TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 1]-[Localité 2]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 20 Février 2026

AFFAIRE N° RG 25/00558 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QRPE

NAC : 72A

Jugement Rendu le 20 Février 2026

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires [Adresse 1], situé [Adresse 2] représenté par Maître [R] [N] [Y], Administrateur Judiciaire, demeurant [Adresse 3], agissant en qualité d’Administrateur Provisoire de la copropriété en difficulté avec tous les pouvoirs de l’assemblée générale des copropriétaires à l’exception de ceux du conseil syndical et de ceux prévus aux articles 26 a et 26 b de la loi du 10 juillet 1965, Assistée du Cabinet PRECLAIRE, SARL au capital de 30.000,00 euros immatriculée au RCS d'[Localité 1] sous le numéro 533 489 977, ayant son siège social [Adresse 4]

représenté par Maître Priscillia MIORINI de la SELAS AVOCATS ASSOCIES MIORINI, avocate au barreau de l’ESSONNE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024/8468 du 06/11/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

DEMANDEUR

ET :

Monsieur [K] [O] [H], demeurant [Adresse 5]

défaillant

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant à Juge Unique, conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile.

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 03 juillet 2025 avec avis du renvoi de la procédure devant le Juge Unique, ayant fixé l’audience au 16 Janvier 2026, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 20 Février 2026

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

M.[K] [O] [H] est propriétaire des lots numéros 55, 215, et 217 dépendant de la copropriété de l’immeuble situé à [Localité 3], [Adresse 6].

Par acte de commissaire de Justice en date du 21 janvier 2025, le Syndicat des copropriétaires [A] 28 sis [Adresse 7] à GRIGNY (91350), représenté par son administrateur provisoire, Me [R] [U] assistée du cabinet PRECLAIRE, a fait assigner M.[K] [O] [H] devant le tribunal judiciaire d’EVRY-COURCOURONNES et sollicite le tribunal de :

— CONDAMNER Monsieur [K] [H] à payer au Syndicat des Copropriétaires [A]

28 la somme de 8 616,86 €uros, à titre d’arriéré de charges de copropriété, charges jusqu’au 1er trimestre 2025 inclus.

— CONDAMNER Monsieur [K] [H] à payer au Syndicat des Copropriétaires [A]

[Adresse 8] les frais exposés par le syndicat pour le recouvrement de sa créance, soit la somme de 120 €uros, qui sera imputée au seul défendeur, au titre des charges générales d’administration et ce, tant en application du Règlement de Copropriété qu’en application de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965.

— CONDAMNER Monsieur [K] [H] à payer au Syndicat des Copropriétaires [A] 28 des intérêts au taux légal à compter du 15 février 2024 date de la mise en demeure en application de l’article 36 du décret du 17 mars 1967.

— ORDONNER la capitalisation annuelle des intérêts dus, conformément à l’article 1343-2 du Code Civil.

— CONDAMNER Monsieur [K] [H] à payer au Syndicat des Copropriétaires [A] 28 la somme de 2 000,00 €uros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive en application des dispositions des articles 1231-1 et suivants du Code Civil.

— DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— CONDAMNER Monsieur [K] [H] aux entiers dépens.

Au soutien, il explique que le compte du défendeur est débiteur depuis plusieurs années malgré quelques versements. A aucun moment M. [H] n’a pris contact afin de trouver une solution amiable. Les charges constituant les seules ressources du syndicat des copropriétaires, tout copropriétaire qui ne les règle pas met en péril l’équilibre de la trésorerie, aggrave les dépenses et cause un préjudice au syndicat des copropriétaires distinct du simple retard de paiement. Il souligne que de plus le syndicat des copropriétaire est déclaré en difficulté financière, le comportement du défendeur aggravant cela.

Pour un exposé exhaustif de ses prétentions, le tribunal se réfère expressément à ses écritures, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

M.[K] [O] [H] , bien que régulièrement assigné, n’a pas comparu et n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 3 juillet 2025. L’affaire a été fixée sur l’audience juge unique du 16 janvier 2026 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété

L’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que :

“Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts des parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.”

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges.

Bien que le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, ne soit pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées, la décision de l’assemblée générale ne vaut pas approbation de son compte individuel et il peut en demander rectification.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’occurrence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires [A] [Cadastre 1] produit, au soutien de sa demande en paiement :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire de M.[K] [O] [H] qui indique les tantièmes représentés par ses lots dans la copropriété,

— un décompte, des charges de copropriété échues et impayées arrêté au 1er janvier 2025, sur la période du 1er janvier 2023 au 1er janvier 2025, APPEL 1er trimestre 2025, et FONDS TRAVAUX ALUR 1er trimestre 2025 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 8 616, 86 euros,

— le procès-verbaux de décisions prises par l’administrateur provisoire ;

— les appels de fonds sur la période concernée ;

— le règlement de copropriété.

Il démontre ainsi que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

A l’examen des pièces produites, il apparaît que la créance à laquelle le Syndicat des copropriétaires [A] [Cadastre 1] peut prétendre au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er janvier 2025, sur la période du 1er janvier 2023 au 1er janvier 2025, appel 1er trimestre 2025 et fonds travaux Alur 1er trimestre 2025 inclus, s’élève bien à la somme de 8 616, 86 euros.

En conséquence, M.[K] [O] [H], sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires [A] [Cadastre 1], la somme de 8 616, 86 euros.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal sur la somme de 5 371,60 euros à compter du 16 février 2024, date de la mise en demeure et pour le surplus à compter du 21 janvier 2025, date de l’assignation introductive d’instance.

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront des intérêts.

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement :

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, le demandeur ne caractérise pas la mauvaise foi de M.[K] [O] [H] laquelle ne se présume pas et ce, dans un contexte de versements certes partiels mais réguliers.

Au surplus, il ne justifie pas subir un préjudice distinct de celui compensé par l’octroi des intérêts moratoires.

Il y a donc lieu de débouter le Syndicat des copropriétaires [A] 28 de sa demande d’indemnisation.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat :

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessaires exposés pour le recouvrement de sa dette : frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’artice 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permetre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires [A] 28 réclame une somme de 120 euros au titre d’une relance du 15 février 2024, qui apparaît fondée.

Il y a donc lieu de condamner M.[H] à payer au Syndicat des copropriétaires [A] 28 la somme de 120,00 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 19 juillet 1965.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que :

“La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.”

M.[H], qui succombe, sera condamné aux dépens de l’instance.

De même, il sera condamné à payer au syndicat des copropriétaire la somme de 1200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Il sera rappelé que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

CONDAMNE M.[K] [O] [H] à payer au Syndicat des copropriétaires [A] 28 sis [Adresse 7] à [Localité 3] la somme de 8 616, 86 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er janvier 2025, sur la période du 1er janvier 2023 au 1er janvier 2025, appel 1er trimestre 2025 et fonds travaux Alur 1er trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 5 371,60 euros à compter du 16 février 2024, date de la mise en demeure et pour le surplus à compter du 21 janvier 2025, date de l’assignation introductive d’instance et ce jusqu’à parfait paiement;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil;

CONDAMNE M.[K] [O] [H] à payer au Syndicat des copropriétaires [A] 28 sis [Adresse 7] à [Localité 3] la somme de 120 euros eu titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires [A] 28 sis [Adresse 7] à [Localité 3] de sa demande à titre des dommages et intérêts;

CONDAMNE M.[K] [O] [H] aux entiers dépens;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le VINGT FEVRIER DEUX MILLE VINGT SIX, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,