Tribunal Judiciaire de Caen, 3e chambre civile, 28 janvier 2025, n° 24/01643

TJ Caen 28 janvier 2025

Arguments

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Accepté
Non-paiement des loyers et charges
La cour a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies, en raison du non-paiement des loyers et charges dans le délai imparti.
Autre
Résiliation du bail
La cour a suspendu les effets de la clause résolutoire pendant les délais de paiement accordés au locataire, ce qui empêche l'expulsion immédiate.
Accepté
Obligation de paiement du locataire
La cour a constaté que le locataire devait effectivement des sommes au titre des loyers et charges impayés, et a ordonné leur paiement.
Accepté
Indemnité d'occupation due après résiliation
La cour a jugé que le locataire devait une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer jusqu'à la libération effective des lieux.
Accepté
Demande de délais de paiement pour régulariser la dette
La cour a accordé des délais de paiement au locataire, considérant qu'elle était en mesure de régler sa dette locative.

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Sur la décision

Référence :	TJ Caen, 3e ch. civ., 28 janv. 2025, n° 24/01643
Numéro(s) :	24/01643
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "conditionnelle" ordonnée au fond avec suspension des effets de la clause résolutoire
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Marie-France MOUCHENOTTE
Parties :	)

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

11 rue Dumont d’Urville

CS 45257 -

14052 CAEN CEDEX 4

☎ :0250101300

N° RG 24/01643 – N° Portalis DBW5-W-B7I-IZ3E

Minute : 2024/

Cabinet

JUGEMENT

DU : 28 Janvier 2025

E.P.I.C. CAEN LA MER HABITAT

[B] [G]

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e Marie-france MOUCHENOTTE – 49

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

Mme [B] [G]

M^e Marie-france MOUCHENOTTE – 49

JUGEMENT

DEMANDEUR :

E.P.I.C. CAEN LA MER HABITAT (RCS Caen 271.400.020)

dont le siège social est sis 1 place Jean Nouzille – 14000 CAEN

représentée par M^e Marie-france MOUCHENOTTE, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 49 substitué par M^e Aline LEMAIRE, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 49

ET :

DÉFENDEUR :

Madame [B] [G]

née le 15 Décembre 1985 à CAEN (14000)

demeurant 15 Rue des Mauvis – Porte 49 – 14000 CAEN

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Pascale VIAUD, Magistrat honoraire, juge des contentieux de la protection

Greffier : Céline LEVIS, Greffière présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 26 Novembre 2024

Date des débats : 26 Novembre 2024

Date de la mise à disposition : 28 Janvier 2025

Suivant acte sous seing privé en date du 18 septembre 2015, l’OPH Caen la Mer a donné à bail à Mme [B] [G] un immeuble à usage d’habitation sis 15 rue des Mauvis à CAEN (14000) moyennant un loyer mensuel révisable de 356,54 euros outre les charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 mai 2023, l’OPH Caen la Mer a fait délivrer à Mme [B] [G] un commandement de payer la somme principale de 726,84 euros au titre des loyers et charges impayés à la date du 10 mai 2023.

Ce commandement étant resté infructueux, l’OPH Caen la Mer a fait assigner Mme [B] [G] devant le juge des contentieux de la protection de Caen par acte de commissaire de justice en date du 16 avril 2024 afin de voir :

— constater la résiliation du bail,

— ordonner l’expulsion de Mme [B] [G], de ses biens et de tous occupants de son chef et ce, dans la quinzaine du jugement à intervenir, avec si besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, faute de libération volontaire des lieux,

— ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en tel garde-meubles que le tribunal désignera aux frais, risques et périls du locataire,

— condamner Mme [B] [G] au paiement :

* de la somme de 2301,04 euros, en deniers et quittances, à la date de résiliation du bail augmentée des intérêts de droit à compter de l’assignation,

* d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et charges, soit la somme de 559,02 euros, de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,

* d’une indemnité de 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

* des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’assignation a été régulièrement notifiée à la Préfecture du Calvados le 17 avril 2024 conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

A l’audience du 26 novembre 2024 à laquelle l’affaire a été appelée, l’OPH Caen la Mer, représentée par son avocat, sollicite le bénéfice de l’acte introductif d’instance exposant notamment que le défaut de règlement des loyers et des charges dus dans les deux mois suivant le commandement de payer, l’a amené à se prévaloir de la clause résolutoire prévue par le contrat.

L’OPH Caen la Mer a indiqué ne pas s’opposer à l’octroi de délai de paiement et actualisé sa créance à la somme de 3955,53 euros arrêtée au 13 novembre 2024.

Mme [B] [G] comparaît et reconnaît le principe et le montant de la dette.

Elle estime être en situation de régler la dette locative et sollicite des délais de paiement, proposant de régler la somme de 50 euros par mois au titre de l’arriéré.

Elle sollicite la suspension de la clause résolutoire.

MOTIFS DE LA DECISION

1° – Sur la demande de résiliation du bail

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable à la date du contrat dispose que, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Aux termes de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail et reproduite dans le commandement de payer, faute de paiement à son échéance de tout ou partie du loyer ou des charges et ce, deux mois après un commandement de payer demeuré sans effet, le bail est résilié de plein droit.

En l’espèce, il résulte des éléments versés au débat par l’OPH Caen la Mer que Mme [B] [G] n’a pas réglé les sommes dues dans les deux mois ayant suivi le commandement.

Il convient en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail du logement sont réunies à la date du 17 juillet 2023.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023, le juge peut accorder, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, des délais de paiement au locataire à condition qu’il soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience.

En l’espèce, eu égard à l’accord du bailleur, compte tenu de la reprise du paiement du loyer avant l’audience justifiée par les pièces versées au débat et de la possibilité d’apurer la dette dans les délais offerts par la loi, il sera accordé à Mme [B] [G] les délais de paiement sollicités, avec clause de déchéance du terme dans l’hypothèse du non respect de l’échéancier.

Mme [B] [G] devra donc régler la somme de 50 euros par mois, en sus du loyer en cours, charges comprises, avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, la dette devant être payée en totalité au terme du 36ème mois.

Mme [B] [G] ayant présenté une demande de suspension de la clause résolutoire à laquelle rien ne s’oppose, et ayant repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de ladite clause sont suspendus pendant le cours des délais de paiement accordés.

Si la locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué.

En cas de non respect des modalités de paiement ainsi accordées, la clause résolutoire produira tous ses effets, le bail sera résilié, l’expulsion de la locataire pourra être mise en oeuvre et une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail avait continué à courir, soit la somme de 559,02 euros, sera due jusqu’à libération effective des lieux et la remise des clefs.

En outre, à défaut d’un seul paiement à son échéance, toutes les sommes restant dues deviendront alors immédiatement exigibles et pourront être recouvrées au moyen de la présente décision.

En raison de l’octroi de délai de paiement, la demande relative à la séquestration des biens meubles sera rejetée.

2° – Sur la demande en paiement.

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Au vu des pièces produites, notamment le contrat de bail et le décompte, il apparaît que Mme [B] [G] reste redevable de la somme de 3955,53 euros au titre de l’arriéré de loyer, charges et indemnités d’occupation dû au 13 novembre 2024, somme dont il convient de déduire les frais de commandement de payer et de procédure, lesquels sont déjà compris dans les dépens.

En conséquence, il convient de condamner Mme [B] [G] à payer à l’OPH Caen la Mer Habitat la somme de 3778,88 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 13 novembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

3° – Sur l’exécution provisoire.

Il est rappelé enfin qu’en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire des jugements est de droit, sauf si le juge décide, d’office ou à la demande des parties et par décision spécialement motivée, de l’écarter totalement ou partiellement, l’estimant incompatible avec la nature de l’affaire ou susceptible d’entraîner des conséquences manifestement excessives.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

4° – Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

Compte tenu des délais accordés, il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de l’OPH Caen la Mer les frais exposés à l’occasion de la présente instance et non compris dans les dépens.

Aussi, la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

La charge des dépens sera supportée par Mme [B] [G] conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile et comprendra notamment le coût du commandement de payer délivré le 17 mai 2023.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation de plein droit du bail liant l’OPH Caen la Mer à Mme [B] [G] à la date du 17 juillet 2023.

CONDAMNE Mme [B] [G] à verser à l’OPH Caen la Mer la somme de 3778,88 euros au titre de l’arriéré impayé de loyers, charges et indemnités d’occupation à la date du 13 novembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

AUTORISE Mme [B] [G] à s’acquitter de sa dette en trente cinq versements mensuels consécutifs de 50 euros, en plus du loyer courant, charges comprises et d’un trente sixième versement qui soldera la dette en principal, frais, intérêts et devant intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette.

DIT qu’à défaut d’un seul paiement à son échéance, toutes les sommes restant dues deviendront alors immédiatement exigibles et pourront être recouvrées au moyen de la présente décision.

SUSPEND les effets de clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés, sous réserve du respect des conditions fixées.

DIT que si Mme [B] [G] se libère de la dette selon les modalités fixées, la clause résolutoire sera réputée non acquise.

DIT qu’en revanche, faute de paiement d’une mensualité ou d’un seul loyer à la bonne date, la clause résolutoire sera acquise, le bail résilié et Mme [B] [G] tenue de rendre libre de sa personne, de ses biens et tous occupants de son chef les lieux sis 15 rue des Mauvis à CAEN (14000).

DIT qu’à défaut pour Mme [B] [G] de libérer spontanément les lieux, l’OPH Caen la Mer sera autorisé à poursuivre son expulsion par tous voies et moyens de droit,y compris avec le concours de la force publique.

CONDAMNE dans cette hypothèse Mme [B] [G] à payer à l’OPH Caen la Mer une indemnité d’occupation des lieux mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si l’exécution du bail s’était poursuivie et ce jusqu’à libération des lieux, soit la somme de 559,02 euros.

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du présent jugement.

CONDAMNE Mme [B] [G] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 17 mai 2023.

REJETTE le surplus des demandes des parties.

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise par le greffe à la Préfecture du Calvados.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LE JUGE DES COTENTIEUX

DE LA PROTECTION