COUR D’APPEL D'[Localité 8]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : [K] [C] c/ Syndic. de copro. [Adresse 10]

N° 25/

Du 29 Avril 2025

4ème Chambre civile

N° RG 20/04402 – N° Portalis DBWR-W-B7E-NGC6

Grosse délivrée à

M^e Olivier CASTELLACCI

expédition délivrée à

la SELARL DAVID JACQUEMIN

le 29 Avril 2025

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du vingt neuf Avril deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Cécile SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 04 Février 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 29 Avril 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 29 Avril 2025, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDEUR:

Monsieur Monsieur [K] [C], en sa qualité d’ayant droit de Madame [V] [H], décédée

[Adresse 5]

[Localité 2]

représenté par M^e Olivier CASTELLACCI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDERESSE:

Syndicat de copropriétaires LES LOBELIAS, représenté par son syndic en exercice le cabinet EASY [Localité 9], SARL [O] [S] IMMOBILIER, et son établissement secondaire [Adresse 4] lui-même représenté par son gérant en exercice domicilié ès qualité audit siège et aussi [Adresse 3]

[Adresse 6]

[Localité 1]

représentée par Maître David JACQUEMIN de la SELARL DAVID JACQUEMIN, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [V] [H] était propriétaire de deux garages (lots n°34 et 35) de l’état descriptif de division d’un immeuble en copropriété dénommé « Les Lobelias » situé [Adresse 7] et administré par son syndic en exercice la Sarl [O] [S] Immobilier.

Elle a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Les Lobelias » pour obtenir la nullité de l’assemblée générale du 11 juillet 2019.

Par jugement du 11 avril 2023, le tribunal judiciaire de Nice a prononcé la nullité des résolutions n°5, 6 et 12 de l’assemblée générale du 11 juillet 2019 portant sur la désignation du syndic, l’élection des membres du conseil syndical et le mandat donné au conseil syndical de choisir l’entreprise chargée des travaux décidés par la même assemblée au motif que, relevant de la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, elles n’avaient pas recueilli au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires permettant de procéder immédiatement à un second vote à la majorité de l’article 24.

Une nouvelle assemblée générale des copropriétaires s’est tenue le 14 septembre 2020.

Par acte du 30 novembre 2020, Mme [V] [H] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Les Lobelias » devant le tribunal judiciaire de Nice aux fins d’obtenir le prononcé de la nullité de l’assemblée générale du 14 septembre 2020.

[V] [H] est décédée le 16 mars 2023 à [Localité 9] en laissant comme unique héritier son fils, M. [K] [H] qui a repris l’instance initiée par sa mère.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées le 11 janvier 2024, M. [K] [H], pris en sa qualité d’ayant-droit d'[V] [H], sollicite, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, le prononcé de la nullité de l’assemblée générale du 14 septembre 2020 dans son intégralité ainsi que la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Les Lobelias » à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, avec dispense de participation à la dépense commune des frais de procédure conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il précise qu'[V] [H], défaillante lors de l’assemblée générale contestée, avait intérêt à agir en nullité de cette assemblée en son entier et qu’étant son unique héritier, il reprend l’instance qu’elle avait initiée.

Il fait valoir que, par jugement du 11 avril 2023, le tribunal judiciaire de Nice a notamment prononcé la nullité de la résolution n°5 de l’assemblée générale du 11 juillet 2019 ayant désigné la société Easy Nice, [O] [S] Immobilier, en qualité de syndic. Il en déduit que l’assemblée générale du 14 septembre 2020 est nulle pour défaut de qualité du syndic pour la convoquer par suite de l’annulation de sa désignation. Il explique en effet que l’annulation de la résolution ayant désigné le syndic entraîne la nullité de toutes les assemblées convoquées par ce syndic, sous réserve de l’introduction d’un recours en contestation dans le délai de deux mois prévu à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965. Il souligne qu’il importe peu que la nullité du mandat du syndic n’ait pas encore été prononcée à la date à laquelle les assemblées contestées ont été convoquées.

Il ajoute que l’assemblée générale du 14 septembre 2020 est également nulle en raison de la constitution irrégulière du bureau de séance car il est impossible de déterminer le nom du président de séance désigné par l’indication « Mr ou Madame [F] ».

Dans ses dernières écritures notifiées le 21 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Les Lobelias » conclut au débouté ainsi qu’à la condamnation de M. [K] [H], pris en sa qualité d’ayant-droit de [V] [H], à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il soutient que la demande de M. [K] [H] est irrecevable pour défaut d’intérêt à agir dans le dispositif de ses conclusions.

Il expose que, lors de l’assemblée générale du 11 juillet 2019, le syndic Cabinet [O] [S] Immobilier a été désigné pour un mandat d’un an qui a été renouvelé lors de l’assemblée générale du 14 septembre 2020 puis celles des 25 juin 2021, 26 septembre 2022 et 19 septembre 2023, cette dernière étant définitive à défaut de recours. Il précise que tous les autres copropriétaires ont renouvelé leur confiance à ce syndic en le désignant chaque année à nouveau à la majorité des voix.

Quant à la désignation du président de séance, il soutient que le demandeur confond les irrégularités de fond affectant la validité d’une assemblée générale et les erreurs matérielles de pure forme qui n’ont aucune incidence. Il précise que le règlement de copropriété ainsi que les dispositions de l’article 15 du décret du 17 mars 1967 ont été respectés puisqu’une seule personne a été désignée en qualité de président de séance, Mme [F], celle-ci ayant occupé ses fonctions tout au long de l’assemblée et signé seule le procès-verbal à l’issue de l’assemblée générale. Il en conclut que la désignation du président de séance est régulière et rappelle que le procès-verbal n’est qu’un instrument de preuve dont les mentions font foi jusqu’à preuve du contraire.

La clôture de la procédure est intervenue le 21 janvier 2025. L’affaire a été retenue à l’audience du 4 février 2025. La décision a été mise en délibéré au 29 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le moyen tiré du défaut d’intérêt à agir de M. [K] [H].

Aux termes de l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

Selon l’article 122 du même code, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Par ailleurs, en vertu de l’article 370 du code de procédure civile, à compter de la notification qui en est faite à l’autre partie, l’instance est notamment interrompue par le décès d’une partie dans le cas où l’action est transmissible.

Il résulte des articles 373 et 374 du même code que les héritiers d’une partie décédée en cours d’instance peuvent, tout en notifiant ce décès à la partie adverse, intervenir volontairement dans cette instance qui reprend son cours en l’état où elle se trouvait.

L’article 724 du code civil dispose que les héritiers désignés par la loi sont saisis de plein droit des biens, droits et actions du défunt, ce dont il s’induit que les ayants droit du défunt peuvent poursuivre ou reprendre les actions du défunt, sauf celles attachées à sa personne.

En l’espèce, selon l’acte notarié du 27 septembre 2023 versé aux débats, M. [K] [H] est le seul héritier d'[V] [H].

En acceptant purement et simplement la succession de sa mère, il est devenu propriétaire des lots n°34 et 35 de l’état descriptif de division de l’immeuble dénommé « Les Lobelias » situé [Adresse 7] si bien qu’il a qualité et intérêt à agir en reprenant l’instance initiée par sa mère.

Il sera souligné en outre que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Les Lobelias » n’a pas saisi le juge de la mise état d’un incident par conclusions qui lui étaient spécialement adressées pour qu’il tranche cette fin de non-recevoir nonobstant les dispositions de l’article 789 du code de procédure civile.

Par conséquent, les demandes de M. [K] [H], pris en sa qualité d’ayant-droit d'[V] [H], seront déclarées recevables.

Sur la demande de prononcé de la nullité de l’assemblée générale du 14 septembre 2020.

Les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967 relatives aux formalités de convocation, de tenue de l’assemblée générale et de notification des décisions étant d’ordre public, le copropriétaire opposant ou défaillant peut poursuivre l’annulation de l’assemblée générale dans son entier, sans avoir à justifier d’un grief quelconque.

En vertu de l’article 7 du décret du 17 mars 1967, dans tout syndicat de copropriété, il est tenu, au moins une fois chaque année, une assemblée générale des copropriétaires. Ce texte ajoute que, sauf s’il en est disposé autrement dans la loi du 10 juillet 1965 ou le présent décret, l’assemblée générale est convoquée par le syndic.

Ainsi, pour qu’une assemblée puisse être valablement convoquée, il faut que le mandat de syndic soit en cours de validité à la date de la convocation. Le syndic perd le droit de convoquer l’assemblée générale lorsque ses fonctions ont pris fin notamment à la suite de l’annulation judiciaire de la décision de l’assemblée générale l’ayant désigné, désignation en vertu de laquelle il a convoqué l’assemblée.

Si la nullité de l’assemblée générale ayant désignée le syndic est prononcée, le syndic n’a plus aucune qualité pour intervenir et comme cette nullité a un effet rétroactif, les assemblées successivement convoquées par ce syndic sont annulables si un recours a été exercé à leur encontre dans les conditions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En l’espèce, les copropriétaires de l’immeuble dénommé « Les Lobelias » ont été convoqués à l’assemblée générale du 14 septembre 2020 par le Cabinet [O] [S] Immobilier, syndic désigné par la résolution n°5 de l’assemblée générale du 11 juillet 2019.

Or, par jugement du 11 avril 2023, le tribunal judiciaire de Nice a prononcé l’annulation notamment de la résolution n°5 de l’assemblée générale du 11 juillet 2019 ayant désigné le Cabinet [O] [S] Immobilier en qualité de syndic pour une durée d’une année.

Bien que ce syndic ait adressé les lettres de convocation antérieurement au jugement du 11 avril 2023, l’annulation par décision judiciaire de la résolution l’ayant désigné a un effet rétroactif et le prive de son mandat de syndic à la date de la convocation.

Si les copropriétaires ont à nouveau adopté une résolution désignant le Cabinet [O] [S] Immobilier comme syndic lors des assemblées générales des 14 septembre 2020, 26 septembre 2022 et 19 septembre 2023, ces circonstances ne permettent pas de régulariser la convocation antérieure à l’assemblée générale contestée.

Il s’ensuit que la société Cabinet [O] [S] Immobilier a rétroactivement été privée de la qualité de syndic requise pour convoquer l’assemblée générale du 14 septembre 2020 par le jugement rendu le 11 avril 2023.

L’assemblée générale du 14 septembre 2020 convoquée par la société Cabinet [O] [S] Immobilier n’ayant pas pouvoir de le faire est donc nulle en son entier.

Il convient par conséquent de prononcer la nullité en son intégralité de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble dénommé Les Lobelias du 14 septembre 2020 sans qu’il soit nécessaire d’examiner les autres moyens invoqués à l’appui du recours.

Sur les demandes accessoires

Aucune circonstance ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Partie perdante au procès, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Les Lobelias » sera condamné aux dépens.

Il sera rappelé que, conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, M. [K] [H], pris en sa qualité d’ayant-droit d'[V] [H], sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.

L’équité ne commande pas en revanche de faire application de l’article 700 du code de procédure civile de sorte que M. [K] [H], pris en sa qualité d’ayant-droit d'[V] [H], sera débouté de sa demande formée de ce chef.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et rendu en premier ressort,

DECLARE recevables les demandes de M. [K] [H], pris en sa qualité d’ayant-droit de [V] [H] ;

PRONONCE la nullité de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] du 14 septembre 2020 dans son intégralité ;

DIT n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et déboute M. [K] [H], pris en sa qualité d’ayant-droit de [V] [H], de sa demande formée de ce chef ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Les Lobelias » situé [Adresse 7] de toutes ses demandes ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Les Lobelias » situé [Adresse 7] aux dépens ;

RAPPELLE que, conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, M. [K] [H], pris en sa qualité d’ayant-droit de [V] [H], sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT