TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M [W] [I]

M [G] [K]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Me [Localité 6] ROSSI LANDI

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/04482 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7YL4

N° MINUTE :

8

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 25 septembre 2025

DEMANDEUR

Monsieur [J] [S], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Romain ROSSI LANDI de la SELEURL ROSSI-LANDI AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #D0014

DÉFENDEURS

Monsieur [W] [I], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

Monsieur [G] [K], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Patricia PIOLET, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 20 juin 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 25 septembre 2025 par Patricia PIOLET, juge des contentieux de la protection, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 25 septembre 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/04482 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7YL4

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé non daté prenant effet le 11 janvier 2025, M. [J] [S] a consenti un bail d’habitation meublé à M. [W] [I] et M. [G] [K] sur des locaux situés au [Adresse 4] (étage 8), pour une durée d’un an reconductible, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 2 516 euros.

Par acte de commissaire de justice du 13 février 2025, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 5 600 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant la clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [W] [I] et M. [G] [K] le 17 février 2025.

Par acte de commissaire de justice du 24 avril 2025, M. [J] [S] a fait assigner M. [W] [I] et M. [G] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé, aux fins de voir :

CONSTATER, à titre provisionnel, l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail signé entre M. [J] [S] d’une part et M. [W] [I] et M. [G] [K] d’autre part, et portant sur le logement sis [Adresse 2], à la date du 27 mars 2025 ;

ORDONNER, à titre provisionnel, l’expulsion de M. [W] [I] et M. [G] [K], et de tout occupant de leur chef, des lieux sis [Adresse 4], au besoin avec le concours de la force publique jusqu’à libération complète des lieux ;

SE RESERVER la liquidation de l’astreinte ;

SUPPRIMER, à titre provisionnel, le délai de deux mois laissé aux occupants pour libérer les lieux à l’issue de la signification du commandement de quitter les lieux, en application de l’article L.412-1 du code de procédures civiles d’exécution et notamment son alinéa 2, compte-tenu de la mauvaise foi des occupants ;

AUTORISER, à titre provisionnel, la séquestration des biens se trouvant éventuellement sur place, dans les conditions de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNER solidairement, à titre provisionnel M. [W] [I] et M. [G] [K] à payer à M. [J] [S] la somme de 11.200 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation non réglés, échéance d’avril 2025 incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2 516 euros à compter du 13 février 2025, sur la somme de 8 684 euros à compter de l’assignation et à compter de l’ordonnance à intervenir pour le surplus, somme à parfaire à la date de l’audience ;

CONDAMNNER solidairement, à titre provisionnel, M. [W] [I] et M. [G] [K] à payer M. [J] [S], la somme de 2 800 euros au titre du dépôt de garantie prévue au contrat de bail, avec intérêt au taux légal à compter du 13 février 2025 ;

CONDAMNER solidairement, à titre provisionnel, M. [W] [I] et M. [G] [K] à payer M. [J] [S] la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER solidairement, à titre provisionnel, M. [W] [I] et M. [G] [K] aux entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 29 avril 2025.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été appelé à l’audience du 20 juin 2025. M. [J] [S], représenté par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative s’élève désormais à 19 600 euros.

Bien que régulièrement cités, M. [W] [I] et M. [G] [K] n’ont pas comparu ni personne pour eux.

Concernant la suspension de la clause résolutoire et l’octroi d’éventuels délais de paiement, le bailleur a fait part de son opposition.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 25 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

— Sur le référé :

Aux termes des articles 834 et suivants du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut toujours prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans tous les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il y a lieu de constater qu’il n’existe pas de contestation sérieuse sur l’existence d’une dette locative dont le montant justifie la procédure d’urgence.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Enfin, aucun élément concernant une éventuelle procédure de surendettement n’est versé au dossier.

L’action est donc recevable.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, il a été visé un délai de 6 semaines au commandement de payer du , compte-tenu de sa délivrance après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 qui a réduit à six semaines le délai pour payer les causes d’un tel commandement de payer. Néanmoins il est admis que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, avis n°24-70.002).

Ainsi, il y a donc lieu de retenir un délai de 2 mois.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 14 avril 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M. [J] [S] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucun élément ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre M. [W] [I] et M. [G] [K] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, M. [J] [S] déclare qu’à la date de l’audience, M. [W] [I] et M. [G] [K] sont redevables de 19 600 euros.

Toutefois, en l’absence de comparution des locataires, le principe de la contradiction impose de limiter la demande du bailleur au montant figurant dans l’assignation, soit 11 200 euros, terme de mars 2025 inclus.

M. [W] [I] et M. [G] [K] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant puisqu’ils n’ont pas comparu, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

3. Sur l’indemnité d’occupation

L’application de la clause résolutoire ayant pour effet de déchoir les locataires de tout droit d’occupation d’un local donné à bail, le maintien dans les lieux malgré cette déchéance du droit d’occupation constitue une faute civile ouvrant droit à réparation. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’une indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

En l’espèce, il convient de rappeler que l’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, de fixer le montant provisionnel de l’indemnité d’occupation à la somme prévue dans le bail résilié et de condamner solidairement les locataires à son paiement à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux par remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

M. [W] [I] et M. [G] [K], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 800 euros à la demande de M. [J] [S] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à mieux se pourvoir,

D’ores et déjà, vu l’urgence,

CONSTATE que le contrat prenant effet le 11 janvier 2025 entre M. [J] [S], d’une part, et M. [W] [I] et M. [G] [K], d’autre part, concernant les locaux meublés situés au [Adresse 4] (étage 8) est résilié depuis le 14 avril 2025,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [W] [I] et M. [G] [K], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [W] [I] et M. [G] [K] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 4] (étage 8) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

REJETTE les demandes d’astreinte et de suppression du délai de deux mois laissé aux occupants pour libérer les lieux formées par M. [J] [S],

CONDAMNE solidairement M. [W] [I] et M. [G] [K] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation provisionnelle, qui se substitue au loyer dès la date de résiliation , est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE solidairement M. [W] [I] et M. [G] [K] à payer à M. [J] [S] la somme de 11 200 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif, terme de mars 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE in solidum M. [W] [I] et M. [G] [K] à payer à M. [J] [S] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum M. [W] [I] et M. [G] [K] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer, de la notification au Préfet et celui de l’assignation.

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de PARIS le 25 septembre 2025

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT.