TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 3]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/01675 – N° Portalis DBW5-W-B7J-JIJH

Minute : 2026/

Cabinet C

JUGEMENT

DU : 14 Janvier 2026

[R] [G]

C/

[V] [N]

Copie exécutoire délivrée le :

à : M. [R] [G]

Copie certifiée conforme délivrée le :

à : M. [R] [G]

M. [V] [N]

JUGEMENT

DEMANDEUR :

Monsieur [R] [G]

né le 06 Juillet 1972 à [Localité 8], demeurant [Adresse 5]

représenté par sa belle-mère, Madame [U] [K], régulièrement munie d’un pouvoir

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [V] [N], domicilié : chez Madame [N], [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marie-Ange LE GALLO, Première vice-présidente, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Olivier POIX, présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 06 Novembre 2025

Date des débats : 06 Novembre 2025

Date de la mise à disposition : 14 Janvier 2026

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 2 janvier 2019, M. [R] [G] et Mme [E] [G] ont donné à bail à M. [V] [N] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 6] [Adresse 7], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 453 euros, outre le versement d’une provision mensuelle pour charges de 45 euros.

Par constat d’accord en date du 20 février 2025, dans le cadre d’une conciliation extrajudiciaire à distance, M. [R] [G] et Mme [E] [G], d’une part et M. [V] [N], d’autre part ont convenu que la somme de 2 428,44 euros que M. [V] [N] reconnaît devoir à M. [R] [G] et Mme [E] [G], sera réglée par mensualités de 50 euros minimum, jusqu’à extinction de la dette, à compter du 5 mars 2025.

Suivant requête du 30 mars 2025, réceptionnée au greffe le 4 avril 2025, M. [R] [G] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen aux fins de voir condamner M. [V] [N] à lui régler la somme en principal de 2 428,44 euros au titre des loyers, charges et réparations locatives impayés ainsi que, la somme de 100 euros à titre de dommages et intérêts.

À l’audience du 6 novembre 2025, au cours de laquelle l’affaire a été appelée, M. [R] [G], représenté par Mme [U] [C] épouse [K] munie d’un pouvoir, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, soutenant que M. [V] [N] s’était engagé à apurer sa dette par le biais d’un échelonnement de 50 euros mensuels mais que ce dernier n’en a rien fait.

M. [V] [N] ne comparaît pas et ne se fait pas représenter, bien qu’ayant été cité à comparaître par courrier adressé par le greffe de la juridiction et envoyé en recommandé avec avis de réception signé en date du 2 mai 2025, conformément à l’article 758 du code de procédure civile.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 14 janvier 2026.

Par note en délibéré autorisée et réceptionnée le 10 novembre 2025 au greffe, M. [R] [G] a transmis le contrat de bail litigieux.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution du défendeur

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne doit faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des sommes restant dues à l’issue du bail

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 1376 du code civil prévoit que, l’acte sous signature privée par lequel une seule partie s’engage envers une autre à lui payer une somme d’argent ou à lui livrer un bien fongible ne fait preuve que s’il comporte la signature de celui qui souscrit cet engagement ainsi que la mention, écrite par lui-même, de la somme ou de la quantité en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence, l’acte sous signature privée vaut preuve pour la somme écrite en toutes lettres.

Il est de jurisprudence constante qu’un acte sous seing privé irrégulier au regard de l’article précité, notamment en l’absence de mention de la somme écrite en chiffres, ne peut constituer qu’un commencement de preuve par écrit.

En l’espèce, M. [R] [G] sollicite la condamnation de M. [V] [N] au paiement de la somme de 2 428,44 euros au titre des loyers, charges et réparations locatives impayées et répartie comme suit :

– 1 948,45 euros au titre des loyers et charges impayées à l’issue du bail, régularisations des charges réelles récupérables incluses ;

– 479,99 euros au titre des réparations locatives dues par le locataire sortant.

S’il ressort des débats que, M. [R] [G] et Mme [E] [G] ont saisi le conciliateur de justice suite au différend les opposant à M. [V] [N], dans le cadre du contrat de bail précédemment conclu entre eux et portant sur le défaut de paiement de la somme de 2 428,44 euros ; qu’un constat d’accord a été signé entre les parties le 20 février 2025, selon lequel M. [V] [N] a reconnu devoir la somme de 2 428,44 euros et s’est engagé à verser, a minima, la somme de 50 euros mensuelle jusqu’à extinction de la dette, le 1er virement ayant lieu en date du 5 mars 2025 ainsi qu’en cas d’impayé d’une mensualité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et productif d’intérêts au taux légal en vigueur ; cet accord, qui ne respecte pas les mentions prescrites par l’article 1376 du code civil, ne peut pas valoir reconnaissance de dette mais seulement commencement de preuve par écrit.

Aussi, il convient d’étudier si M. [R] [G] rapporte la preuve de la portée et de l’étendue de l’obligation de M. [V] [N] et ce, par rapport aux règles de droit applicables en la matière de baux à usage d’habitation.

Au titre des loyers et charges impayés

Selon l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 23 alinéa 1er de la loi précitée consacre trois catégories de charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, qui sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et menue réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée […] ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

L’article 23 dispose par ailleurs que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Le bailleur est tenu, un mois avant celle-ci, de communiquer au locataire le décompte par nature de charges, ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement. Les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires.

En l’espèce, au soutien de sa demande en paiement M. [R] [G] produit aux débats, le contrat de bail conclu entre les parties le 2 janvier 2019 et un courrier de mise en demeure daté du 21 mai 2024 et adressé à M. [V] [N], lequel contient un décompte de sortie des lieux suite au départ de ce dernier avec une liste des sommes dues au 21 mai 2024.

Il ressort de ces éléments que, M. [V] [N] a quitté les lieux litigieux le 22 février 2024 sans être à jour du règlement de ses loyers et charges.

Toutefois, il s’infère du décompte de sortie des lieux arrêté au 21 mai 2024 que, plusieurs sommes mises au débit du compte locatif correspondent à une régularisation des charges réelles récupérables sans qu’il n’en soit justifié aux débats, compte tenu de la provision mensuelle pour charges prévue au bail et en l’absence de production des décomptes de régularisation des charges réelles récupérables, en l’occurrence des années 2021, 2022, 2023 et 2024, et des justificatifs de l’ensemble des charges réelles récupérables, conformément à l’article 23 précité.

De sorte que, les sommes de 12,88 euros, 160 euros, 126,65 euros et 23,17 euros, correspondant respectivement à « régul entretien chaudière », « TOM 2023 », « régul charges 2022 + TOM 2021/2022 » et « taxe ordures ménagères 2024 » seront déduites du solde locatif restant dû à l’issue du bail, dans la mesure où elles ne sont pas justifiées au débat.

Dès lors, le solde restant dû à l’issue du bail au titre des loyers et charges arrêtés au 21 mai 2024 s’élève à la somme de 1 625,75 euros, calculé comme suit : (1 948,45 euros – (12,88 euros + 160 euros + 126,65 euros + 23,17 euros)).

Par conséquent, M. [V] [N] sera condamné à payer à M. [R] [G] la somme de 1 625,75 euros au titre des loyers et charges impayés à l’issue du bail, selon décompte arrêté au 21 mai 2024, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, sous réserve des développements ultérieurs.

Au titre des réparations locatives imputables au locataire sortant

Aux termes de l’article 3-2 de la loi précitée, un état des lieux doit être établi contradictoirement et amiablement par les parties lors de la remise ou de la restitution des clés.

Il est admis en application de ce texte que, les éventuels manquements des locataires se prouvent par la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie.

En vertu de l’article 7 c) de la loi n° 89- 462 du 6 juillet 1989, les locataires sont tenus de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les lieux dont ils ont la jouissance exclusive, à moins qu’ils ne prouvent qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’ils n’ont pas introduit dans le logement.

En application de ce texte, si le locataire est présumé être à l’origine des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, le bailleur qui souhaite bénéficier de cette présomption doit néanmoins faire la preuve que les dégradations ont bien eu lieu pendant l’occupation des lieux par le preneur.

L’article 7 d) ajoute que les locataires sont tenus de prendre à leur charge l’entretien courant du logement et de répondre des réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En outre, il est admis que l’obligation de maintenir les lieux en parfait état ne peut s’entendre que de les maintenir en parfait état d’usage, ce qui n’inclut pas la réfection à neuf. Seules les dégradations excessives et anormales sont imputables au preneur, à l’exclusion de la vétusté (« lente et inévitable détérioration des éléments décoratifs ou d’équipement inhérente à l’écoulement d’un temps assez long ») qui doit rester à la charge du bailleur. En cas de réparations nécessitées pour des dépréciations précipitées par des dégradations, les propriétaires n’ont pas à supporter une partie du coût de ces réparations et aucune vétusté n’est à déduire.

Par ailleurs, il est constant que s’agissant des dégradations locatives, le bailleur n’est pas tenu de produire une facture, il suffit qu’il précise le fondement des sommes qu’il réclame et que celles-ci correspondent à une évaluation sérieuse, éventuellement étayée par des documents externes tels que des devis.

En l’espèce, au soutien de sa demande en paiement de la somme de 479,99 euros au titre des réparations locatives et correspondant à « Devis Rohrbach 2024/72 », M. [R] [G] ne fournit ni l’état des lieux d’entrée, ni celui de sortie, pas plus que le devis auquel il se réfère pour fonder sa demande au titre des réparations locatives imputables à M. [V] [N].

Or, il convient de rappeler que la charge de la preuve des réparations locatives pèse sur le bailleur.

De sorte que, M. [R] [G] ne rapporte pas aux débats la preuve de quelconques réparations locatives qui seraient imputables à M. [V] [N] suite à son départ des lieux litigieux au 22 février 2024.

En conséquence, M. [R] [G] sera débouté de sa demande de ce chef.

Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire

En l’espèce, M. [R] [G] sollicite la somme de 100 euros à titre de dommages et intérêts.

Il est constant que c’est au créancier de rapporter la preuve d’un préjudice indépendant de ce retard ainsi que de la mauvaise foi de son débiteur.

En l’espèce, M. [R] [G] ne démontre pas que le défaut de paiement des sommes dues au titre du bail par le locataire résulte d’une intention maligne ou de sa mauvaise foi.

En outre, M. [R] [G] ne justifie pas avoir subi un préjudice distinct de celui né du retard de paiement du locataire, d’ores et déjà indemnisé par les intérêts moratoires.

En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande formulée de ce chef.

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [V] [N], partie succombante au présent litige, sera condamné au paiement des dépens de la présente instance.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement rendu par défaut et en dernier ressort,

CONDAMNE M. [V] [N] à payer à M. [R] [G] la somme de 1 625,75 euros au titre des loyers et charges impayés à l’issue du bail portant sur les lieux sis [Adresse 6] [Adresse 7], selon décompte de sortie arrêté au 21 mai 2024, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

REJETTE la demande en paiement au titre des réparations locatives imputables à M. [V] [N] formée par M. [R] [G] ;

DÉBOUTE M. [R] [G] de sa demande indemnitaire ;

REJETTE toutes les autres et plus amples demandes formées par M. [R] [G] ;

CONDAMNE M. [V] [N] au paiement des dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par la juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LA JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION