TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/01291 – N° Portalis DBW5-W-B7J-JHEZ

Minute : 2026/

Cabinet B

JUGEMENT

DU : 12 Juin 2026

[H] [Z]

C/

[U] [A]

[R] [A]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Marion JONQUARD

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

M^e Marion JONQUARD

M^e Jérôme MARAIS – 18

JUGEMENT

DEMANDEUR :

Monsieur [H] [Z]

né le 22 Mai 1971 à [Localité 2]

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Marion JONQUARD, avocat au barreau de l’EURE

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [U] [A]

demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Jérôme MARAIS, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 18 substitué par M^e Samantha FRENAY, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 044

Madame [R] [A]

née le 04 Novembre 2003 à [Localité 3]

demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Jérôme MARAIS, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 18 substitué par M^e Samantha FRENAY, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 044

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Quentin ZELLER, juge des contentieux de la protection

Greffier : Marie MBIH, Greffier présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 07 Octobre 2025

Date des débats : 14 Avril 2026

Date de la mise à disposition : 12 Juin 2026

EXPOSE DU LITIGE

Sur requête de Monsieur [H] [Z], une ordonnance en date du 22 janvier 2025 a condamné solidairement Madame [R] [A] et Monsieur [U] [A] dans les termes suivants :

1619,20 euros en principal (frais de réparations locatives plus intérêts de droit à compter de la mise en demeure soir le 18/09/2024)

44 euros au titre de la taxe ordures ménagères 2024 ;

-340 euros au titre de dépôt de garantie 31 octobre 2024 ;

51,60 euros au titre de la requête

Par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 20 mars 2025, reçue le 21 mars 2025 ; Monsieur [U] [A] a déclaré faire opposition à cette injonction de payer, signifiée à étude le 20 février 2025.

Les parties ont été régulièrement convoquées par lettre recommandée avec accusé de réception.

À l’audience du 14 avril 2026, Monsieur [H] [Z] a demandé la condamnation des défendeurs dans les mêmes termes que l’ordonnance portant injonction de payer, outre une condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 1500 euros.

Madame [R] [A] et Monsieur [U] [A] demandent le rejet des prétentions de Monsieur [H] [Z] et sa condamnation à restituer le dépôt de garantie majoré de 10% du loyer mensuel hors charges. Il est également sollicité 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils indiquent que l’état des lieux de sortie a été signé par Madame [R] [A], alors qu’elle avait un rendez-vous médical, qu’elle était enceinte de huit mois et que Monsieur [Z] avait une heure de retard. Ils ont par la suite contesté cet état des lieux. Aucune odeur d’urine de chat ne peut être caractérisée. Il ne peut pas non plus être démontré que les travaux intervenus aient été nécessaires. L’attestation de l’artisan communiqué est dénuée de valeur probante car il était intéressé par l’intervention.

La demande au titre de la taxe d’ordure ménagère n’est pas justifiée.

L’affaire a été mise en délibéré à la date du 12 juin 2026

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’injonction de payer

Aux termes de l’article 1416 du code de procédure civile, l’opposition est formée dans le mois qui suit la signification de l’ordonnance, toutefois, si la signification n’a pas été faite à personne, l’opposition est recevable jusqu’à l’expiration d’un délai d’un mois suivant le premier acte signifié à personne, ou, à défaut, suivant la première mesure d’exécution ayant pour effet de rendre indisponibles en tout ou partie les biens du débiteur.

L’ordonnance d’injonction de payer a été signifiée à étude le 20 février 2025. L’opposition a été formée dans le délai réglementaire et doit donc être déclarée recevable.

Il convient de statuer à nouveau sur les demandes de Monsieur [H] [Z] , le présent jugement se substituant à l’ordonnance d’injonction de payer en application de l’article 1420 du code de procédure civile.

SUR LE FOND

Sur les réparations locatives

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il appartient à chaque partie de prouver selon la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En vertu de l’article 7 c) de la loi n° 89- 462 du 6 juillet 1989, les locataires sont tenus de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les lieux dont ils ont la jouissance exclusive, à moins qu’ils ne prouvent qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’ils n’ont pas introduit dans le logement.

Aux termes de l’article 3-2 de la loi précitée, un état des lieux doit être établi contradictoirement et amiablement par les parties lors de la remise ou de la restitution des clés.

L’article 7 d) ajoute que les locataires sont tenus de prendre à leur charge l’entretien courant du logement et de répondre des réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En application de ce texte, les éventuels manquements des locataires se prouvent par la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie.

En l’espèce, il est demandé un rejet total des demandes de Monsieur [H] [Z], au motif qu’aucune dégradation n’affectait le logement, et non la prise en compte d’un éventuel coefficient de vétusté.

L’état des lieux de sortie du 19 juillet 2024 comporte la mention suivante « odeur d’urine de chat présente malgré le nettoyage. A surveiller car risque important de devoir remplacer le revêtement de sol ». Cet état des lieux a été établi de façon contradictoire et signé par la preneuse, Madame [R] [A]. Les défendeurs ne justifient d’une contestation de cet état des lieux qu’à compter du 8 septembre 2024, soit seulement après qu’ils se soient faits présenter un devis de réfaction, et non spontanément. Si la grossesse de Madame [R] [A] n’est pas contestée, aucune des pièces produites par le défendeur ne permet de démontrer que cette condition l’ait empêché d’appréhender les conséquences de son acceptation de signer l’état des lieux de sortie avec cette mention. Par ailleurs, l’élément de contexte invoqué par cette dernière selon lequel elle était en retard d’une heure pour se présenter à un rendez-vous médical n’est pas justifié par les défendeurs, les pièces médicales versées correspondant à des dates différentes de l’état des lieux de sortie.

Par ailleurs, cette mention de l’état des lieux est également corroborée par le procès-verbal de constat du 13 septembre 2024 établi par un commissaire de justice, lequel indique « dès que je pénètre dans la pièce, je ressens une pointe d’odeur, correspondant à l’odeur d’un fluide corporel animal, lequel correspond à une odeur prononcée d’urine de chat. Je ressens cette odeur dans l’ensemble de la pièce, en parcourant celle-ci. Dans la seule autre pièce du logement, jouxtant cette pièce principale, à savoir la salle de bains, je ne ressens pas cette odeur. ». Cette constatation, établie près de deux mois après l’état des lieux de sortie, émanant d’un commissaire de justice assermenté, a une valeur probante supérieure aux attestations émises par les défendeurs, émanant du conjoint de la preneuse et d’une amie, selon lesquelles elle s’occupait bien de son chat et que le logement ne présentait pas d’odeur particulière. Cette mention de l’état des lieux est également corroborée par l’attestation de l’artisan intervenu sur le chantier.

Monsieur [H] [Z] produit plusieurs factures relatives aux travaux intervenus dans le logement mais limite ses demandes aux travaux concernant le remplacement du sol (facture 2024-09-0123), pour un montant de 1619,20 euros. Ces travaux concernent également la salle de douche, pour lesquels il n’est pas démontré l’existence d’un désagrément olfactif. Cependant, les photos versées en procédure, non contestées par les défendeurs, font apparaître un sol similaire pour les deux pièces, sans délimitation entre les sols, de sorte que le changement dans une pièce rend nécessaire le changement dans l’autre.

Ainsi, l’indemnisation intégrale de cette réfaction apparait justifiée.

Il conviendra de déduire de cette somme le dépôt de garantie, soit 340 euros.

Ainsi, une condamnation à hauteur de 1 279,2 euros au titre des réparations locatives sera prononcée (1619,20-340).

Au vu de l’acte de caution solidaire du 2 septembre 2023 de Monsieur [U] [A], qui vise les réparations locatives, la condamnation prononcée sera solidaire.

Les intérêts courront à compter de la mise en demeure.

La demande de restitution de dépôt de garantie sera par conséquent rejetée.

Sur la taxe d’ordure ménagère

Selon l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

[…]

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

[…]

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

Le justificatif de la taxe d’ordure ménagère 2024 est communiqué par le demandeur (avis taxe foncière 2024).

Une condamnation à hauteur de 44 euros sera prononcée au titre de la taxe d’ordure ménagère 2024.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [R] [A] et Monsieur [U] [A] qui succombent à l’instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Madame [R] [A] et Monsieur [U] [A], condamnés aux dépens, devront verser à Monsieur [H] [Z] une somme de 651,60 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, comprenant les frais de la requête initiale en injonction de payer.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe et en dernier ressort

DECLARE recevable l’opposition formulée par Monsieur [U] [A] ;

MET à néant les dispositions de l’ordonnance d’injonction de payer rendue le 22 janvier 2025 ;

Statuant à nouveau,

CONDAMNE solidairement Madame [R] [A] et Monsieur [U] [A] à payer à Monsieur [H] [Z] les sommes suivantes :

1 279,2 euros avec intérêts au taux légal à compter du 13 septembre 2024 ;

44 euros au titre de la taxe d’ordure ménagère ;

CONDAMNE in solidum Madame [R] [A] et Monsieur [U] [A] à payer à Monsieur [H] [Z] la somme de 651,60 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE in solidum Madame [R] [A] et Monsieur [U] [A] aux entiers dépens ;

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA

LA PROTECTION