Tribunal Judiciaire de Caen, 3e chambre civile, 2 octobre 2025, n° 25/00997

TJ Caen 2 octobre 2025

Arguments

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Accepté
Non-paiement des loyers dans le délai imparti
La cour a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies, car les locataires n'ont pas effectué les paiements requis dans le délai imparti.
Autre
Application de la clause résolutoire
La cour a suspendu les effets de la clause résolutoire sous condition de respect des délais de paiement accordés aux locataires.
Accepté
Obligation de paiement des loyers
La cour a constaté que les locataires devaient effectivement la somme due au titre des loyers et charges impayés.
Accepté
Indemnité d'occupation due après résiliation du bail
La cour a jugé que les locataires devaient une indemnité d'occupation jusqu'à leur libération effective des lieux.

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Sur la décision

Référence :	TJ Caen, 3e ch. civ., 2 oct. 2025, n° 25/00997
Numéro(s) :	25/00997
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "conditionnelle" ordonnée au fond avec suspension des effets de la clause résolutoire
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	David ALEXANDRE

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 2]

[Adresse 11]

[Localité 4]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/00997 – N° Portalis DBW5-W-B7J-JGEE

Minute : 2025/

Cabinet B

JUGEMENT

DU : 02 Octobre 2025

[X] [A]

[C] [Z]

[Y] [E]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e David ALEXANDRE – 70

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

M. [C] [Z]

Mme [Y] [E]

M^e David ALEXANDRE – 70

Préfecture du calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

Monsieur [X] [A]

né le 25 Juin 1967 à [Localité 12]

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e David ALEXANDRE, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 70

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [C] [Z]

né le 24 Février 1996 à [Localité 10]

demeurant [Adresse 6]

comparant en personne

Madame [Y] [E]

née le 07 Septembre 1997 à [Localité 10]

demeurant [Adresse 6]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Pascale VIAUD, Magistrat honoraire, juge des contentieux de la protection

Greffier : Marie MBIH, Greffier présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 03 Juillet 2025

Date des débats : 03 Juillet 2025

Date de la mise à disposition : 02 Octobre 2025

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé en date du 14 avril 2023, M et Mme [A] ont donné à bail M.[C] [Z] et Mme [Y] [E] un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 7] ) moyennant un loyer mensuel révisable de 925 euros.

Mme [A] est décédée le 8 août 2024 laissant son conjoint, M.[X] [A] comme son unique ayant droit.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 juin 2024 2024, M.[X] [A] a fait délivrer à M.[C] [Z] et Mme [Y] [E] un commandement de payer la somme principale de 219,03 euros au titre des loyers et charges impayés à cette date.

M.[C] [Z] et Mme [Y] [E] ont effectué des règlements dans le délai de deux mois mais les causes du commandement n’ont pas été soldées puisque les règlements effectués ne couvraient pas les loyers courants de juillet et août 2024.

Dès lors, M.[X] [A] a fait assigner M.[C] [Z] et Mme [Y] [E] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] par acte de commissaire de justice en date du 24 février 2025 afin de voir :

— constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire, et subsidiairement la prononcer,

— ordonner l’expulsion de M.[C] [Z] et Mme [Y] [E], de leurs biens et de tous occupants de leur chef, avec si besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, faute de libération volontaire des lieux,

— ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert en garde-meuble aux frais, risques et périls du locataire,

— condamner solidairement M.[C] [Z] et Mme [Y] [E] au paiement :

* de la somme de1257,83 euros euros au titre des loyers et charges , accessoires, pénalités de retard et indemnités d’occupation impayés au 7 février 2025 augmentée des intérêts de droit à compter du commandement de payer sur la somme de 219,03 euros et à compter de l’assignation pour le surplus , jusqu’à parfait paiement,

* d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et charges , de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,

* d’une indemnité de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

* des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’assignation a été régulièrement notifiée à la Préfecture du Calvados le 25 février 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

A l’audience du 3 juillet 2025 à laquelle l’affaire a été appelée, M.[X] [A] , représenté par son avocat , sollicite le bénéfice de l’acte introductif d’instance exposant notamment que le défaut de règlement des loyers et des charges dus dans les deux mois suivant le commandement de payer, l’ a amené à se prévaloir de la clause résolutoire prévue par le contrat.

M.[X] [A] a indiqué s’opposer à l’octroi de délai de paiement et actualisé sa créance à la somme de 1902,82 euros arrêtée au 1er juillet 2025 .

Si des délais de paiement étaient accordés aux locataires , il demande qu’ils soient assortis d’une clause de déchéance du terme .

M.[C] [Z] et Mme [Y] [E] comparaissent et reconnaissent le principe et le montant de la dette.

Ils estiment être en situation de régler la dette locative et sollicitent la suspension de la clause résolutoire et des délais de paiement en offrant de régler la somme de 200 euros en plus du loyer.

MOTIFS DE LA DECISION

1° – Sur la demande de résiliation du bail

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable à la date du contrat dispose que, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Aux termes de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail et reproduite dans le commandement de payer, faute de paiement à son échéance de tout ou partie du loyer ou des charges et ce, deux mois après un commandement de payer demeuré sans effet, le bail est résilié de plein droit.

En l’espèce, il résulte des éléments versés au débat par M.[X] [A] que M.[C] [Z] et Mme [Y] [E] n’ont pas réglé les sommes dues dans les deux mois ayant suivi le commandement.

Il convient en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail du logement sont réunies à la date du 21 août 2024 .

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 , le juge peut accorder, à la demande du locataire , du bailleur ou d’office , des délais de paiement au locataire à condition qu’il soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience

En l’espèce , eu égard à la reprise du paiement du loyer avant l’audience justifiée par le dernier décompte versé au débat et de la possibilité de régler la dette dans le délai prévu par la loi , il sera accordé aux locataires les délais de paiement sollicités avec clause de déchéance du terme dans l’hypothèse du non respect de l’échéancier.

M.[C] [Z] et Mme [Y] [E] devront donc régler la somme de 200 euros par mois, en sus du loyer en cours, charges comprises, avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, la dette devant être payée en totalité au terme du 10ème mois.

M.[C] [Z] et Mme [Y] [E] ayant présenté une demande de suspension de la clause résolutoire à laquelle rien ne s’oppose , et ayant repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de ladite clause sont suspendus pendant le cours des délais de paiement accordés.

Si les locataires se libèrent dans le délai et selon les modalités fixées, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué.

En cas de non respect des modalités de paiement ainsi accordées, la clause résolutoire produira tous ses effets, le bail sera résilié, l’expulsion des locataires pourra être mise en oeuvre et une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail avait continué à courir sera due jusqu’à libération effective des lieux et la remise des clefs.

En outre, à défaut d’un seul paiement à son échéance, toutes les sommes restant dues deviendront alors immédiatement exigibles et pourront être recouvrées au moyen de la présente décision .

2° – Sur la demande en paiement.

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Au vu des pièce produites, notamment le contrat de bail et le décompte, il apparaît que M.[C] [Z] et Mme [Y] [E] restent redevables de la somme de 1902,82 euros au titre de l’arriéré de loyer, charges et indemnités d’occupation dû au 1er juillet 2025 , somme au paiement de laquelle il convient de les condamner solidairement avec intérêts de droit à compter du commandement de payer sur la somme de 219,03 euros et à compter de l’assignation pour le surplus , jusqu’à parfait paiement .

3° – Sur l’exécution provisoire.

Il est rappelé enfin qu’en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire des jugements est de droit, sauf si le juge décide, d’office ou à la demande des parties et par décision spécialement motivée, de l’écarter totalement ou partiellement, l’estimant incompatible avec la nature de l’affaire ou susceptible d’entraîner des conséquences manifestement excessives.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

4° – Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

Compte tenu des délais accordés , il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de M.[X] [A] les frais exposés à l’occasion de la présente instance et non compris dans les dépens.

Aussi, la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée .

La charge des dépens sera supportée solidairement par M.[C] [Z] et Mme [Y] [E] conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile et comprendra notamment le coût du commandement de payer délivré le 21 juin 2024 .

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation de plein droit du bail liant M.[X] [A] à M.[C] [Z] et Mme [Y] [E] à la date du 21 août 2024.

CONDAMNE solidairement M.[C] [Z] et Mme [Y] [E] à verser à M.[X] [A] la somme de 1902,82 euros au titre de l’arriéré impayé de loyers, charges et indemnités d’occupation à la date du 1er juillet 2025 avec intérêts de droit à compter du commandement de payer sur la somme de 219,03 euros et à compter de l’assignation pour le surplus , jusqu’à parfait paiemen,

AUTORISE M.[C] [Z] et Mme [Y] [E] à s’acquitter de leur dette en neuf versements mensuels consécutifs de 200 euros, en plus du loyer courant, charges comprises et d’un dixième versement qui soldera la dette en principal, frais, intérêts et devant intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette.

DIT qu’à défaut d’un seul paiement à son échéance, toutes les sommes restant dues deviendront alors immédiatement exigibles et pourront être recouvrées au moyen de la présente décision .

SUSPEND les effets de clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés, sous réserve du respect des conditions fixées.

DIT que si M.[C] [Z] et Mme [Y] [E] se libèrent de la dette selon les modalités fixées, la clause résolutoire sera réputée non acquise.

DIT qu’en revanche, faute de paiement d’une mensualité ou d’un seul loyer à la bonne date, la clause résolutoire sera acquise, le bail résilié et M.[C] [Z] et Mme [Y] [E] tenus de rendre libre de leur personne, de leurs biens et tous occupants de leur chef les lieux sis [Adresse 5] à [Localité 9] .

DIT qu’à défaut pour M.[C] [Z] et Mme [Y] [E] de libérer spontanément les lieux , M.[X] [A] sera autorisé à poursuivre son expulsion par tous voies et moyens de droit , y compris avec le concours de la force publique .

CONDAMNE solidairement dans cette hypothèse M.[C] [Z] et Mme [Y] [E] à payer à M.[X] [A] une indemnité d’occupation des lieux mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si l’exécution du bail s’était poursuivie et ce jusqu’à libération des lieux .

CONDAMNE solidairement M.[C] [Z] et Mme [Y] [E] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 21 juin 2024 .

REJETTE le surplus des demandes des parties.

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise par le greffe à la Préfecture du Calvados.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION