TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 3]

[Adresse 7]

[Localité 4]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/03222 – N° Portalis DBW5-W-B7I-I6LJ

Minute : 2025/

Cabinet B

JUGEMENT

DU : 09 Septembre 2025

E.P.I.C. INOLYA

C/

[V] [N]

[T] [P]

Copie exécutoire délivrée le :

à : E.P.I.C. INOLYA

Copie certifiée conforme délivrée le :

à : E.P.I.C. INOLYA

M. [V] [N]

Mme [T] [P]

JUGEMENT

DEMANDEUR(S) :

E.P.I.C. INOLYA

dont le siège social est sis [Adresse 6]

représenté par Mme [K], munie d’un pouvoir

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [V] [N]

demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Madame [T] [P]

demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Quentin ZELLER,juge des contentieux de la protection

Greffier : Marie MBIH, Greffier présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 18 Mars 2025

Date des débats : 03 Juin 2025

Date de la mise à disposition : 09 Septembre 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé régularisé en date du 12 janvier 2018, l’OPH Inolya a donné à bail à M. [V] [N] et Mme [T] [P] un logement conventionné à usage d’habitation situé [Adresse 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 382,96 euros, outre le versement d’une provision mensuelle pour charges de 18,60 euros ainsi que, le versement d’un dépôt de garantie de 382,96 euros.

Par requête du 18 juillet 2024, réceptionnée le 30 juillet 2024 au greffe du tribunal judiciaire, l’OPH Inolya a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen aux fins de voir condamner solidairement M. [V] [N] et Mme [T] [P] à lui payer la somme en principal de 1 494,79 euros au titre des indemnités de réparations locatives dues, outre leur condamnation aux dépens de la présente instance.

Les parties ont été convoquées à comparaître par courrier adressé par le greffe de la juridiction et envoyé en recommandé avec avis de réception signés de M. [V] [N] et Mme [T] [P] en date du 24 août 2024, conformément à l’article 758 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée une première fois à l’audience du 18 mars 2025, au cours de laquelle un renvoi a été ordonné à la demande des défendeurs, lesquels indiquaient dans un courriel réceptionné le matin même ne pas avoir trouvé de moyen de transport pour se rendre à l’audience et ce, malgré l’opposition du demandeur.

À l’audience de renvoi du 3 juin 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, l’OPH Inolya, représenté par Mme [I] [B] [D] régulièrement munie d’un pouvoir, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

M. [V] [N] et Mme [T] [P], ne comparaissent pas et ne se font pas représenter, bien qu’ayant été convoqués à comparaître par avis de renvoi du 19 mars 2025 adressés en lettres simples par le greffe et sollicitent par courriel du 2 juin 2025, un nouveau renvoi.

Cependant les défendeurs ayant déjà bénéficié d’un renvoi et ces derniers ne justifiant d’aucun motif légitime, il convient de rejeter cette nouvelle demande de renvoi non justifiée.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 9 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution des défendeurs :

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si les défendeurs ne comparaissent pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne doit faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement au titre des réparations et dégradations locatives impayées :

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

En vertu de l’article 7 c) de la loi n° 89- 462 du 6 juillet 1989, les locataires sont tenus de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les lieux dont ils ont la jouissance exclusive, à moins qu’ils ne prouvent qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’ils n’ont pas introduit dans le logement.

Aux termes de l’article 3-2 alinéa 1er de la loi précitée, un état des lieux doit être établi contradictoirement et amiablement par les parties lors de la remise ou de la restitution des clés.

L’alinéa 2 prévoit que, si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente et dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

L’article 7 d) ajoute que les locataires sont tenus de prendre à leur charge l’entretien courant du logement et de répondre des réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Conformément à ce texte, les éventuels manquements des locataires se prouvent par la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie.

Par ailleurs, en application de l’article 1731 du code civil, s’il n’est pas précisé dans l’état des lieux d’entrée l’état dans lequel se trouve un élément composant le logement, le preneur est présumé l’avoir reçu en bon état de réparations locatives, et doit le rendre tel, sauf à en apporter la preuve contraire.

En outre, il est admis que l’obligation de maintenir les lieux en parfait état ne peut s’entendre que de les maintenir en parfait état d’usage, ce qui n’inclut pas la réfection à neuf. Seules les dégradations excessives et anormales sont imputables au preneur, à l’exclusion de la vétusté (« lente et inévitable détérioration des éléments décoratifs ou d’équipement inhérente à l’écoulement d’un temps assez long ») qui doit rester à la charge du bailleur. En cas de réparations nécessitées pour des dépréciations précipitées par des dégradations, les propriétaires n’ont pas à supporter une partie du coût de ces réparations et aucune vétusté n’est à déduire.

Par ailleurs, il est constant que s’agissant des dégradations locatives, le bailleur n’est pas tenu de produire une facture, il suffit qu’il précise le fondement des sommes qu’il réclame et que celles-ci correspondent à une évaluation sérieuse, éventuellement étayée par des documents externes tels que des devis.

En l’espèce, l’OPH Inolya, qui sollicite la somme de 1 494,79 euros au titre des réparations et dégradations locatives imputables aux locataires sortants, produit aux débats :

– un décompte locatif arrêté au 27 mai 2025 faisant état d’un solde débiteur de la somme de 1 494,79 euros ;

– un état des lieux d’entrée portant sur les lieux litigieux, établi contradictoirement entre les parties, en date du 18 avril 2014 ;

– un procès-verbal de constat des lieux dressé par huissier de justice en date du 23 octobre 2020, en l’absence des locataires pourtant convoqués par LR-AR du 14 octobre 2020 ;

– une liste des indemnités de réparations locatives, poste par poste, pour un montant total de 1 494,79 euros ;

– un avis d’échéance d’octobre 2020 portant sur la somme totale de 1 163,16 euros après la mise au débit du compte locatif de la somme de 1 544,33 euros au titre des « réparations locatives suite EDL » et la déduction de la somme de 381,17 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie ;

– un avis d’échéance de mai 2023 portant sur la mise au crédit de la somme de 49,54 euros suite à l’annulation d’un poste de réparation locative.

Il convient, afin de déterminer si les postes de réparations locatives, listés par le bailleur dans son document intitulé « liste des indemnités de réparations locatives » et dont il sollicite réparation pour un montant total de 1 494,79 euros, correspondent à des réparations et dégradations locatives imputables aux locataires sortants, de comparer pour chaque poste visé les états des lieux, en prenant en considération le nombre de pièces principales (4), sa surface habitable (63 m²) ainsi que la durée d’occupation du logement (soit, compte tenu des dates des différents états des lieux de 6 ans et 6 mois) ; étant précisé que cette étude sera limitée au montant sollicité pour chaque poste par le bailleur.

S’agissant de la demande relative au logement non nettoyé, pour laquelle le bailleur sollicite la somme de 236,41 euros et produit au soutien de celle-ci une facture émise par la société JBS Propreté (datée du 28 février 2021 pour la somme de 252,36 euros) :

Il s’infère de l’état des lieux d’entrée produit aux débats qu’aucune mention n’est portée s’agissant de l’état de propreté et de nettoyage des lieux ; de sorte que, les locataires sont présumés les avoir reçus en bon état de propreté et de nettoyage.

Alors que, le commissaire de justice a constaté après le départ des locataires que de nombreux éléments, si ce n’est l’intégralité des éléments composant le logement, sont salis, tachés et poussiéreux

De sorte que, le bailleur est bien fondé à solliciter l’indemnisation de son préjudice résultant du défaut de nettoyage des lieux, dont il justifie que la somme réclamée correspond à une évaluation sérieuse et il lui sera accordé la somme sollicitée de 236,41 euros.

S’agissant de la demande portant sur le défaut d’entretien de la haie, pour laquelle le bailleur réclame la somme de 95,90 euros et produit au soutien de celle-ci une facture émise par la société SVB Paysagiste (datée du 16 février 2021 pour la somme de 178,80 euros) :

L’état des lieux d’entrée ne fait pas mention de l’entretien du jardin ; aussi, les locataires sont présumés l’avoir reçu en bon état d’entretien.

Cependant, le commissaire de justice a constaté, au départ des locataires, que le jardinet est non entretenu avec des herbes folles et bordé de chaque côté par des haies non entretenues.

Dès lors, le bailleur doit être indemnisé de la réparation liée au défaut d’entretien du jardinet et il lui sera octroyé la somme de 95,90 euros sollicitée pour ce poste, étant rappelé qu’il justifie de l’évaluation sérieuse de son préjudice.

S’agissant de la demande portant sur la cuvette des WC bouchée, pour laquelle le bailleur sollicite la somme de 30,25 euros :

Quoique ce poste de réparation locative corresponde effectivement à un défaut d’entretien et de réparation imputables aux locataires sortant, après la comparaison des états des lieux, dans la mesure où le bailleur ne rapporte pas que la somme réclamée pour ce poste correspond à une évaluation sérieuse de la somme nécessaire pour ce poste, sa demande de ce chef sera rejetée.

S’agissant de la demande portant sur la réfection des peintures des murs et plafond de la cuisine, du plafond de la salle d’eau, des murs et plafond du séjour/salon et des murs des chambres 2 et 3, pour laquelle le bailleur sollicite la somme totale de 1 132,23 euros et produit au soutien de celle-ci une facture émise par la société LPV Peinture (datée du 8 février 2021 pour la somme totale de 7 845,97 euros) :

Bien qu’il s’infère de la comparaison des états des lieux que les murs et plafonds des pièces concernées du logement étaient en bon état lors de l’entrée dans les lieux des locataires et qu’à leur départ, de nombreuses dégradations ont été constatées, sans qu’il n’y ait lieu à déduction d’une quelconque vétusté s’agissant notamment de traces de crayon, d’inscriptions, de taches de projection, ou encore d’auto-collants et décalcomanies collés sur les murs, la facture produite aux débats par le bailleur porte sur des forfaits de réfection pour chaque pièce du logement et de l’intégralité de celles-ci (murs, plafonds, sols, radiateurs et boiseries) ; de sorte que, la lecture de cette facture ne permet pas d’apprécier la somme réclamée par le bailleur pour ces postes et de savoir si celle-ci correspond effectivement à une évaluation sérieuse de la somme nécessité pour l’indemnisation des dégradations imputables aux locataires sortants et seulement de celles-ci. Dès lors, la demande de ce chef formée par le bailleur sera rejetée.

Enfin, il ressort du décompte locatif et de l’avis d’échéance d’octobre 2020, que la somme de 381,17 euros a été créditée au compte locatif au motif « dépôt de garantie » alors que, le bail conclu entre les parties et produit aux débats prévoit le versement d’un dépôt de garantie de 382,96 euros ; de sorte que, la somme de 1,79 euros correspondant à la différence entre le dépôt de garantie prévu au bail (382,96 euros) et la somme déduite à ce titre au compte locatif (381,17) sera déduite du montant des sommes accordées au bailleur en indemnisation des réparations et dégradations locatives imputables aux locataires sortants.

En définitive, les locataires sortants sont redevables de la somme de 330,52 euros au titre des réparations et dégradations locatives, après déduction du dépôt de garantie.

Le contrat de bail du 12 janvier 2018 contient une clause de solidarité, de sorte que la condamnation prononcée sera solidaire.

Par conséquent, M. [V] [N] et Mme [T] [P] seront condamnés solidairement à payer à l’OPH Inolya la somme en principal de 330,52 euros au titre du solde locatif restant dû à l’issue du bail, selon décompte arrêté au 22 avril 2025.

Sur les dépens :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [V] [N] et Mme [T] [P], partie succombante au litige, seront condamnés in solidum au paiement des dépens de la présente instance.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement rendu par défaut et en dernier ressort,

CONDAMNE solidairement M. [V] [N] et Mme [T] [P] à payer à l’OPH Inolya la somme en principal de 330,52 euros au titre du solde locatif restant dû à l’issue du bail portant sur les lieux sis [Adresse 5], réparations et dégradation locatives inclues et après déduction du dépôt de garantie, selon décompte arrêté au 22 avril 2025 ;

REJETTE toutes les autres et plus amples demandes formée par l’OPH Inolya ;

CONDAMNE M. [V] [N] et Mme [T] [P] au paiement in solidum des dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et la greffière présente lors de la mise à disposition.

La greffière, Le juge des contentieux de la protection,