TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [N] [L]

Madame [R] [X]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Fabrice [Localité 2]

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/09947 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBGJK

N° MINUTE : 5

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 15 avril 2026

DEMANDERESSE

S.A. LA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1],

[Adresse 1]

représentée par Maître Fabrice POMMIER de l’ASSOCIATION AMIGUES, AUBERTY, JOUARY & POMMIER, avocats au barreau de PARIS,

DÉFENDEURS

Monsieur [N] [L],

[Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Madame [R] [X] épouse [L],

[Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Valérie OURSEL-ZUBER, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 26 février 2026

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 15 avril 2026 par Valérie OURSEL-ZUBER, Vice-présidente, assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 15 avril 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/09947 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBGJK

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par contrat sous seing privé du 30 juin 2008, la société LA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] «RIVP» a donné à bail à M. [N] [L] et à Mme [R] [X] épouse [L], mariés le 26 avril 2008, un logement situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 479,07 euros, ainsi que 190 euros de provision pour charges.

A raison d’impayés locatifs, la société LA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] «RIVP» a fait signifier par commissaire de justice un commandement de payer 3 263,79 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, et visant la clause résolutoire contractuelle, le 13 août 2025.

Par notification électronique du 14 août 2025, la société LA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] «RIVP» a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de [Localité 1].

Par actes de commissaire de justice signifiés le 27 octobre 2025 à étude, la société LA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS «RIVP» a fait assigner M. [N] [L] et Mme [R] [X] épouse [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

constater l’acquisition de la clause résolutoire ;ordonner leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef, au besoin, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;autoriser le séquestre des biens ;les condamner solidairement à lui payer la somme provisionnelle de 3 757,55 euros au titre de l’arriéré des loyers et charges avec les intérêts de droit ;les condamner solidairement à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer mensuel, charges comprises, jusqu’au départ effectif des lieux avec remise des clés suite au départ volontaire, l’expulsion, le déménagement ou la décision du juge de l’exécution statuant sur le sort des meubles séquestrés ;les condamner solidairement au paiement d’une somme de 400 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’assignation a été dénoncée le 28 octobre 2025 à la préfecture de [Localité 1]. Aucune fiche de diagnostic social et financier n’est parvenue au greffe avant l’audience.

A l’audience du 26 février 2026, l’affaire a été appelée et retenue. La société LA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] «RIVP» représentée par son conseil soutient ses demandes telles qu’exposées dans son assignation. Elle actualise sa créance à la somme de 4 540,89 euros au 12 février 2026, échéance de janvier 2026 incluse mais fait valoir que son décompte vise au crédit de l’historique du compte des locataires un prélèvement automatique du 01 février 2026 de 974,95 euros mais que tous les prélèvements depuis le mois de mai 2025 ont été rejetés de telle sorte que la dette doit s’élever à 5 515,84 euros en cas de rejet. Elle considère qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle s’oppose à tout délai et à la suspension de la clause résolutoire.

Régulièrement assignés, M. [N] [L] et Mme [R] [X] épouse [L] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par ordonnance réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 15 avril 2026. Le conseil de la bailleresse a été autorisé à produire en cours de délibéré un décompte actualisé permettant de déterminer le sort du prélèvement du 01 février 2026. Il ressort de sa note en délibéré et du décompte joint au 09 mars 2026 que le prélèvement de 974,95 euros du 13 février 2026 a été rejeté, la dette s’élevant à 5 515,84 euros au jour de l’audience du 26 février 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, en application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend, et, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Il peut également, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, allouer au créancier une provision, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Selon l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Par ailleurs, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, la société LA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] «RIVP» justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience, et justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux, étant précisé qu’un commandement de payer notifié pour une somme erronée et supérieure au montant de la créance réelle du bailleur au titre des loyers reste néanmoins valable jusqu’à due concurrence des sommes exigibles (Civ. 3e, 5 février 1992, n° 90-18.557).

En l’espèce, le bail conclu le 30 juin 2008 entre la société LA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] «RIVP» et M. [N] [L] et Mme [R] [X] épouse [L] contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du bail à défaut de paiement du loyer et des charges au terme convenu, deux mois après un commandement de payer resté sans effet. Un commandement d’avoir à payer dans un délai de deux mois la somme en principal de 3 263,79 euros, hors coût de l’acte, visant et reproduisant textuellement cette clause, a été signifié à M. [N] [L] et à Mme [R] [X] épouse [L] le 13 août 2025.

Il sera donc fait application du délai de deux mois prévu tant par la clause résolutoire du bail que par le commandement de payer délivré aux locataires.

Or, il ressort du décompte produit par la société LA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] «RIVP» que la dette n’a pas été régularisée dans le délai imparti.

La société LA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] «RIVP» est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 13 octobre 2025 à minuit.

Informés des enjeux de la présente procédure, M. [N] [L] et Mme [R] [X] épouse [L], non comparants, n’apportent par définition aucun élément de contestation sur le principe ou le montant de la dette. Ils ne forment aucune explication de nature à envisager leur maintien dans les lieux et ne sollicitent ni délais de paiement, ni la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il convient, par conséquent, d’ordonner aux locataires, ainsi qu’à tous les occupants de leur chef, de quitter les lieux et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société LA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] «RIVP» de faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Il est rappelé que dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

Par ailleurs, la bailleresse ne justifie pas du fondement juridique pour obtenir la séquestration des meubles des locataires en garantie du paiement des loyers et dès lors, leur appréhension, les dispositions du code des procédures civiles d’exécution relatives aux meubles meublant ne visant qu’à assurer leur remisage dans l’attente de leur prise en charge par leur propriétaire, et prévoyant une vente éventuelle, au profit de leur propriétaire.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement d’une provision au titre de l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constituant une faute civile, ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue ainsi la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, M. [N] [L] et Mme [R] [X] épouse [L] seront condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant de la résiliation à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi.

Sur la demande en paiement d’une provision au titre de la dette locative

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Par ailleurs, conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Enfin, en application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du décompte produit par la société LA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] «RIVP» que M. [N] [L] et Mme [R] [X] épouse [L] sont redevables solidairement de la somme de 5 515,84 euros, échéance de février 2026 incluse, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation échus impayés.

M. [N] [L] et Mme [R] [X] épouse [L], non comparants, ne communiquent aucun élément sur leur situation personnelle et financière qui permettraient de leur accorder des délais de paiement.

Par conséquent, M. [N] [L] et Mme [R] [X] épouse [L] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 5 515,84 euros, à titre provisoire, laquelle portera intérêt au taux légal à compter du 13 août 2025 sur la somme de 3 263,79 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En application de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, M. [N] [L] et Mme [R] [X] épouse [L] qui succombent, supporteront solidairement la charge des dépens.

Par ailleurs, il ne sera pas inéquitable de laisser à la charge de la société LA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] «RIVP» les frais irrépétibles qu’elle a dû engager du fait de la présente procédure.

Enfin, en application de l’article 514-1 du code de procédure civile et par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats en audience publique par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe, et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’urgence et l’absence de contestation sérieuse,

DÉCLARONS recevable l’action de la société LA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] «RIVP» ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 30 juin 2008 entre la société LA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] «RIVP» d’une part, et M. [N] [L] et Mme [R] [X] épouse [L], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 13 octobre 2025 à minuit ;

ORDONNONS en conséquence à M. [N] [L] et à Mme [R] [X] épouse [L] de libérer de leurs personnes, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour M. [N] [L] et pour Mme [R] [X] épouse [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la société LA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] «RIVP» pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution et déboutons la bailleresse de sa demande de séquestres des meubles ;

CONDAMNONS solidairement M. [N] [L] et Mme [R] [X] épouse [L] à verser à la société LA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] «RIVP» une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, payable et révisable dans les mêmes conditions que celles prévues au contrat de bail résilié, et ce, à compter de l’échéance de mars 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux constituée par la remise des clefs ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNONS solidairement M. [N] [L] et Mme [R] [X] épouse [L] à payer à la société LA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] «RIVP», au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus impayés, la somme provisionnelle de 5 515,84 euros, échéance de février 2026 incluse, avec intérêt au taux légal à compter du 13 août 2025 sur la somme de 3 263,79 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

CONDAMNONS solidairement M. [N] [L] et Mme [R] [X] épouse [L] aux dépens ;

DÉBOUTONS la société LA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] «RIVP» de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTONS la société LA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] «RIVP» de toutes autres demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière La juge des contentieux de la protection