou l’exploitation des immeubles principaux, propriétés divises, seraient impossibles ou détériorés et gênés si leurs propriétaires ne bénéficiaient plus de l’usage de la chose commune. Lorsqu’un bien en indivision forcée est toujours nécessaire pour l’usage des immeubles principaux, seule l’unanimité des indivisaires peut faire cesser l’indivision.

En l’espèce, l’escalier litigieux est un accessoire nécessaire tant à la parcelle cadastrée [Cadastre 21], propriété de la société [26], qu’à la parcelle cadastrée [Cadastre 19], propriété de la SCI [25].

Il s’agit d’un bien indivis relevant du régime de l’indivision forcée et perpétuelle.

Par suite, la société [26] sera déboutée de ses demandes tendant

— à voir juger que ledit escalier serait sa propriété exclusive,

— à voir interdire sous astreinte à la SCI [25] ou à tout occupant de l’immeuble du [Adresse 3] d’utiliser ledit escalier,

— à la condamnation sous astreinte de la SCI [25] à supprimer les ouvertures de l’immeuble situé au [Adresse 3] donnant sur ledit escalier,

— à la condamnation sous astreinte de la SCI [25] à lui restituer les clés du dit escalier,

— à être indemnisée en raison de l’utilisation non autorisée par la SCI [25] de l’escalier en cause.

La SCI [25] sera déboutée de sa demande tendant à voir ordonner la cessation de toute occupation privative de l’escalier commun sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter d’un délai de trois jours suivant la signification du jugement à intervenir. En effet, il ne ressort pas des pièces du dossier qu’une occupation privative de l’escalier commun serait effective à ce jour, la SCI [25] et les occupants de son chef accédant au contraire librement à cet espace.

Sur la demande d’indemnité d’occupation formulée par la société [26] en application de l’article 815-9 du code civil du fait de l’occupation de la cour commune des immeubles des [Adresse 3] à [Localité 24]

La SCI [25] a entrepris d’importants travaux de rénovation de son immeuble, désormais achevés. Ces travaux ont conduit à l’occupation de la cour commune par des échafaudages, une benne, des camions utilitaires.

La demanderesse reproche à la SCI [25] d’avoir, à l’occasion de la réalisation de ses travaux, “exercé illégalement un usage privatif de la cour commune justifiant le paiement d’une indemnité d’occupation depuis à tout le moins le 16 juin 2022 et ce, jusqu’à la cessation effective de cette jouissance privative”. Elle s’estime ainsi fondée à solliciter la condamnation de la SCI [25] “au paiement de la somme totale de 17 250 euros à titre de dommages et intérêts (1 500 euros X 11, 5 mois)”, soulignant le fait que la fin de l’utilisation privative de la cour commune peut être datée au 1er juin 2023.

A l’appui de sa demande, la société [26] fait valoir “que l’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est redevable d’une indemnité en application de l’article 815-9 du code civil. Tel est évidemment le cas d’un indivisaire qui s’attribue arbitrairement l’utilisation privative d’une cour commune comme c’est le cas en l’espèce pour la SCI [25]”.

La SCI [25] oppose que la demande de la société [26] tendant à la voir condamner à lui verser une indemnité d’occupation “est irrecevable en tant que présentée devant le tribunal judiciaire”. Elle considère en effet que “la demande d’indemnité d’occupation relève de la compétence exclusive du Président du tribunal judiciaire en application des dispositions de l’article 815-9 du code civil”. Elle rappelle que c’est en ce sens que le juge de la mise en état a tranché aux termes de son ordonnance du 26 mars 2024. Elle ajoute qu’au surplus il n’est pas démontré par la demanderesse qu’elle userait ou jouirait de façon privative de la cour commune et conclut au débouté.

Au cas présent, la demanderesse ne sollicite pas la fixation d’une indemnité d’occupation à titre provisoire, mais à titre définitif, de sorte que ce tribunal est bien compétent pour statuer sur la demande de condamnation à une indemnité d’occupation formulée par la société [26].

L’indemnité d’occupation est prévue par l’article 815-9 du code civil, lequel dispose que “l’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité”. L’indivisaire n’est redevable d’une indemnité d’occupation que lorsqu’il empêche les autres indivisaires de jouir du bien indivis. Lorsque l’indivisaire occupe un immeuble indivis, mais n’exclut pas la même occupation par ses coindivisaires, il n’est pas redevable d’une indemnité.

La société [26] a certes occupé la cour commune pour les besoins de ses travaux de rénovation, mais cette occupation n’a jamais été privative et exclusive dès lors qu’elle n’excluait pas l’occupation par le coïndivisaire. Par suite, la SCI [25] n’est redevable d’aucune indemnité d’occupation.

Sur les demandes reconventionnelles de la SCI [25]

1) Sur la demande de dommages et intérêts

La SCI [25] considère avoir subi un préjudice financier du fait du report des travaux ayant entraîné consécutivement celui de la mise en location de son immeuble, faisant valoir que “les travaux n’ont démarré qu’après que le juge des référés a rendu son ordonnance”. Ainsi, elle sollicite la condamnation de la demanderesse à lui régler la somme de 31 500 euros à titre de dommages et intérêts (soit 4 500 euros X 7 mois).

Nonobstant la procédure de référé engagée courant février 2022 par la société [26], la SCI [25] est parvenue à réaliser et à mener à bien ses travaux de rénovation, ses ouvriers ayant simplement rencontré une brève difficulté d’accès aux logements le 1er juin 2023 (en raison d’un verrouillage du portillon d’accès à la cour commune du fait de l’activation d’une serrure électrique).

Le procès-verbal de constat dressé le 14 novembre 2022 par Maître [V] montre que, à cette date, des travaux étaient déjà en cours dans l’immeuble du [Adresse 3], le portail en bois donnant accès à la cour commune étant grand ouvert, de même que la porte d’accès à l’escalier commun. Ainsi, contrairement à ce qu’elle indique, la SCI [25] n’a nullement attendue l’ordonnance de référé du 5 janvier 2023 pour démarrer ses travaux, ce que confirme les pièces n° 13 et 15 de la demanderesse.

En conséquence, le report des travaux n’étant pas établi, la SCI [25] sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

2) Sur la demande tendant à la suppression d’éléments surplombant la cour commune ou situés sur cette dernière

L’immeuble situé [Adresse 3] possède un conduit de cheminée, lequel surplombe la cour commune (empiétement aérien sur un bien indivis).

Il apparaît que la société [26] n’est pas en mesure de communiquer l’autorisation sur la base de laquelle elle ou ses auteurs ont procédé à la pose dudit conduit.

Par suite, la société [26] sera condamnée à supprimer le conduit de cheminée rattaché à son immeuble qui surplombe la cour commune, ce sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard passé le délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement, dans la limite de six mois, sauf à ce qu’il soit statué à nouveau.

La SCI [25] se plaint également de ce que, à l’entrée de la cour commune, sur la droite, existe un coffre en bois installé sans son accord. Elle sollicite la condamnation sous astreinte de la société [26] à supprimer le coffre “empiétant illégalement sur la cour commune”.

La société [26] est propriétaire de la parcelle [Cadastre 19]. En l’état des seules pièces produites par la SCI [25] l’empiétement sur la cour commune est certes allégué, mais non démontré.

Par suite, cette demande sera rejetée.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Eu égard au sens de cette décision, la société [26] sera condamnée aux dépens et tenue de payer aux défendeurs, unis d’intérêt, une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile qu’il est équitable de fixer à 3 000 euros. Cette indemnité tient compte du coût des procès-verbaux de constat des 1er mars 2022 et 21 juillet 2022.

La société [26] sera déboutée de sa demande présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en premier ressort :

RÉVOQUE l’ordonnance de clôture du 18 septembre 2024 et ORDONNE la nouvelle clôture de l’instruction au 17 octobre 2024 ;

MET HORS DE CAUSE la congrégation dite [29], Mme [M] [N] veuve [Y], M. [B] [Y], Mme [Z] [Y] épouse [C], Mme [I] [Y] et Mme [W] [A] épouse [H] ;

DIT que l’escalier qui dessert jusqu’au 3ème étage les appartements des immeubles situés au [Adresse 3] et au [Adresse 3] constitue un escalier commun et appartient en indivision aux propriétaires des propriétés bâties cadastrées section KK n° [Cadastre 27], [Cadastre 19] et [Cadastre 21] ;

En conséquence,

DEBOUTE la société [26] de ses demandes tendant :

— à voir juger que ledit escalier serait sa propriété exclusive,

— à voir interdire sous astreinte à la SCI [25] ou à tout occupant de l’immeuble du [Adresse 3] d’utiliser ledit escalier,

— à la condamnation sous astreinte de la SCI [25] à supprimer les ouvertures de l’immeuble situé au [Adresse 3] donnant sur ledit escallier,

— à la condamnation sous astreinte de la SCI [25] à lui restituer les clés du dit escalier,

— à être indemnisée en raison de l’utilisation non autorisée par la SCI [25] de l’escalier en cause ;

DEBOUTE la SCI [25] de sa demande tendant à voir ordonner la cessation de toute occupation privative de l’escalier commun sous astreinte ;

DEBOUTE la société [26] de sa demande tendant à la condamnation de la SCI [25] à lui régler une indemnité d’occupation du fait de son utilisation de la cour commune pendant le temps de la réalisation de ses travaux de rénovation;

DEBOUTE la SCI [25] de sa demande tendant à la condamnation de la société [26] à lui régler la somme de 31 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la société [26] à supprimer le conduit de cheminée rattaché à son immeuble qui surplombe la cour commune, ce sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard passé le délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement, dans la limite de six mois, sauf à ce qu’il soit statué à nouveau ;

DEBOUTE la SCI [25] de sa demande tendant à la condamnation sous astreinte de la société [26] à supprimer le coffre en bois situé à proximité du porche ;

CONDAMNE la société [26] aux dépens ;

CONDAMNE la société [26] à payer à la SCI [25], à la congrégation dite [29], à Mme [M] [N] veuve [Y], à M. [B] [Y], à Mme [Z] [Y] épouse [C], à Mme [I] [Y] et à Mme [W] [A] épouse [H], unis d’intérêts, la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la société [26] de sa demande formée au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé le trente janvier deux mil vingt cinq, la minute est signée de la présidente et de la greffière

La greffière La présidente

Béatrice Faucher Mélanie Hudde