Minute n°

N° RG 25/00325 – N° Portalis DBZO-W-B7J-DJYK

[O] [H]

C/

[G] [L], [U] [D]

JUGEMENT DU 15 Mai 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAMBRAI

DEMANDEUR :

Monsieur [O] [H]

20 rue de l’Erclin

59214 QUIÉVY

comparant en personne

DÉFENDEURS :

Monsieur [G] [L]

37 rue Roger Salengro

59214 QUIÉVY

non comparant

Madame [U] [D]

37 rue Roger Salengro

59214 QUIÉVY

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Geoffroy HILGER

Greffier : Lise HODIN

DÉBATS :

Audience publique du : 27 Mars 2025

DÉCISION :

En premier ressort, Réputée contradictoire , par mise à disposition le 15 Mai 2025 par Geoffroy HILGER , Juge des contentieux de la protection, assisté de Lise HODIN , Greffier.

Copie exécutoire délivrée le :

à : M. [H]

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 31 mai 2024, Monsieur [O] [H] a loué à Monsieur [G] [L] et Madame [U] [D], qui se sont engagés solidairement, un local à usage d’habitation situé 37 rue Roger Salengro à QUIEVY (59214), moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 519 euros hors charges.

Par acte d’huissier du 4 novembre 2024, Monsieur [O] [H] a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 2 614 euros au titre des loyers et charges échus au mois d’octobre 2024 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 5 novembre 2024.

Par acte d’huissier en date du 16 janvier 2025, Monsieur [O] [H] a fait assigner Monsieur [G] [L] et Madame [U] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de CAMBRAI et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail,

— ordonner l’expulsion immédiate des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,

— condamner les locataires solidairement à payer la somme de 4 409,05 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de janvier 2025 avec intérêts au taux légal,

— condamner les locataires solidairement à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant,

— condamner les locataires in solidum à payer la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, aux mesures conservatoires éventuellement réalisées et aux actes rendus nécessaires par la présente procédure.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Nord le 17 janvier 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 27 mars 2025.

A cette audience, Monsieur [O] [H], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 5 795,05 euros, au titre des loyers et charges échus au 24 mars 2025. Il précise s’opposer à l’octroi d’éventuels délais de paiement et indique les locataires ont laissé les clefs dans la boîte aux lettres.

Cités par actes délivrés à étude pour Monsieur [G] [L] et à étude pour Madame [U] [D], ceux-ci ne comparaissent pas.

L’affaire est mise en délibéré au 15 mai 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 5 novembre 2024. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 17 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 27 mars 2025.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, Monsieur [O] [H] verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont il réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 24 mars 2025, la dette locative de Monsieur [G] [L] et Madame [U] [D] s’élève à la somme de 5 275,25 euros (soit la somme de 5 795,05 euros réclamée lors de l’audience, diminuée d’un montant de 519,80 euros correspondant à des frais injustifiés ou déjà compris dans les dépens) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de mars 2025 inclus. Il convient donc de condamner solidairement les locataires au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 4 novembre 2024 pour la somme de 2 614 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Pour autant, force est de constater que tant le contrat de bail que le commandement de payer visent un délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire, de sorte que c’est ce délai de deux mois contractuellement prévu qu’il convient d’appliquer.

Le contrat de bail unissant les parties stipule une clause résolutoire selon laquelle à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 4 novembre 2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 5 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

En l’espèce, Monsieur [O] [H] indique que Monsieur [G] [L] et Madame [U] [D] ont quitté les lieux en ce qu’ils ont laissé les clefs du logement dans sa boîte aux lettres. Il en résulte que la demande d’expulsion est sans objet, comme celle relative à la demande de condamnation solidaire de Monsieur [G] [L] et Madame [U] [D] à payer une indemnité d’occupation.

III. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [G] [L] et Madame [U] [D] succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [O] [H] et en l’absence d’éléments sur la situation financière des défendeurs, Monsieur [G] [L] et Madame [U] [D] seront condamnés in solidum à verser au demandeur la somme de 250 euros en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 31 mai 2024 entre Monsieur [O] [H], d’une part, Monsieur [G] [L] et Madame [U] [D], d’autre part, concernant le logement situé au 37 rue Roger Salengro à QUIEVY (59214) sont réunies à la date du 5 janvier 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [G] [L] et Madame [U] [D] solidairement à verser à Monsieur [O] [H] la somme de 5 275,25 euros (décompte arrêté au 24 mars 2025, mois de mars 2025 inclus), avec les intérêts au taux légal à compter du 4 novembre 2024 sur la somme de 2 614 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONSTATE qu’au 27 mars 2025 Monsieur [G] [L] et Madame [U] [D] ont restitué les clés à Monsieur [O] [H] ;

CONSTATE en conséquence que la demande d’expulsion est sans objet ;

CONSTATE que la demande de condamnation solidaire de Monsieur [G] [L] et Madame [U] [D] au paiement d’une indemnité d’occupation est sans objet ;

CONDAMNE Monsieur [G] [L] et Madame [U] [D] in solidum à verser à Monsieur [O] [H] une somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [G] [L] et Madame [U] [D] in solidum aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

La greffière, Le juge,