N° RG 24/00152 – N° Portalis DBX6-W-B7I-YUP6

PREMIERE CHAMBRE

CIVILE

73A

N° RG 24/00152 – N° Portalis DBX6-W-B7I-YUP6

Minute n° 2024/00

AFFAIRE :

[C] [X]

C/

[J] [N]

Exécutoires délivrées

le

à

Avocats : Maître Alain PAREIL de la SELARL CABINET D’AVOCATS ALAIN PAREIL

M^e Sonia JOCK

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 12 Décembre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré

Madame Delphine DUPUIS-DOMINGUEZ, Juge

Statuant à Juge Unique

Monsieur David PENICHON, Greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 17 Octobre 2024,

JUGEMENT :

Contradictoire

Premier ressort,

Par mise à disposition au greffe,

DEMANDERESSE :

Madame [C] [T] [X]

née le 11 Octobre 1949 à [Localité 20] (TUNISIE) (99)

de nationalité Française

[Adresse 12]

[Localité 6]

Représentée par Maître Sonia JOCK, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

DEFENDERESSE :

Madame [J] [T] [G] [F] [N]

née le 01 Décembre 1968 à [Localité 16]

de nationalité Française

[Adresse 9]

[Localité 7]

Représentée par Maître Alain PAREIL de la SELARL CABINET D’AVOCATS ALAIN PAREIL, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

EXPOSE DU LITIGE

Mme [C] [X] est propriétaire d’un bien sis [Adresse 10] à [Localité 17] (Gironde).

Suivant acte reçu par Me [P] [D] notaire à [Localité 19] le 11 juillet 2013, elle a fait donation de la nue-propriété de ce bien à sa fille, Mme [J] [N] qui l’occupe.

Suivant courriers successifs dans le courant de l’année 2023, Mme [C] [X] a mis en demeure Mme [J] [N] de lui verser une indemnité d’occupation.

Par acte du 9 janvier 2024, Mme [C] [X] a fait assigner Mme [J] [N] devant le tribunal judiciaire de BORDEAUX aux fins de paiement de l’indemnité d’occupation.

La médiation ordonnée par le juge de la mise en état a échoué.

Dans ses dernières conclusions, notifiées le 2 août 2024, Mme [C] [X], sur le fondement des dispositions des articles 582, 584, 586, 2224 et 2277 du code civil, demande au tribunal de :

avant dire droit

débouter Mme [J] [N] de toutes ses demandes fins et conclusionsavant dire droitvu les dispositions de l’article 232 et suivants du code de procédure civiledésigner tel technicien qu’il plaira afin de fixer la valeur locative de l’immeubleau fond

fixer l’indemnité d’occupation de l’immeuble sis [Adresse 1] à la somme de 1.040 euros mensuels ou à la valeur établie à dire d’expertcondamner Mme [J] [N] à verser la somme mensuelle de 1.040 euros ou à la valeur établie à dire d’expert à Mme [C] [X] à compter de la décision à intervenirla condamner également à lui verser la somme de 1 euro en réparation de son préjudice moral au visa de l’article 1240 du code civilla condamner également à lui payer la somme de 62.400 euros à parfaire au titre des indemnités d’occupation non prescrites à compter du mois de juillet 2019la condamner également à verser la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant les frais de technicien et éventuels frais d’exécutionvu les dispositions de l’article 514 du code de procédure civileordonner l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir

Dans ses dernières conclusions notifiées le 3 juin 2024, Mme [J] [N], demande au tribunal de :

à titre principaldébouter Mme [C] [X] de ses demandes au titre d’une indemnité d’occupationN° RG 24/00152 – N° Portalis DBX6-W-B7I-YUP6

requalifier l’acte de donation en date du 13 juillet 2013 portant sur le bien immobilier situé à [Localité 17] (Gironde) 33600 au [Adresse 9] cadastré section DT [Cadastre 5] et DT [Cadastre 11] pour une surface totale de 00ha00a56ca en acte par lequel Mme [C] [X] a donné à Mme [J] [N] la pleine propriété dudit bien

à titre subsidiairedébouter Mme [C] [X] de ses demandes au titre d’une indemnité d’occupationà titre encore plus subsidiairedébouter Mme [C] [X] de sa demande de désignation avant dire droit d’un technicien aux fins de fixer la valeur locative de l’immeuble en application des articles789 alinéa 1 5 791 et 1117 du code de procédure civiledire que Mme [J] [N] doit une indemnité d’occupation sur le bien immobilier situé à [Localité 17] [Adresse 2] à Mme [C] [X] de 720 euros par mois à compter du jugement à intervenirsur les demandes afférentes à l’acte de donation du 9 juillet 1998 à titre préliminairedéclarer Mme [J] [N] recevable en sa demande reconventionnelleà titre principalcondamner Mme [C] [X] à payer à Mme [J] [N] la somme de 191.310 euros au titre de sa perte de chance d’encaisser les 6/7ème du produit de la location du bien immobilier situé à [Localité 13] (Gironde) au [Adresse 8] et au [Adresse 4] avec intérêts au taux légal à compter du 9 janvier 2024condamner Mme [C] [X] à payer à Mme [J] [N] la somme de 107.140 euros au titre de sa perte de chance d’encaisser les 6/7ème du prix de vente du bien immobilier situé à [Localité 13] (Gironde) au [Adresse 8] et au [Adresse 3] avec intérêts au taux légal à compter du 14 avril 2014à titre subsidiaireannuler la donation en avancement d’hoirie du 9 juillet 1998 de Mme [C] [X] à Mme [J] [N]en tout état de cause condamner Mme [C] [X] à payer à Mme [J] [N] la somme de 5.000 euros au titre de son préjudice moralcondamner Mme [C] [X] aux entiers dépenscondamner Mme [C] [X] à payer à Mme [J] [N] la somme de 3.000 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civiledire n’y avoir lieu à exécution provisoire

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 6 septembre 2024.

MOTIVATION

Sur l’indemnité d’occupation et la demande d’expertise

moyens des parties

Mme [C] [X] réclame à Mme [J] [N] le paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant de 1.040 euros par mois selon l’avis de valeur de l’agence immobilière SAS AUX TOITS DES JALLES au titre de l’occupation de la maison à usage d’habitation sise à [Localité 17] dont elle lui a fait donation de la nue-propriété le 11 juillet 2013. Mme [J] [N] contestant ce montant, elle demande l’organisation d’une mesure d’expertise judiciaire pour évaluer l’indemnité d’occupation.

Pour s’opposer à la demande d’indemnité d’occupation, Mme [J] [N] fait valoir que Mme [C] [X] a modifié la donation en nue-propriété consentie le 11 juillet 2013 en donation en pleine propriété, car elle a inscrit une mention manuscrite sur l’acte de donation du 9 juillet 1998 d’un appartement sis à [Localité 15], selon laquelle cette dernière donation était remplacée par la donation de la pleine propriété de la maison de [Localité 17]. Au soutien de cette affirmation, elle verse aux débats une page de l’acte du 9 juillet 1998 en cause. Elle soutient également avoir réglé des frais de notaire relatifs à l’achat de la maison de [Localité 17], ainsi qu’à la donation, outre la taxe foncière. Elle produit enfin une copie de la déclaration de sa mère aux services fiscaux suivant laquelle Mme [J] [N] occupe le bien de [Localité 17] à titre gratuit. Elle sollicite de ce fait, la requalification de l’acte de donation de la nue-propriété du 13 juillet 2013, en acte de donation de la pleine propriété de la maison.

A titre subsidiaire, Mme [J] [N] demande le débouté de la demande de paiement d’une indemnité d’occupation, la demanderesse reconnaissant de ses écritures qu’elle a occupé le bien gracieusement et l’ayant déclarée comme occupante à titre gratuit à l’administration fiscale.

A titre encore plus subsidiaire, Mme [J] [N] critique l’attestation de l’agence immobilière ayant servi de base à l’évaluation de l’indemnité d’occupation demandée par sa mère. Elle se prévaut d’une autre évaluation fournie par l’agence immobilière Human Immobilier et affirme que l’indemnité de 720 euros dont elle pourrait être redevable, ne pourrait être due qu’à compter du jugement à intervenir.

Sur ce

Aux termes de l’article 894 du code civil, la donation entre vifs est un acte par lequel le donateur se dépouille actuellement et irrévocablement de la chose donnée en faveur du donataire qui l’accepte.

Par exception au principe d’irrévocabilité des donations, la loi autorise leur révocation dans des cas et à des condition strictes.

En l’espèce, suivant actes de donation reçus le 9 juillet 1998 et le 11 juillet 2013 par Me [I] [V] et Me [Z] [D], notaires à [Localité 18], Mme [C] [X] a fait donation à Mme [J] [N], qui l’a acceptée, respectivement des 6/7èmes de la pleine propriété d’un bien sis à [Localité 13] et de la nue-propriété d’un bien sis à [Localité 17]. La demanderesse a expressément fait réserve à son profit de ce dernier pour en jouir pendant sa vie, de l’usufruit du bien sus désigné.

Aucun des cas légaux d’exception à l’irrévocabilité des donations du 9 juillet 1998 et du 11 juillet 2013 ne ressortant des éléments du dossier, il s’ensuit que ces libéralités sont irrévocables et que la mention dactylographiée “donation appart Caudéran annulée remplacée par donation maison de [Localité 17]” écrite sur la première page de l’acte, telle que versée aux débats, n’a pu avoir pour effet ni d’annuler la donation du 9 juillet1998, ni de modifier en donation en pleine propriété la donation en nue-propriété du 11 juillet 2013.

Selon l’acte de donation du 11 juillet 2013, les parties ont respectivement la qualité d’usufruitière et de nue-propriétaire du bien sis à [Localité 17].

Par application des articles 582 et 584 du code civil, il est constant que l’usufruitier est en droit de percevoir un loyer au titre de l’occupation du bien objet de son droit par le nu-propriétaire.

Au vu des pièces produites aux débats et notamment des avis de valeur locative, suffisamment récents et précis, il n’y a pas lieu d’ordonner une expertise et il convient de dire que Mme [J] [N] est redevable envers Mme [C] [L] d’un loyer qu’il ya lieu de fixer à la somme de 800 euros et ce à compter du 24 janvier 2023, date de réception de l’accusé de réception de la mise en demeure, à compter de laquelle il est établi qu’elle n’a plus souhaité laisser sa fille occuper le bien de [Localité 17] à titre gratuit.

Mme [C] [X] sera déboutée de sa demande d’expertise.

Le paiement des frais de donation par la donataire, prévu contractuellement en page 11 de l’acte signé par les parties, ne saurait donner lieu à remboursement.

Mme [J] [N] établit avoir réglé la taxe foncière afférente au bien de [Localité 17] pour les années 2022 et 2023 à hauteur de 1309 et 1401 euros, soit 2.710 euros, au moyen d’un récépissé de paiement corroboré par le relevé de compte bancaire correspondant, tandis que cette obligation incombe à l’usufruitier.

Si Mme [J] [N] ne rapporte pas la preuve qu’elle a réglé les frais de notaire, la production de relevés bancaires sans justificatifs n’étant pas suffisante pour ce faire, ce fait n’est pas contesté par la demanderesse.

Toutefois, Mme [J] [N] ne forme aucune demande de remboursement de la taxe foncière et des frais de notaire, de telle sorte que le tribunal n’est pas saisi d’une prétention de ce chef et ne peut dès lors se prononcer sur ces points, conformément aux articles 4 et 5 du code de procédure civile. Il ne peut donc qu’inviter les parties à faire les comptes entre elles.

Sur la demande reconventionnelle au titre des loyers et du produit de la vente de l’appartement sis à [Localité 13]

A titre reconventionnel, Mme [J] [N] fait grief à la demanderesse d’avoir donné en location l’appartement sis à [Localité 15] dont elle lui avait fait donation de la pleine propriété des 6/7èmes suivant acte en date du 9 juillet 1998, ce entre le 9 juillet 1998 et le 10 avril 2014, date de sa vente, puis d’avoir détourné le produit de la vente de ce bien en vidant le compte joint sur lequel ce produit avait été placé. La défenderesse sollicite de ce fait l’allocation des sommes de 191.310 euros et de 107.140 euros au titre de la perte de chance d’encaisser les 6/7èmes des loyers et du prix de vente de l’appartement.

Mme [C] [X] prétend que la demande serait irrecevable car prescrite, le point de départ du délai de prescription étant le 10 avril 2014. Sur le fond, elle dément l’existence d’un bail dont elle considère que l’existence n’est pas prouvée par la défenderesse. Elle indique avoir prêté l’appartement, et l’avoir occupé personnellement. Les fonds auraient été versés sur un compte joint et sur un livret librissime, la clôture de ce dernier ayant en partie servi à des travaux dans la maison de [Localité 17], qu’habite la défenderesse. Mme [C] [X] affirme que c’est sa fille qui a souhaité que l’appartement de [Localité 15] soit vendu et a préféré bénéficier de la donation de la maison de [Localité 17], plutôt que de percevoir le produit de la vente de l’appartement.

SUR CE

Sur la recevabilité de la demande

Mme [C] [X] entend voir déclarer irrecevable car prescrites les demandes formées à son encontre par la défenderesse sur le fondement de l’article 2227 du code civil, relatif à la prescription des actions réelles immobilières

Il convient de rappeler à titre liminaire que l’article 2227 du code civil invoqué est relatif aux actions réelles immobilières, alors même que la demande de Mme [J] [N] s’analyse en une action personnelle mobilière tendant au paiement de loyers et d’une somme d’argent.

Au surplus, les fins de non recevoir de l’article 122 du code de procédure civile relèvent de la compétence exclusive du juge de la mise en état et les parties qui n’en ont pas saisi ce magistrat par voie d’incident, ne sont plus recevables à les soulever devant la juridiction du fond ainsi que rappelé au 1° et 6 ° de l’article 789 1° du code de procédure civile, applicable aux instances introduites, comme en l’espèce, après le 1er janvier 2020.

Mme [C] [X] n’est donc plus recevable à soulever devant la présente juridiction l’irrecevabilité pour prescription des demandes formées à son encontre par Mme [J] [N] au titre des loyers et du produit de la vente, qui seront déclarées recevables.

Sur le bien-fondé de la demande

Selon l’article 9 du code de procédure civile :

“Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.”

En l’espèce, Mme [J] [N] se prévaut de l’existence d’un bail et du détournement du produit de la vente du bien sis à [Localité 15].

Aucune pièce du dossier ne permet cependant d’affirmer que la demanderesse aurait donné en location le bien sis [Adresse 8] et [Adresse 3] à [Localité 13], les trois déclarations de revenus de 2010 2013 et 2014 versées aux débats, signalant des revenus fonciers sans précision sur le bien immobilier dont ils proviennent.

La lecture des pièces communiquées aux débats révèle par ailleurs que le produit de la vente du bien sis [Adresse 8] et [Adresse 3] à [Localité 13], reçue par Me [D] le 10 avril 2014, a été versé sur le compte joint ouvert au Crédit Mutuel du Sud Ouest au nom des deux parties. Un virement de113.916, 68 euros intitulé “[D]”y apparaît ainsi 4 jours après la date de la vente, 14 avril 2014. S’il résulte du relevé de ce compte joint que ce virement de 113.916, 68 euros a été suivi de retraits successifs de 500 euros en espèces au distributeur de billets et de divers virements ou chèques et que le compte a été clôturé au 16 juin 2014 avec un solde à 0 euro, il ne saurait en être déduit un détournement de fonds au profit de Mme [C] [X], en l’absence de nom des bénéficiaires de ces différentes opérations, s’agissant en outre d’un compte joint sur lequel la défenderesse disposait des mêmes droits que la demanderesse.

S’il apparaît que 10.000 euros, puis 79.965 euros ont été versés sur cette période au profit du compte livret librissime ouvert au nom de Mme [C] [X], celle-ci affirme sans être contredite que ces fonds ont été en partie affectés à des travaux exécutés dans la maison de [Localité 17].

Mme [J] [N] sera déboutée de ses demandes au titre des loyers et du produit de la vente du bien sis à [Localité 13].

Sur les demandes au titre du préjudice moral

Les demandes respectives de réparation du préjudice moral seront rejetée en l’absence de toute pièce justificative et de toute démonstration d’une atteinte à la réputation, l’honneur, la considération ou bien aux sentiments d’affection des parties, qui ne saurait se confondre avec la simple contrariété, aussi légitime soit-elle, résultant de la nécessité d’agir et de défendre à une procédure.

II-Sur les demandes accessoires

Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En outre l’article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Au vu du caractère familial du litige, les dépens seront partagés par moitié et il n’y a pas lieu en équité de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Mme [C] [X] et Mme [J] [N] seront déboutées de leurs demandes de ce chef.

L’article 514 du code de procédure civile, dans sa version applicable depuis le 1er janvier 2020, dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire en statuant d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

— DEBOUTE Mme [J] [N] de sa demande de requalification de l’acte de donation du 11 juillet 2013

— DEBOUTE Mme [J] [N] de sa demande d’annulation de la donation du 9 juillet 1998

— DIT que Mme [J] [N] est redevable d’un loyer d’un montant de 800 euros à Mme [C] [X] à compter du 24 janvier 2023, date de réception de la mise en demeure, au titre de l’occupation de la maison à usage d’habitation sise [Adresse 10] à [Localité 17] (Gironde)

— DEBOUTE Mme [C] [X] de sa demande d’expertise

— DECLARE Mme [C] [X] irrecevable en sa fin de non-recevoir

— DEBOUTE Mme [J] [N] de sa demande au titre de la perte de chance de percevoir des loyers et le produit de la vente de l’appartement sis [Adresse 8] et [Adresse 3] à [Adresse 14]

— DEBOUTE Mme [C] [X] de sa demande au titre du préjudice moral

— DEBOUTE Mme [J] [N] de sa demande au titre du préjudice moral

— CONDAMNE Mme [J] [N] et Mme [C] [X] chacune à la moitié des dépens

— DEBOUTE Mme [C] [X] de ses demandes en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

— DEBOUTE Mme [J] [N] de ses demandes en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

— RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La présente décision est signée par Madame DUPUIS-DOMINGUEZ, Juge et Monsieur David PENICHON, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT