Minute n°

N° RG 24/00292 – N° Portalis DBZO-W-B7I-DEFD

S.C.I. PRAYELLE

C/

[H] [U], [L] [T]

JUGEMENT DU 03 Juillet 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAMBRAI

DEMANDEUR :

S.C.I. PRAYELLE

[Adresse 6]

[Localité 2]

représentée par M^e Julien BRIOUT, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDEURS :

Monsieur [H] [U]

[Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 3]

représenté par M^e Alexiane POTEL, avocat au barreau de CAMBRAI

Madame [L] [T]

[Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 3]

représentée par M^e Alexiane POTEL, avocat au barreau de CAMBRAI

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Geoffroy HILGER

Greffier : Lise HODIN

DÉBATS :

Audience publique du : 15 Mai 2025

DÉCISION :

En premier ressort, Contradictoire , par mise à disposition le 03 Juillet 2025 par Geoffroy HILGER , Juge des contentieux de la protection, assisté de Lise HODIN , Greffier.

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e BRIOUT – M^e POTEL

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 1er juin 2022, la SCI PRAYELLE a donné à bail à usage d’habitation à Monsieur [H] [U] et à Madame [L] [T] un immeuble sis [Adresse 1] à VIESLY (59271) moyennant un loyer de 750 euros outre 15 euros de provision pour charges.

Les locataires ont quitté les lieux le 7 juillet 2023.

Suivant ordonnance en date du 2 janvier 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de CAMBRAI a enjoint Monsieur [H] [U] et à Madame [L] [T] d’avoir à payer à la SCI PRAYELLE la somme de 1 634,55 euros, outre 102,14 euros au titre des frais, ladite ordonnance ayant été signifiée à personne aux débiteurs le 15 janvier 2024.

Monsieur [H] [U] et à Madame [L] [T] ont formé opposition par lettre adressée au greffe le 7 février 2024.

Les parties ont été convoquées à l’audience du 14 mars 2024 et l’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties avant d’être retenue à l’audience du 15 mai 2025.

A cette date, la SCI PRAYELLE, représentée par son conseil, qui a déposé ses écritures visées à l’audience par le greffier, devant au juge des contentieux de la protection de :

— constater l’accord des parties sur le montant de la dette de loyers et des charges dont les locataires sont redevables ;

en conséquence,

— condamner solidairement Monsieur [H] [U] et à Madame [L] [T] à lui payer la somme de 1 402,29 euros au titre des loyers, charges et de la facture d’entretien de la chaudière, après réintégration du dépôt de garantie, avec intérêts à compter du 29 septembre 2023, date de la dernière mise en demeure ;

à titre principal,

— débouter Monsieur [H] [U] et à Madame [L] [T] de leurs demandes reconventionnelles ;

subsidiairement,

— limiter très strictement le montant d’éventuels dommages et intérêts alloués à Monsieur [H] [U] et à Madame [L] [T] sur la période du 27 juin 2023 au 7 juillet 2023, soit un demi loyer : 388,09 euros et – compenser cette somme avec la dette locative ;

en tout état de cause,

— condamner solidairement Monsieur [H] [U] et à Madame [L] [T] aux dépens, outre à la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [H] [U] et à Madame [L] [T], représentés par leur conseil à l’audience, qui a déposé ses écritures visées par le greffier à l’audience, demandent au juge des contentieux de la protection de :

— mettre à néant à l’ordonnance portant injonction de payer du 2 janvier 2024 et y substituant :

— débouter la SCI PRAYELLE de sa demande en paiement de Monsieur [H] [U] et à Madame [L] [T] de la somme de 1 761,60 euros au principal ;

— prendre acte de ce que Monsieur [H] [U] et à Madame [L] [T] reconnaissent devoir la somme de 1 402,29 euros ;

— débouter la SCI PRAYELLE de sa demande tendant à voir assortie cette somme des intérêts au taux légal à compter du 29 septembre 2023 ;

— laisser à cette dernière la charge des frais exposés ;

reconventionnellement, condamner la SCI PRAYELLE à leur verser la somme de 2 500 euros en réparation de leur préjudice de jouissance ;

— ordonner la compensation entre les sommes dues ;

— débouter de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et la condamne aux dépens.

Pour un exposé des moyens des parties, il sera renvoyé à leurs conclusions visées par le greffier à l’audience conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 juillet 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de l’opposition

L’article 1416 du code de procédure civile énonce que l’opposition est formée dans le mois qui suit la signification de l’ordonnance. Toutefois, si la signification n’a pas été faite à personne, l’opposition est recevable jusqu’à l’expiration du délai d’un mois suivant le premier acte signifié à personne, ou à défaut, suivant la première mesure d’exécution ayant pour effet de rendre indisponibles en tout ou partie les biens du débiteur.

En l’espèce, l’ordonnance d’injonction de payer a été signifiée le 15 janvier 2024 à Monsieur [H] [U] et à Madame [L] [T] a personne.

Il s’ensuit que son opposition en date du 5 février 2024 est recevable.

Sur le fond

Sur la demande principale en paiement au titre des loyers et des charges impayées

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, après décompte réalisé par les parties et au vu des pièces produites, il y lieu de constater l’accord intervenu entre la SCI PRAYELLE et Monsieur [H] [U] et à Madame [L] [T] sur une somme de 1 402,29 euros restant dû, étant précisé que le contrat de bail ne contient pas de clause de solidarité.

Selon l’article 1231-6, alinéa premier, du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

En l’espèce, si la SCI PRAYELLE demande à ce que le point de départ des intérêts soit fixé à la date du 29 septembre 2023, date de la mise en demeure, force est de constater que la preuve n’est pas rapportée que la mise en demeure du 29 septembre 2023 ait touché Monsieur [H] [U] et à Madame [L] [T] ce dont il résulte qu’il n’est pas démontré qu’elle ait eu un caractère interpellant suffisant à leur égard.

En conséquence, le point de départ des intérêts au taux légal sera fixé au 15 janvier 2024, date de la signification de l’ordonnance portant injonction de payer.

Monsieur [H] [U] et à Madame [L] [T] seront donc condamnés à payer à la SCI PRAYELLE la somme de 1 402,29 euros avec intérêts au taux légal à compter du 15 janvier 2024.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts

Il résulte de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le logement comporte des éléments de confort et d’équipement, notamment des dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements qui permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne doivent pas présenter de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires, tandis le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent enfin la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation.

Conformément à l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Le préjudice de jouissance consiste pour une personne à être privée de la possibilité d’utiliser en tout en partie un bien dont elle a la jouissance.

En l’espèce, il résulte du rapport « RSD-décence » du Nord en date du 27 juin 2023, communiqué par Monsieur [H] [U] et à Madame [L] [T], que le logement litigieux présente les désordres suivants :

défaut de stabilité du bâti et/ou risque d’effondrement ou de chute de matériaux : chute de matériaux sur la façade avant, nombreuses fissures inquiétantes constatées sur le bâti, flambement des escaliers au premier étage et apparition d’une fissure entre le limon et le mur ;

étanchéité à l’air et l’eau insuffisante : porte arrière non étanche à l’air et paroi bois sous les escaliers donnant sur la cave non étanche à l’air

superficies et/ou hauteurs insuffisantes dans les pièces principales : présence d’une pièce de moins de 7 m² en surface habitable et qui serait considérée, selon les locataires, comme une chambre ;

absence de détecteur de fumées dans le logement ;

ventilation défectueuse : absence de ventilation dans les WC et dans la salle de bains à l’étage et absence de grilles d’aérations aux fenêtres des pièces à vivre pour assurer une bonne ventilation du logement par balayage de l’air ;

risques de chutes/chocs : absence de main-courante dans les escaliers menant au garage et à la cave, espacement entre les barreaux du garde-corps des escaliers menant à l’étage, présence d’une marche à l’entrée des toilettes, absence de garde-corps à la porte-fenêtre de la salle de bain à l’étage, présence d’un dégât des eaux à l’étage désormais résolu et présence d’une vitre cassée dans le garage au niveau des escaliers.

Les photographies produites par Monsieur [H] [U] et à Madame [L] [T] corroborent les constatations faites, notamment au niveau des escaliers et des menuiseries.

L’état des lieux d’entrée communiqué par la SCI PRAYELLE montre également les éléments suivants :

l’existence d’un trou dans l’entrée et l’escalier ;

l’existence d’un chauffage à refixer dans la cuisine suite à un dégât des eaux ;

un décollement de plinthe dans la salle d’eau,

une porte des WC qui ferme « mal » ;

un trace d’humidité au plafond du séjour ;

un carreau fissuré dans la véranda.

Il en résulte que la SCI PRAYELLE ne peut valablement soutenir n’avoir pas eu connaissance des désordres relevés par l’ARS alors même qu’il résulte de l’état des lieux d’entrée la mention de certains de ces désordres.

Si la SCI PRAYELLE impute une partie de ces désordres à un dégât des eaux non pris en charge par les locataires, force est de constater, d’une part, que la fiche « RSD-décence » du Nord mentionne que les désordres liés au dégât des eaux ont été résolus, d’autre part, que Monsieur [H] [U] et à Madame [L] [T], ont fait intervenir leur assureur, comme en témoigne les rendez-vous avec l’expert [O].

Ensuite, Monsieur [H] [G] et Madame [L] [D] ont fait état à la SCI PRAYELLE dès juin 2022 de fissures et d’infiltrations dans le logement.

Dans ces conditions et au vu de ces éléments, la SCI PRAYELLE est particulièrement mal fondée à arguer d’une limitation du préjudice de jouissance de Monsieur [H] [U] et à Madame [L] [T] de fin juin 2023 au 7 juillet 2023.

En conséquence, il convient d’évaluer le préjudice de jouissance de Monsieur [H] [U] et à Madame [L] [T] à la somme de 700 euros.

La SCI PRAYELLE sera condamnée à leur payer cette somme.

Sur la demande de compensation

En application de l’article 1348 du code civil, la compensation peut être prononcée en justice, même si l’une des obligations, quoique certaine, n’est pas encore liquide ou exigible. A moins qu’il n’en soit décidé autrement, la compensation produit alors ses effets à la date de la décision.

En l’espèce, la compensation étant demandée par chacune des parties, il convient de l’ordonner selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision.

Sur les frais du procès

Monsieur [H] [U] et à Madame [L] [T] qui succombent pour l’essentiel seront condamnés in solidum aux dépens.

Il convient de débouter la SCI PRAYELLE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile en considération de l’équité.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, par jugement contradictoire, par mise à disposition au greffe, rendu en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’opposition formée par Monsieur [H] [G] et Madame [L] [D] à l’ordonnance d’injonction de payer du 2 janvier 2024 ;

et statuant à nouveau

CONDAMNE Monsieur [H] [U] et à Madame [L] [T] à payer à la SCI PRAYELLE la somme de 1 402,29 euros avec intérêts au taux légal à compter du 15 janvier 2024 ;

CONDAMNE la SCI PRAYELLE à payer à Monsieur [H] [U] et à Madame [L] [T] la somme de 700 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

ORDONNE la compensation entre la somme due par Monsieur [H] [U] et à Madame [L] [T] à la SCI PRAYELLE (1 402,29 euros avec intérêts au taux légal à compter du 15 janvier 2024) et la somme due par la SCI PRAYELLE à Monsieur [H] [U] et à Madame [L] [T] (700 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement) ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [H] [U] et à Madame [L] [T] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

La greffière Le juge