TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

Ch4.1 Loyers Commerciaux

N° RG 24/05862 – N° Portalis DBYH-W-B7I-MDK7

N° JUGEMENT :

VD/BM

Copie exécutoire

et copie délivrées

le :

M^e Elsa BENHAMOU

Maître Jean-christophe BOBANT de la SELARL LGB-BOBANT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

JUGEMENT DU 15 Septembre 2025

EXPERTISE

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.C.I. INOVA agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal en exercice, la Société HOLDING PYRAMIDE, elle-même représentée par Monsieur [B] [I], domicilié en cette qualité audit siège,, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Jean-christophe BOBANT de la SELARL LGB-BOBANT, avocats au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

DEFENDERESSE

S.A.R.L. FLASH DEAL, dont le siège social est sis [Adresse 13]

représentée par M^e Elsa BENHAMOU, avocat au barreau de GRENOBLE

D’AUTRE PART

A l’audience publique de la Juridiction des Loyers Commerciaux tenue le 16 Juin 2025 par :

Virginie DURAND, Vice-Présidente, déléguée par ordonnance de Madame la Présidente du Tribunal judiciaire de Grenoble, et siégeant comme Juge Unique,

Assistée de Béatrice MATYSIAK, Greffière

Après avoir entendu les avocats en leur plaidoirie et avoir reçu leurs mémoires, l’affaire a été mise en délibéré, et le prononcé de la décision renvoyé au 15 Septembre 2025

Après en avoir délibéré, le jugement suivant a été rendu :

EXPOSE DES FAITS :

La SCI INOVA a donné à bail, par acte en date du 22 septembre 2015, à la SARL FLASH DEAL un local commercial situé à [Adresse 7], [Adresse 4] à usage d’activité de commerce de déstockage et dégriffe de produits d’équipements à la personne et de la maison, à l’exclusion de toute autre activité même temporairement. Ce bail a été conclu à compter du 1er octobre 2015 pour une durée de 9 années pour se terminer le 30 septembre 2024.

La SCI INOVA a fait délivrer au preneur un congé pour le 30 septembre 2024 avec offre de renouvellement par acte extra-judiciaire en date du 29 mars 2024 .

La SARL FLASH DEAL n’a pas répondu à ce congé.

Par un mémoire en demande régulièrement notifié, la SCI INOVA a sollicité la constatation de l’existence d’un motif de déplafonnement du loyer du local commercial situé à [Adresse 8], du fait de la modification notable des facteurs locaux de commercialité, et la fixation du prix du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 42.000 Euros en principal.

Par acte du 2 octobre 2024, la SCI INOVA a assigné la SARL FLASH DEAL devant le Juge des loyers commerciaux.

A l’audience du 16 juin 2025, date à laquelle l’affaire a été rappelée et retenue, la SCI INOVA, aux termes de son mémoire en demande régulièrement notifié, demande de :

Vu les dispositions des articles L. 145-11 et suivants du Code de commerce, Vu les articles R. 145-3 et suivants du Code de commerce,

En tout état de cause, Et sous réserves du résultat de la procédure actuellement pendante devant le Tribunal Judiciaire de GRENOBLE,

DIRE ET JUGER que le bail commercial liant la SCI INOVA et la Société FLASH DEAL pour les locaux commerciaux loués qui sont situés à CROLLES (Isère) 38920 au [Adresse 5], a été renouvelé pour une durée de neuf années entières et consécutives commençant à courir le 1er octobre 2024.

A titre principal,

DIRE ET JUGER que durant la période du précédent bail expiré, soit du 1er octobre 2015 pour se terminer le 30 septembre 2024, une modification notable des facteurs locaux de commercialité est intervenue, et que le prix du loyer du bail renouvelé à compter du 1er Octobre 2024 doit être fixé rétroactivement à la valeur locative, soit la somme de 42.000,00 € / an, hors taxes et hors charges.

DEBOUTER la Société FLASH DEAL de l’ensemble de ses fins, moyens, demandes et prétentions comme étant mal fondées.

CONDAMNER la Société FLASH DEAL d’avoir à payer l’arriéré locatif qui en résulte avec intérêts de droit sur chaque échéance mensuelle contractuelle.

CONDAMNER la Société FLASH DEAL d’avoir à payer à la SCI INOVA la somme de 3.000,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du CPC.

RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit.

CONDAMNER la Société FLASH DEAL aux entiers dépens.

A titre infiniment subsidiaire,

INSTITUER une expertise judiciaire à titre de mesure d’instruction, sur le fondement de l’article R.145-30 du Code de Commerce, et DESIGNER tel Expert inscrit près la Cour d’Appel qu’il plaira, avec pour mission de :

— Se rendre sur les lieux, entendre les parties et tous sachants,

— Se faire remettre tout document utile, et, notamment le bail commercial,

— Rassembler les éléments de fait permettant d’apprécier les critères définis par les articles R.145-3 à R. 145-7, L.145-34, R.145-9 à R.145-11 du Code de commerce pour dire s’il y a eu une modification notable des facteurs locaux de commercialité au cours de la période du bail commercial expiré et désormais renouvelé, soit la période allant du 1er octobre 2015 au 30 septembre 2024,

— Rassembler les éléments de fait permettant d’apprécier et évaluer la valeur locative au 1er octobre 2024, date de renouvellement du bail commercial,

— Faire les comptes entre les parties,

— Communiquer son pré-rapport d’expertise dans les 6 mois de sa désignation et donner aux parties un mois pour lui communiquer leurs observations sous forme de dire.

— Déposer son rapport définitif d’expertise dans les 8 mois de sa désignation.

DIRE ET JUGER que la SCI INOVA fera l’avance des frais d’expertise judiciaire pour compte de qui il appartiendra.

DIRE ET JUGER que dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise judiciaire définitif et la fixation du loyer du bail commercial renouvelé au 1er octobre 2024, le loyer commercial annuel HT et HC est provisoirement fixé, au 1er octobre 2024, à la somme de 23.632,00 admise par la Société FLASH DEAL.

RESERVER les frais irrépétibles et les dépens.

Dans son mémoire en réplique, régulièrement notifié, la SARL FLASH DEAL demande de :

AU PRINCIPAL :

Rejeter la demande de révision du loyer formée par la société INOVA pour les locaux commerciaux situés [Adresse 3] à [Localité 9], et loués par elle à la société FLASH DEAL,

Fixer le loyer annuel desdits locaux à la somme de 23 632 € HT,

Condamner la société INOVA aux entiers dépens.

SUBSIDIAIREMENT,

Donner acte à la société FLASH DEAL de ce qu’elle ne s’oppose pas à la nomination d’un expert judiciaire, aux frais avancés de la société INOVA, avec pour mission de :

— Se rendre sur les lieux, entendre les parties et tous sachants,

— Se faire remettre tout document utile, et notamment le bail commercial, Rassembler les éléments de fait permettant d’apprécier les critères définis par les articles R. 145-3 à R145-7, L145-34, R145-9 à R145-11 du Code de Commerce pour dire s’il y a eu une modification notable des facteurs locaux de commercialité au cours de la période du bail commercial expiré et désormais renouvelé, soit la période allant du 1er octobre 2015 au 30 septembre 2024, -Rassembler les éléments de fait permettant d’apprécier et évaluer la valeur locative au 1er octobre 2024, date de renouvellement du bail commercial,

— Faire les comptes entre les parties,

— Communiquer son pré-rapport d’expertise dans les 6 mois de sa désignation et donner aux parties un mois pour lui communiquer leurs observations sous forme de dire,

— Déposer son rapport définitif d’expertise dans les 8 mois de sa désignation

Réserver les dépens.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Aux termes de l’article L145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1° les caractéristiques du local considéré

2° la destination des lieux

3° les obligations respectives des parties

4° les facteurs locaux de commercialité

5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

L’article L145-34, dans sa version issue de la loi du 18 juin 2014, précise que le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à 9 ans, ne peut excéder la variation intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré de l’indice trimestriel des loyers commerciaux à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L145-33.

En cas de modification notable de ces éléments, la variation du loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures pour une année à 10% du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

L’article R145-3 prévoit que "les caractéristiques propres du local s’apprécient en considération :

1° de sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public,

2° de l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux,

3° de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée;

4° de l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail;

5° de la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire".

Selon l’article R145-6, « les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire ».

Aux termes de l’article R145-8, "du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposeés au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en assumé la charge.

Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l’une ou l’autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer.

Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé".

En l’espèce les parties s’accordent sur le renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2024 mais demeurent en désaccord sur le montant du loyer du bail renouvelé.

La SCI INOVA excipe du déplafonnement du loyer au moyen d’arguments développés dans un avis d’expert remis à la procédure, en faisant valoir les arguments suivants :

— En 2018, ouverture de l’ensemble commercial développé autour de l’enseigne Provencia, comprenant l’enseigne Mc Donald’s, se situant à 450 m des locaux loués,

— En 2018, ouverture de l’enseigne Lidl, se situant à 800 m des locaux loués,

— En 2021, recrutement de 550 personnes par la Société ST Micoelectronics, sur le site de [Localité 6],

— En 2019, développement de la ZAC Ecoquartier, avec 400 logements créés et 28.000 m de surface au plancher, se situant à 400 m des locaux loués,

— En 2019/2020, construction d’un ensemble collectif comprenant 48 logements et 8locaux commerciaux, se situant à 300 m des locaux loués,

— En 2017, construction d’un ensemble collectif comprenant 9 logements et 2 commerces, se situant à 600 m des locaux loués.

Selon ce rapport, au total, plus de 450 logements ont été créés et le développement commercial du quartier s’est poursuivi de manière considérable, avec l’implantation d’enseignes de renommée nationale, voire internationale.

La requérante fait en outre valoir que cette estimation est sous-évaluée compte tenu des prix pratiqués dans le voisinage.

La SARL FLASH DEAL le conteste, en concédant un loyer de 23.632 € HT/HC, à la date de renouvellement, au lieu de 22.759,70 €.

Dans la mesure où le Tribunal ne saurait se fonder sur la seule base d’un avis non judiciaire d’expert produit par une partie et établi de façon non contradictoire, et afin de pouvoir précisément et objectivement déterminer s’il existe ou non une modification notable des facteurs locaux de commercialité au sens de la loi et de fixer la valeur locative actuelle des lieux, il convient d’ordonner une expertise aux frais du bailleur, à l’origine de la demande.

Il convient de fixer pendant la durée de l’instance un loyer provisionnel de 23.632 HT/HC par an, en application des dispositions de l’article L 145-57 du code de commerce.

Il y a lieu de réserver les dépens et l’éventuelle application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement contradictoire et avant dire droit au fond,

DESIGNE en qualité d’expert M. [Z] [Localité 10]- [Adresse 1] – 09.67.09.43.88 – [Courriel 12]

avec mission :

— Se rendre sur les lieux, entendre les parties et tous sachants,

— Se faire remettre tout document utile, et, notamment le bail commercial,

— Rassembler les éléments de fait permettant d’apprécier les critères définis par les articles R.145-3 à R. 145-7, L.145-34, R.145-9 à R.145-11 du Code de commerce pour dire s’il y a eu une modification notable des facteurs locaux de commercialité au cours de la période du bail commercial expiré et désormais renouvelé, soit la période allant du 1er octobre 2015 au 30 septembre 2024,

— Rassembler les éléments de fait permettant d’apprécier et évaluer la valeur locative au 1er octobre 2024, date de renouvellement du bail commercial,

— Faire les comptes entre les parties,

— de dresser un rapport de ses constatations et conclusions,

DIT que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du Code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 15 mai 2026,

FIXE à la somme de 2.500 euros (DEUX MILLE CINQ CENTS) la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par le demandeur à la Régie du tribunal judiciaire de Grenoble au plus tard le 1er novembre 2025,

DIT que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet,

FIXE le loyer provisionnel pour la durée de l’instance à la somme annuelle de 23.632 euros hors taxes et hors charges,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,

RÉSERVE les dépens et l’éventuelle application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PRONONCÉ publiquement par mise à disposition du jugement au Greffe du Tribunal judiciaire, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues par l’article 450 du Code de Procédure Civile.

LA GREFFIERE LA JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

Béatrice MATYSIAK Virginie DURAND