TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 3]

[Adresse 10]

[Localité 4]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 23/02423 – N° Portalis DBW5-W-B7H-IOLD

Minute : 2025/

Cabinet B

JUGEMENT

DU : 02 Octobre 2025

S.C.I. A3

C/

[H] [I]

[S] [R] épouse [I]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Thomas LECLERC – 31

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

M^e Christine BAUGÉ – 70

M^e Thomas LECLERC – 31

JUGEMENT

DEMANDEUR :

S.C.I. A3-RCS [Localité 8] 438.298.895

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Thomas LECLERC, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 31

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [H] [I]

né le 15 Juillet 1981 à [Localité 9]

demeurant [Adresse 5]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/001364 du 11/12/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 8])

représenté par M^e Christine BAUGÉ, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 70 substitué par M^e David ALEXANDRE, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 70

Madame [S] [R] épouse [I]

née le 06 Avril 1984 à [Localité 7] (TUNISIE)

demeurant [Adresse 5]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-001365 du 11/12/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 8])

représentée par M^e Christine BAUGÉ, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 70 substitué par M^e David ALEXANDRE, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 70

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Pascale VIAUD, Magistrat honoraire, juge des contentieux de la protection

Greffier : Marie MBIH, Greffier présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 14 Novembre 2023

Date des débats : 03 Juillet 2025

Date de la mise à disposition : 02 Octobre 2025

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé du 10 juillet 2017, la SCI A3 a donné à bail à M et Mme [I] un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 6] ) moyennant le versement d’un loyer mensuel de 590 euros, outre les charges.

Les locataires ont quitté les lieux le 10 septembre 2020 mais l’état des lieux de sortie n’a pu être établi que le 4 janvier 2021.

Selon la SCI A3 , M et Mme [I] restent devoir des sommes au titre des réparations locatives et des charges.

Une mise en demeure d’avoir à payer la somme de 8.175,14 euros leur a été signifiée par l’agence Joly par courrier du 17 octobre 2022 , suivie d’une sommation de payer la même somme délivrée le 18 novembre 2022, lesquelles sont restées vaines.

Par acte délivré les 12 mai et 15 juin 2023, la SCI A3 a fait assigner M et Mme [I] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de les voir condamner solidairement au paiement des sommes suivantes, outre les dépens et sans écarter l’exécution provisoire :

—  8.235,05 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

—  8000 euros au titre du préjudice de jouissance,

—  1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par écritures datées du 27 janvier 2025 , M et Mme [I] ont demandé que soit ordonnée une mesure de conciliation et subsidiairement que soient rejetées les demandes de la SCI A3 qui supportera la charge des dépens.

La SCI A3, par conclusions n°2, a réitéré ses premières demandes tout en chiffrant à 8.057,98 euros la somme sollicitée au titre des réparations locatives.

A l’audience du 3 juillet 2025, les parties, représentées par leur avocat , ont maintenu les termes de leurs écrits auxquels il est renvoyé pour un plus ample exposé des moyens.

MOTIFS DE LA DECISION

1) sur la demande de conciliation

Il convient d’observer qu’une tentative de résolution amiable est déjà intervenue entre les parties puisqu’une correspondance a été adressée à M et Mme [I] le 17 octobre 2022 qu’ils ont choisi de laisser sans réponse, suivie d’une sommation de payer en date du 18 novembre 2022 qui n’a pas été davantage suivie d’effet .

Ces actes avaient vocation à trouver une issue amiable au litige alors que les époux [I] ne s’étaient plus manifestés depuis l’état des lieux du 4 janvier 2021.

Dès lors, il n’y a pas lieu d’ordonner une mesure de conciliation.

2) sur la demande au titre des charges

Aux termes de l’article 7) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus .

La SCI A3 réclame des charges locatives pour la période allant du 1er octobre 2021 au 31 décembre 2021, alors que époux [I] sont restés locataires du logement jusqu’au 4 janvier 2021.

Ils ne contestent que la demande de charges au titre de la consommation d’eau chaude d’un montant de 313,14 euros.

Le décompte produit par la SCI A3 en date du 27 septembre 2022 indique clairement que le décompte de charges réclamées a été calculé au prorata du nombre de jours de résidence des locataires ( 4/365).

Il en résulte que M et Mme [I] sont redevables de la totalité des charges réclamées par la SCI A3 , soit la somme de 264,48 euros , après déduction des sommes payées par les locataires.

M et Mme [I] seront donc condamnés solidairement à payer cette somme.

3) sur la demande au titre des réparations locatives

L’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les lieux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

Seules les dégradations excessives et anormales sont imputables au preneur, à l’exclusion de la vétusté (« lente et inévitable détérioration des éléments décoratifs ou d’équipement inhérente à l’écoulement d’un temps assez long ») qui doit rester à la charge du bailleur.

L’obligation de réparation locative ne s’étend pas à la remise à neuf mais le seul fait que le logement n’était pas neuf lors de l’entrée dans les lieux ne peut dispenser le locataire de répondre des dégradations dont il est à l’origine en cours de bail.

Il convient également de rappeler l’obligation pour le bailleur de mettre à disposition un logement en bon état d’usage et de réparation.

Il doit simplement faire en sorte d’une part qu’il effectue avant l’entrée dans les lieux l’ensemble des réparations nécessaires, d’autre part qu’il mette à la disposition du preneur les équipements en bon état de fonctionnement (sans qu’il soit toutefois impératif qu’ils soient mis en conformité avec les normes réglementaires).

Aux termes de l’article 3 de la loi précitée un état des lieux doit être établi contradictoirement par les parties lors de la remise ou de la restitution des clés ou à défaut par huissier de justice.

Aux termes de l’article 1353 du Code Civil prévoit que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le payement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce , aux termes de l’état des lieux d’entrée établi contradictoirement le 4 janvier 2021 , il a été constaté que la majorité des peintures et sols étaient en bon état ou en état d’usage avec présence de petites tâches notamment sur le plafond de la cuisine et les murs de l’entrée et également des peintures écaillées dans d’autres pièces.

La SCI A3 ne conteste pas avoir donné son accord uniquement pour le remplacement des moquettes.

La comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie établit sans conteste que les locataires ont repeint la quasi totalité de l’appartement sans qu’ils justifient d’une autorisation de leur bailleur qui, dès lors, est fondé à réclamer la réfection du logement sur ce point.

Il n’est pas discuté que celui-ci a accepté que M et Mme [I] referment l’ouverture dans le mur de la cuisine donnant sur le séjour sous réserve que lors du départ des locataires , cette ouverture soit remise en état, ce que M et Mme [I] n’ont pas fait.

La SCI A3 est donc fondée à réclamer le coût de cette remise en état.

L’appartement est globalement assez sale, notamment dans la cuisine.

Le devis produit fait état d’un montant total de 7793,50 euros euros, lequel concerne l’ensemble de l’appartement.

Le logement a été occupé pendant 3ans et demi et n’étant pas neuf au moment de la location, il convient d’appliquer un coëfficient de vétusté de 30% même si une partie des désordres est la conséquence de dégradations.

Au vu des pièces versées au débat , il convient de mettre à la charge de M et Mme [I] la somme de 5455,45 euros correspondant au coût des réparations restant à leur charge.

En conséquence , M et Mme [I] seront condamnés solidaitement au paiement de cette somme.

4) sur la demande au titre du préjudice de jouissance

Concernant le préjudice matériel locatif invoqué par le bailleur au motif que la remise en état a retardé la remise en location du bien, si ce retard est indéniable au vu des pièces versées au débat puisque la remise en location date du 24 septembre 2021 et du montant du loyer perçu aujourd’hui , soit 580 euros au lieu de 590 euros, il convient d’allouer à la SCI A3 la somme de 3500 euros.

5) sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI A3 les frais irrépétibles non compris dans les dépens.

Il leur sera alloué une somme de 800 euros.

M et Mme [I], succombants, seront condamnés in solidum, aux dépens qui seront recouvrés conformément à la loi sur l’ aide juridictionnelle.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection , statuant par jugement contradictoire et en premier ressort , par mise à disposition au greffe

CONDAMNE solidairement M et Mme [I] à payer à la SCI A3 la somme de 264,48 euros représentant le solde des arriérés de loyers et charges .

Les CONDAMNE solidairement au paiement de la somme de 5455,45 euros au titre des réparations locatives.

CONDAMNE solidairement M et Mme [I] à payer à la SCI A3 la somme de 3500 euros au titre du préjudice de jouissance.

Les CONDAMNE solidairement à payer à la SCI A3 la somme de 800 au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

REJETTE toutes autres demandes.

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit .

Les CONDAMNE in solidum aux dépens qui seront recouvrés conformément à la loi sur l’ aide juridictionnelle.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION