TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 5]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 27 JANVIER 2026

Minute n° :

N° RG 25/00273 – N° Portalis DBYV-W-B7J-HDQY

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Lucie PASCAULT, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

S.A. [Adresse 4]

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Mme [Y], munie d’un pouvoir de représentation

DÉFENDEUR :

Madame [Z], [P] [R]

demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

A l’audience du 28 Octobre 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS

La SA HLM FRANCE LOIRE a donné à bail à Madame [Z] [R] un bien à usage d’habitation sis [Adresse 1] à [Localité 6], par contrat du 8 février 2023, moyennant un loyer mensuel de 650,83 euros, provision sur charges comprise.

Le 28 mai 2024, la SA [Adresse 4] a fait délivrer à Madame [Z] [R] un commandement de payer visant la clause résolutoire inscrite au bail, pour la somme en principal de 2 928,31 euros, au titre des loyers et charges impayés.

Le 12 février 2025, la SA HLM FRANCE LOIRE a fait assigner Madame [Z] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans, statuant en référé aux fins suivantes :

déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ;ordonner l’expulsion de Madame [Z] [R] ainsi que de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;condamner à titre provisionnel Madame [Z] [R] au paiement de la somme de 3 275,91 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;condamner à titre provisionnel Madame [Z] [R] à payer à la SA [Adresse 4] à compter de la résiliation du bail, des indemnités d’occupation bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ;condamner à titre provisionnel Madame [Z] [R] au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’au paiement des dépens

Le diagnostic social et financier de prévention des expulsions locatives, reçu au greffe avant l’audience fait état d’une locataire travaillant à temps partiel avec un enfant à charge. Il est précisé qu’un dossier à la Banque de France serait en cours de constitution.

L’affaire a été appelée à l’audience du 28 octobre 2025.

A l’audience, la SA [Adresse 4], représentée avec pouvoir par Madame [M] [Y] a maintenu toutes ses demandes, a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 4 548,85 euros et a précisé que le dernier règlement remontait au mois de juillet 2025.

Madame [Z] [R], présente, a sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire. Madame [Z] [R] a reconnu le montant de la dette à hauteur de 4 310,93 euros et sollicité des délais de paiement avec des mensualités de 28,42 euros, en plus du montant du loyer courant, lesdites mensualités correspondant aux mensualités accordées dans le cadre de son plan de surendettement.

Madame [Z] [R] a en outre justifié avoir réalisé un versement de 200 euros la veille de l’audience.

La SA HLM FRANCE LOIRE a acquiescé à l’octroi de délai alignés sur ceux du plan de surendettement.

La décision a été mise en délibéré au 27 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de résiliation

Sur la recevabilité :

L’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 impose aux bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus de saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives au moins deux mois avant de délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, et ce, sous peine d’irrecevabilité de la demande.

En l’espèce, la SA [Adresse 4] justifie d’une saisine de la Caisse d’allocation familiales du Loiret, valant saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 12 avril 2024. Le délai de 2 mois avant l’assignation du 12 février 2025 est donc respecté.

L’article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent contrat de bail, impose au bailleur, toujours à peine d’irrecevabilité de la demande, que l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, soit notifiée à la préfecture au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, la SA [Adresse 4] justifie d’une notification de l’assignation à la préfecture le 13 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 28 octobre 2025.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose, dans sa version applicable au présent contrat de bail, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le 28 mai 2024, la SA HLM FRANCE LOIRE a fait délivrer à Madame [Z] [R] un commandement de payer visant la clause résolutoire inscrite au bail, pour la somme en principal de 2 928,31 euros, au titre des loyers et charges impayés.

Or le bail produit aux débats ne prévoit aucune clause résolutoire, la clause visée au commandement étant inclue dans les conditions générales du contrat de location, lesdites conditions générales n’étant ni signées ni mentionnées au contrat de bail.

Dès lors, la bailleresse est mal fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire.

A défaut de demande subsidiaire de résiliation judiciaire, la SA [Adresse 4] sera donc déboutée de ses demandes de résiliation, d’expulsion et de condamnation à une indemnité d’occupation.

Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés :

En vertu des articles 7 et 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus pendant la durée du contrat de bail.

L’article 1353 du code civil dispose que « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. »

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la SA HLM FRANCE LOIRE produit aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 27 octobre 2025, Madame [Z] [R] lui est redevable de la somme de 4 031,10 euros, soustraction faite des frais de procédure, des régularisations de charges non justifiées et des pénalités non justifiées.

Madame [Z] [R] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de présente décision.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire :

L’article L 733-16 du code de la consommation dispose que « les créanciers auxquels les mesures imposées par la commission en application des articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 ou celles prises par le juge en application de l’article L. 733-13 sont opposables ne peuvent exercer des procédures d’exécution à l’encontre des biens du débiteur pendant la durée d’exécution de ces mesures ».

Il est de jurisprudence constante que pendant le cours de la procédure de surendettement le créancier est en droit d’obtenir un titre exécutoire dont l’exécution du titre sera différée pendant la durée du plan.

En l’espèce, la commission de surendettement des particuliers du Loiret a dans sa décision du 7 août 2025 applicable au 7 octobre 2025, fait bénéficier à Madame [Z] [R] l’aménagement de ses dettes, en l’occurrence un moratoire de 24 mois au taux débiteur fixe annuel de 0% concernant la créance litigieuse sur le capital de 4 310,93 euros. Par suite, le moratoire de 24 mois est en cours.

Dès lors, il n’y a pas lieu d’octroyer des délais de paiement, ces derniers étant déjà en cours.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les parties succombant en partie toutes les deux, les dépens seront partagés à égale proportion entre elles.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

L’article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre, pour les frais exposés mais non compris dans les dépens, une somme qu’il détermine, en tenant compte de l’équité et de la situation économique de cette partie.

En l’espèce, aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne justifie qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection du tribunal judicaire d’Orléans, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la SA [Adresse 4] recevable en son action ;

CONDAMNE Madame [Z] [R] à payer à la SA HLM FRANCE LOIRE, à titre de provision, la somme de 4 031,10 euros, avec intérêt légal à compter de la présente décision, au titre des loyers et charges impayés au 27 octobre 2025 ;

DIT que Madame [Z] [R] sera condamnée au paiement de cette somme dans les délais et limites et selon les modalités prévues par les mesures de réaménagement imposées par la décision de la commission de surendettement du Loiret en date du 7 août 2025 ;

CONDAMNE à titre de provision Madame [Z] [R] aux dépens à hauteur de moitié ;

LAISSE l’autre moitié des dépens à la charge de la SA [Adresse 4] ;

REJETTE toutes les autres demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition à la date susmentionnée.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,