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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1] – [Localité 3]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 13 OCTOBRE 2025

N° RG 25/00220 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LJUG

Minute JCP n°

PARTIE(S) DEMANDERESSE(S) :

Monsieur [S] [U], demeurant [Adresse 2] – [Localité 5]

représenté par M^e Arnaud ZUCK, de l’association CASCIOLA & ZUCK, avocat au barreau de METZ, vestiaire : C401 substitué par M^e Fabienne CURINA, avocat au barreau de METZ, vestiaire : A502

PARTIE(S) DÉFENDERESSE(S) :

Madame [N] [Y], demeurant [Adresse 4] – [Localité 6]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Marie-Pierre BELLOMO

GREFFIER LORS DES DEBATS : Nathalie ARNAULD

GREFFIER LORS DU DELIBERE : Marc SILECCHIA

Débats à l’audience publique de référé du 04 juillet 2025

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à M. [U] par son avocat M^e ZUCK (case)

— copie certifiée conforme délivrée le à Mme [Y] (ls)

M^e ZUCK (case)

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 19 septembre 2019, Monsieur [S] [U] a consenti à Madame [N] [Y] un bail d’habitation sur un logement situé au rez-de-chaussée d’un immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 6] (57) moyennant un loyer mensuel révisable de 450 euros, outre un acompte provisionnel sur charges mensuel d’un montant de 41 euros.

En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, Monsieur [S] [U] a fait signifier à Madame [N] [Y] le 25 novembre 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 3.234,67 euros.

Par acte de Commissaire de justice signifié à Madame [N] [Y] le 31 mars 2025, et enregistré au greffe le 17 avril 2025, Monsieur [S] [U] l’a assignée à comparaître par devant le Juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de céans statuant en référé à l’audience du 4 juillet 2025 à 10 heures et a demandé, selon les moyens de fait et de droit exposés, à ladite juridiction, au visa des dispositions des articles 834 et suivants du Code de procédure civile, 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, de :

Au principal, renvoyer les parties à se pourvoir ainsi qu’il appartiendra,

Mais dès à présent et par voie de référé,

— CONSTATER que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 25 janvier 2025 ;

— CONSTATER la résiliation de plein droit de la location consentie le 19 septembre 2019 par lui à la défenderesse concernant un appartement sis à [Localité 6], [Adresse 4] ;

En conséquence,

— ORDONNER l’évacuation de Madame [N] [Y] de l’appartement qu’elle occupe ainsi que de tous occupants s’y trouvant de son chef, et, au besoin, avec le concours de la force publique ;

— DIRE ET JUGER qu’il sera procédé en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux et à leur séquestration dans un garde-meubles aux risques et périls du défendeur ;

— CONDAMNER à titre provisionnel Madame [N] [Y] à lui payer, en deniers ou quittances, la somme de 2.361,73 euros correspondant à l’arriéré de loyers et charges, suivant décompte arrêté à la date du 18 mars 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la signification de l’assignation ;

— LA CONDAMNER en outre à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation de 539,93 euros à compter du 1er avril 2025, et jusqu’à libération définitive des lieux, tout mois commencé étant dû en totalité et chaque indemnité étant augmentée des intérêts au taux légal à compter de chaque terme impayé ;

— DIRE que cette indemnité d’occupation sera révisée conformément aux augmentations ;

— DIRE que l’indemnité d’occupation sera payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les acomptes sur charges ;

— DIRE qu’il pourra régulariser les charges ainsi qu’il aurait pu le faire si le bail n’avait pas été résilié ;

— RAPPELER que l’ordonnance de référé à intervenir est exécutoire de plein droit, par provision ;

— CONDAMNER la défenderesse à lui payer une somme de 1.200 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— LA CONDAMNER en tous les frais et dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée à l’audience du 4 juillet 2025 au cours de laquelle le demandeur, représenté par son conseil, s’en est référé à ses dernières écritures, Madame [N] [Y] n’étant ni présente ni représentée bien que régulièrement assignée par acte déposé en l’étude du Commissaire de justice instrumentaire, puis mise en délibéré au 19 septembre 2025 et prorogée au 13 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes des dispositions de l’article 472 du Code de procédure civile : « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond./ Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du contrat de bail :

Il résulte de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (avis Cour de cassation, pourvoi n°24-70.002).

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire stipulée en son article VII qui prescrit un délai de deux mois pour régulariser le défaut de paiement, et le commandement de payer signifié à la locataire le 25 novembre 2024 et visant cette clause résolutoire mentionne une somme due en principal de 3.234,67 euros.

Il ne résulte d’aucun élément produit aux débats que la somme mentionnée dans le commandement de payer aurait été payée dans le délai de deux mois à compter de la délivrance de cet acte.

Par conséquent, il convient de considérer que les conditions pour constater l’acquisition de la clause résolutoire à raison du défaut de paiement des loyers étaient réunies passé le délai de deux mois prescrit aux fins de régularisation du défaut de paiement de l’arriéré locatif, soit non ainsi qu’il est sollicité, à la date du 25 janvier 2025, mais à la date du 26 janvier 2025 à 0 heure, ainsi passé le délai de deux mois courant à compter de la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire.

Dès lors, il convient de constater la résiliation de plein droit du contrat de bail liant les parties à compter du 26 janvier 2025, partant de constater la résiliation de plein droit du contrat de bail liant les parties à compter de cette même date.

Le surplus des demandes en constatation de l’acquisition des effets de la clause résolutoire et en résiliation de plein droit du contrat de bail formées par Monsieur [S] [U] sera rejeté

Sur la demande en paiement au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation à titre provisionnel :

Il résulte de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile que le Juge du contentieux de la protection, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier.

En application des dispositions de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon le paragraphe a) de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 23 de la même loi précise que les charges récupérables sont exigibles sur justification en contrepartie des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée, des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée et des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

En application de l’article 1353 du Code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’occurrence, Monsieur [S] [U] produit un décompte actualisé à la date du 18 mars 2025 aux termes duquel Madame [N] [Y] en sa qualité de locataire reste redevable à son égard de la somme de 2.361,73 euros terme du mois de mars 2025 inclus.

Le présent Juge relève en premier lieu qu’il convient de déduire de ladite somme celle de 84 euros imputée au titre de frais d’assignation et celle de 48 euros imputée au titre des frais de Commissaire de justice, qui n’empruntent pas la nature de loyers, charges et indemnités d’occupation dont paiement est ainsi poursuivi, de sorte que déduction faite de ces sommes, le demandeur est fondé à poursuivre paiement de la somme de 2.229,73 euros.

Ensuite, Madame [N] [Y], qui n’a pas comparu à l’audience, ne produit par hypothèse aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de sa dette.

Il convient donc de considérer que Madame [N] [Y] reste redevable de la somme totale de 2.229,73 euros selon décompte de créance arrêté à la date du 18 mars 2025, terme du mois de mars 2025 inclus, au paiement de laquelle elle sera donc condamnée.

Dès lors, Madame [N] [Y] sera condamnée à titre provisionnel à payer à Monsieur [S] [U] la somme de 2.229,73 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation selon décompte arrêté à la date du 18 mars 2025, échéance du mois de mars 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 31 mars 2025, date de la délivrance de l’assignation ainsi que sollicité, et jusqu’à complet paiement.

Le surplus de la demande en paiement formée à titre provisionnel par Monsieur [S] [U] au titre de l’arriéré locatif sera rejeté.

Sur l’octroi de délais de paiement et l’acquisition de la clause résolutoire :

Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, et 1343-5 du code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il est rappelé qu’en vertu des articles 21, 128 et 129-1 du code de procédure civile, il entre dans la mission du juge de concilier les parties, que les parties peuvent se concilier, d’elles-mêmes ou à l’initiative du juge, tout au long de l’instance et qu’elles peuvent toujours demander au juge de constater leur conciliation.

Dans la mesure où Madame [N] [Y] n’a pas comparu à l’audience, de sorte que sa situation et ses capacités contributives ne peuvent être déterminées, le juge n’est pas mis en mesure d’accorder des délais de paiement.

En outre, le bailleur n’a pas sollicité de délais de paiement avec effet suspensif de la clause résolutoire.

En conséquence, l’acquisition de la clause résolutoire produira ses effets et l’expulsion de Madame [N] [Y] sera ordonnée selon modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Il convient de rappeler que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux par Madame [N] [Y] sera régi par les articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.

Sur la demande en paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à titre provisionnel :

Il résulte de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile que le Juge du contentieux de la protection, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier.

Selon l’article 1730 du Code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En conséquence de l’acquisition de la clause résolutoire et de l’expulsion, ainsi qu’il résulte de ce qui précède, Madame [N] [Y] est par principe redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la date d’acquisition de la clause résolutoire à compter de laquelle elle est devenue occupante sans droit ni titre, soit non ainsi que sollicité à compter du mois d’avril 2025 mais à compter du 26 janvier 2025, et ce jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clefs, à défaut jusqu’à la date de l’expulsion.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges tel qu’il aurait été dû si le bail s’était poursuivi, à raison du caractère indemnitaire et compensatoire attaché à l’indemnité d’occupation, soit, ainsi qu’il est sollicité et résulte du décompte produit au dossier, à la somme totale de 539,93 euros représentant le montant du montant du loyer augmenté de l’acompte provisionnel mensuel sur charges à la date de la résiliation telle que constatée du bail, outre actualisation conformément au bail, étant précisé que contrairement à ce qui est sollicité, l’indemnité d’occupation dont est redevable le cas échéant la défenderesse sera calculée prorata temporis au titre du mois du 26 janvier 2025 et le dernier mois, dès lors que la même en est redevable jusqu’à la libération effective des lieux, et qu’aucune clause du contrat de bail ne prévoit que tout mois commencé est dû en totalité.

Conformément à l’article 1231-7 du code civil, cette condamnation produira intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois.

Dès lors, il convient il convient d’une part de fixer à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due à compter du 26 janvier 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à défaut l’expulsion des lieux, au montant du dernier loyer et de l’acompte provisionnel sur charges, soit à la somme totale de 539,93 euros par mois, d’autre part et en conséquence de condamner à titre provisionnel, Madame [N] [Y] à payer à Monsieur [S] [U] à compter du 26 janvier 2025 une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant total de 539,93 euros correspondant au montant du loyer et de l’acompte provisionnel sur charges, outre actualisation conformément au bail, cette indemnité se substituant aux loyers et aux charges jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clefs, à défaut l’expulsion des lieux, outre intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues à terme échu, au dernier jour de chaque mois, et au prorata temporis le dernier mois.

Il convient en outre de relever que cette créance ne sera toutefois due, le cas échéant, que sous déduction de la somme à laquelle Madame [N] [Y] est déjà condamnée à titre provisionnel au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation dus pour un montant de 2.229,73 selon décompte arrêté à la date du 18 mars 2025, échéance du mois de mars 2025 incluse, outre intérêts, en considération de la date de l’acquisition des effets de la clause résolutoire fixée au 26 janvier 2025.

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Le surplus de la demande en paiement au titre des indemnités d’occupation formée à titre provisionnel par Monsieur [S] [U] sera rejeté.

Sur les dépens et les frais de l’article 700 du Code de procédure civile :

Madame [N] [Y], qui succombe, sera condamnée aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, qui comprendront de plein droit le coût du commandement de payer du 25 novembre 2024 d’un montant de 154 euros, de l’assignation du 31 mars 2025, et le cas échéant de sa notification à l’autorité préfectorale du 1er avril 2025, sans qu’il y ait lieu de répartir autrement ces dépens.

Madame [N] [Y], étant tenue aux dépens, sera condamnée à payer à Monsieur [S] [U] la somme de 600 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

En vertu de l’article 514-1 alinéa 3 du Code de procédure civile, la présente décision rendue en référé est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Marie-Pierre BELLOMO, Juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de Metz, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort, rendue après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation conclu le 19 septembre 2019 entre Monsieur [S] [U] en sa qualité de bailleur et Madame [N] [Y] en sa qualité de preneur et concernant le logement à usage d’habitation situé au rez-de-chaussée d’un immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 6] (57) sont réunies à la date du 26 janvier 2025 ;

CONSTATE en conséquence que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à la date du 26 janvier 2025 ;

REJETTE le surplus des demandes en constatation de l’acquisition des effets de la clause résolutoire et en résiliation de plein droit du contrat de bail formées par Monsieur [S] [U] ;

CONDAMNE, à titre provisionnel, Madame [N] [Y] à payer à Monsieur [S] [U] la somme de 2.229,73 euros (deux mille deux cent vingt-neuf euros et soixante-treize centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation selon décompte arrêté à la date du 18 mars 2025, échéance du mois de mars 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 31 mars 2025, date de la délivrance de l’assignation ainsi que sollicité, et jusqu’à complet paiement ;

REJETTE le surplus de la demande en paiement formée à titre provisionnel par Monsieur [S] [U] au titre de l’arriéré locatif ;

DIT n’y avoir lieu à accorder d’office les délais de paiement prévus à l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 ;

ORDONNE en conséquence l’expulsion de Madame [N] [Y] ainsi que celle de tout occupant de son chef du logement à usage d’habitation situé au rez-de-chaussée d’un immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 6] (57) ;

ORDONNE à Madame [N] [Y] de libérer le logement et la cave et d’en restituer les clefs, dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Madame [N] [Y] d’avoir volontairement libéré le logement et la cave et restitué les clefs dans ce délai, Monsieur [S] [U] pourra, à l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et dans le respect notamment de l’article L.412-6 du Code des procédures civiles d’exécution, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que, dès le commandement d’avoir à libérer les locaux, le Commissaire de justice chargé de l’exécution de la mesure d’expulsion en saisit le représentant de l’Etat dans le département afin que celui-ci en informe la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement, et qu’il informe le ménage locataire de la possibilité de saisir la commission de médiation en vue d’une demande de relogement au titre du droit au logement opposable ;

DIT qu’à défaut de saisine du représentant de l’Etat dans le département par le Commissaire de justice, le délai avant l’expiration duquel l’expulsion ne peut avoir lieu est suspendu ;

RAPPELLE que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

DIT en conséquence n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

FIXE à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due à compter du 26 janvier 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à défaut l’expulsion des lieux, au montant du dernier loyer et de l’acompte provisionnel sur charges, soit à la somme totale de 539,93 euros (cinq cent trente-neuf euros et quatre-vingt-treize centimes) par mois ;

CONDAMNE en conséquence, à titre provisionnel, Madame [N] [Y] à payer à Monsieur [S] [U] à compter du 26 janvier 2025 une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant total de 539,93 euros (cinq cent trente-neuf euros et quatre-vingt-treize centimes) correspondant au montant du loyer et de l’acompte provisionnel sur charges, outre actualisation conformément au bail, cette indemnité se substituant aux loyers et aux charges jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clefs, à défaut l’expulsion des lieux, outre intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues à terme échu, au dernier jour de chaque mois, et au prorata temporis le dernier mois, mais le tout sous déduction, le cas échéant, de la somme à laquelle Madame [N] [Y] est déjà condamnée à titre provisionnel au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation dus pour un montant de 2.229,73 selon décompte arrêté à la date du 18 mars 2025, échéance du mois de mars 2025 incluse, outre intérêts, en considération de la date de l’acquisition des effets de la clause résolutoire fixée au 26 janvier 2025 ;

REJETTE le surplus de la demande en paiement au titre des indemnités d’occupation formée à titre provisionnel par Monsieur [S] [U] ;

CONDAMNE Madame [N] [Y] à payer à Monsieur [S] [U] la somme de 600 euros (six cents euros) en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [N] [Y] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 25 novembre 2024 d’un montant de 154 euros, de l’assignation du 31 mars 2025, et le cas échéant de sa notification à l’autorité préfectorale du 1er avril 2025 ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire conformément à l’article 514-1 alinéa 3 du Code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé le 13 octobre 2025 par Madame Marie-Pierre BELLOMO, Vice-présidente, assistée de Marc SILECCHIA, Greffier.

Le Greffier Le Président