Minute n°

N° RG 25/00168 – N° Portalis DBZO-W-B7J-DJMD

[M] [S]

C/

[N] [T], [R] [O]

JUGEMENT DU 28 Août 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAMBRAI

DEMANDEUR :

Monsieur [M] [S]

3 bis rue du Marché

95450 AVERNES

représenté par M^e Cathy BEAUCHART, avocat au barreau de CAMBRAI

DÉFENDEURS :

Monsieur [N] [T]

6 rue Jean Baptiste Canonne

59252 MARQUETTE EN OSTREVANT

comparant en personne

Madame [R] [O]

8 rue du Faubourg St Honoré

59271 VIESLY

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Catherine LACOSTE

Greffier : Lise HODIN

DÉBATS :

Audience publique du : 05 Juin 2025

DÉCISION :

En premier ressort, Contradictoire , par mise à disposition le 28 Août 2025 par Catherine LACOSTE , Juge des contentieux de la protection, assisté de Lise HODIN , Greffier.

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e BEAUCHART

Copie certifiée conforme le :

à : M. [T]

EXPOSE DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte notarié en date du 9 juin 2018, Monsieur [M] [S] a donné à bail à Monsieur [T] [N] et Madame [R] [O] un local à usage d’habitation situé au 12 Rue du 11 novembre à HAUCOURT-EN-CAMBRESIS (59191), moyennant un loyer mensuel révisable de 650 euros, outre 220 euros de provisions de charges annuelles.

Par lettres avec accusés de réception en date du 10 décembre 2020 et du 15 avril 2021, Monsieur [M] [S] a mis en demeure les locataires d’effectuer le versement des loyers et charges dus.

A la suite du rapport de l’ARS du 5 décembre 2022, le maire de la commune d’HAUCOURT-EN-CAMBRESIS (59191) a mis en demeure, par courrier du 8 décembre 2022, Monsieur [M] [S] de réaliser les travaux nécessaires à la décence du logement dans un délai de 6 mois.

La gestion de la location a été reprise par la société WATREMEZ IMMOBILIER, qui en a informé les locataires par un courrier du 30 janvier 2023.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 13 mars 2023, la société WATREMEZ IMMOBILIER a mis en demeure Monsieur [V] [N] de payer la somme de 2 010 euros au titre des loyers impayés et de 257 au titre de la taxe d’ordures ménagères en sa qualité de caution solidaire au contrat de bail du 9 juin 2018.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 11 avril 2023, Monsieur [M] [S] a informé le maire de la commune d’HAUCOURT-EN-CAMBRESIS (59191) de l’impossibilité de réaliser certains travaux dans le logement en raison du refus des locataires.

Par acte de commissaire de justice du 8 décembre 2023, Monsieur [M] [S] a signifié aux locataires un congé pour motif sérieux et légitime en raison des manquements locatifs des locataires, notamment le payement du loyer et des charges.

Par acte de commissaire de justice du 22 janvier 2024, un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire a été signifié aux locataires pour la somme en principale de 1 376 euros.

Les locataires ont quitté le logement en mai 2024.

Le commandement de payer étant demeuré infructueux, Monsieur [M] [S] a saisi, par requête aux fins d’injonction de payer du 20 juin 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Cambrai.

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Cambrai a rendu une ordonnance d’injonction de payer le 2 septembre 2024, condamnant les locataires au paiement solidaire de la somme de 3 386 euros en principal, de la somme de 172,65 euros au titre de la sommation de payer et de la somme de 51,60 euros au titre de la requête.

La requête ainsi que l’ordonnance d’injonction de payer ont été signifiées aux locataires le 18 octobre 2024.

Par actes de commissaire de justice, Monsieur [M] [S] a signifié à Madame [R] [O], le 10 décembre 2024, et à Monsieur [T] [N], le 17 décembre 2024, un commandement de payer la somme de 3 386 euros en principal.

Par courrier du 8 janvier 2025, Monsieur [T] [N] a fait opposition à l’ordonnance d’injonction de payer du 2 septembre 2024.

L’affaire a été appelée lors de l’audience du 13 mars 2025.

A cette audience, Monsieur [M] [S] est représenté par son conseil. Il indique que les loyers impayés ont débuté en 2020. Le logement était en très bon état lors de l’entrée dans les lieux des locataires. En 2022, l’ARS a imposé des travaux. Le propriétaire a tenté de les réaliser mais les locataires lui ont refusé, ainsi qu’aux entreprises, l’accès au logement. Les locataires n’ont aucune raison valable de ne pas payer leur loyer. Il indique que les travaux ont été très vite réalisés dès le départ des locataires. Il demande la confirmation de l’ordonnance d’injonction de payer du 2 septembre 2024 ainsi que la condamnation de Monsieur [T] [N] au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 32-1 du code de procédure civile. Il demande également la condamnation de Monsieur [T] [N] aux entiers dépens ainsi qu’à la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [T] [N] et Madame [R] [O] comparaissent également lors de l’audience. Ils reconnaissent avoir arrêté de payer les loyers suite au rapport de l’ARS. Ils ont eu des difficultés financières lors de la période du COVID, étant indépendants tous les deux. Ils indiquent vivre un enfer dans la maison depuis 2018 et avoir sollicité la CAF plusieurs fois. Ils sont aujourd’hui séparés. Madame [R] [O] dit louer une maison qui s’est effondrée. Elle n’a plus de logement à l’heure actuelle et a une petite fille de 6 ans. Le propriétaire vit à Paris. Elle estime qu’ils n’ont pas à payer le loyer car le propriétaire n’a pas respecté ses obligations. Monsieur [T] [N] ajoute qu’ils ne peuvent pas prouver avoir ouvert la porte aux entreprises. C’est le propriétaire qui affirme qu’ils n’ont pas ouvert. Il n’y avait pas de garage inclus dans la location mais seulement une grange.

Le juge a renvoyé l’affaire pour permettre aux défendeurs de produire les pièces au soutien de leur prétention.

Lors de l’audience du 5 juin 2025, Monsieur [M] [S] est représenté par son conseil, qui transmet ses conclusions visées par le greffe le 5 juin 2025 et réitère ses demandes exprimées lors de l’audience du 13 mars 2025. Il conteste l’existence d’une exception d’inexécution qui pourrait justifier du non paiement des loyers. Il demande le débouté des demandes de la défense s’il y en a. Il précise que les photos produites par les locataires ne sont pas datées. Il s’en rapporte à ses conclusions.

Monsieur [T] [N] comparait et indique produire des photos. Il signale qu’il y a des problèmes dans le logement depuis 2018. Il a arrêté de payer le loyer suite au rapport de l’ARS et a proposé une réduction du loyer au propriétaire, qui l’a rejetée. Il demande une réduction de 150 euros du loyer durant les 5 années du bail.

Madame [R] [O] ne comparait pas et ne s’est pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 août 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond ; le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’opposition à l’ordonnance portant injonction de payer

L’article 1416 du code de procédure civile énonce que l’opposition est formée dans le mois qui suit la signification de l’ordonnance. Toutefois, si la signification n’a pas été faite à personne, l’opposition est recevable jusqu’à l’expiration du délai d’un mois suivant le premier acte signifié à personne, ou à défaut, suivant la première mesure d’exécution ayant pour effet de rendre indisponibles en tout ou partie les biens du débiteur.

En l’espèce, l’opposition a été formée dans les délais légaux.

Le demandeur précise que l’opposition n’a été formée que par Monsieur [X] [N]. Cependant, force est de constater que la condamnation au paiement était une condamnation solidaire et que par ailleurs, Madame [R] [O] a comparu lors de la première audience et s’est associée ainsi à l’opposition à injonction de payer.

En conséquence, il convient de déclarer recevable l’opposition formée contre l’ordonnance d’injonction de payer rendue le 2 septembre 2024.

Sur la réduction du loyer pour non-décence du logement

En vertu de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé.

Cet article est précisé par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 qui établit une liste d’exigences légales pour qualifier un état décent du logement.

Monsieur [T] [N] verse aux débats le rapport de l’ARS établi le 5 décembre 2022.

Ce rapport relève plusieurs infractions au code de la construction et de l’habitation mettant en danger la sécurité et la santé des locataires. Parmi les désordres relevés, le rapport mentionne notamment une fuite dans l’évacuation de la baignoire, ayant provoqué l’effondrement du plafond de la cuisine situé juste en dessous, la présence de défauts sur le réseau électrique et une absence de sécurité au niveau de l’accès au jardin, à la cave et quant à la hauteur des allèges des fenêtres.

La présence de rats dans les murs du logement invoquée par les locataires, non contestée par le bailleur qui indique y avoir remédié, n’est pas signalée dans le rapport de l’ARS de sorte que la durée de cette nuisance ne peut être établie et que le bailleur est présumé avoir fait le nécessaire dans un délai raisonnable.

Il ressort du courrier du maire d’HAUCOURT-EN-CAMBRESIS du 8 décembre 2022 que Monsieur [M] [S] a été mis en demeure de réaliser les travaux nécessaires à la mise en conformité du logement, à savoir la remise en état des joints de maçonnerie, la pose d’une mousse de protection au niveau des trémies du rez-de-chaussée et de l’étage et la remise en service de la VMC dans un délai de 6 mois à compter de la réception de ce courrier.

Monsieur [M] [S] apporte la preuve par plusieurs factures de l’entreprise FC RENOV de la sécurisation des accès à la cave et à l’étage par la pose d’une rampe et la pose d’amortisseurs le 10 juin 2023 ainsi que la réalisation de travaux d’électricité le 1er juillet 2023.

Il verse également la preuve du passage d’entreprises pour la vérification de la VMC par des factures de l’entreprise FC RENOV du 10 juin 2023 et de l’entreprise LT’ISOL du 5 septembre 2024 ainsi que la réalisation de travaux visant au rejointement de la façade par la facture de l’entreprise RAVALEMENT FACADE du 17 mars 2023.

Monsieur [M] [S] indique que les locataires ont, à plusieurs reprises, refusé l’accès au logement aux entreprises pour y effectuer des travaux, malgré la notification en amont du bailleur par lettres recommandées avec accusée de réception, versées également aux dossiers. L’attitude réfractaire des locataires à l’intervention d’entreprises est corroborée par les échanges par sms et par mails de Monsieur [M] [S] et des professionnels mandatés (Pièces 36, 37,38).

Par conséquent, si le rapport de l’ARS témoigne effectivement de la non-décence du logement lors de son établissement, Monsieur [M] [S] apporte la preuve suffisante de sa bonne foi et de l’exécution de son obligation de mettre à disposition un logement décent par la réalisation de nombreux travaux de conformité à la suite du rapport. Les pièces versées au dossier témoignent également que le peu de travaux restant à accomplir en mai 2024, date à laquelle les locataires ont quitté le logement, ne pouvaient être réalisés en raison de l’attitude des locataires, restreignant l’accès au logement.

Ainsi, il est établi que sur la période du 29 novembre 2022, date de la visite du logement par l’ARS, au 1er juillet 2023, date de la finalisation des travaux demandés à la suite de ce rapport, que le logement ne présentait pas toutes les caractéristiques d’un logement décent.

Il est également établi que le propriétaire bailleur a effectué les travaux demandés dans le délai accordé. Les locataires n’établissent pas la persistance de désordres après la réalisation des travaux de remise en état.

De ce fait, pour tenir compte du trouble de jouissance subi par les locataires durant la période de mise en état, il convient de réduire le montant du loyer à hauteur de 150 € pour cette durée de 7 mois, aucun élément ne permettant de fixer la durée des désordres antérieurement au constat de l’ARS.

Sur la condamnation au paiement

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, Monsieur [M] [S] demande la confirmation de la condamnation au paiement des sommes mentionnées dans l’ordonnance d’injonction de payer du 2 septembre 2024, soit la somme de 3 386 euros au titre des loyers et charges dus, la somme de 172,65 euros au titre de la sommation de payer et la somme de 51,60 euros au titre de la requête, pour un total de 3 610,25 euros.

Le montant de la dette locative n’est pas contesté par les locataires, qui affirment ne pas avoir payé le loyer volontairement en raison du différend les opposant au bailleur.

Il a été fait droit à leur demande de réduction du loyer de 150 € pour une durée de 7 mois soit la somme totale de 1050 € qui viendra en déduction de la somme due au propriétaire bailleur.

En conséquence, Madame [R] [O] et Monsieur [N] [T] seront condamnés solidairement à payer la somme de 2336 euros au titre des loyers impayés, la somme de 172,65 euros au titre de la sommation de payer et la somme de 51,60 euros au titre de la requête en injonction de payer, soit la somme totale de 2560,25 euros.

Sur les dommages et intérêts

Aux termes de l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

Monsieur [M] [S] soutient que l’opposition formée par Monsieur [T] [N] comporte un caractère abusif.

Toutefois, il apparait que les motifs avancés par Monsieur [M] [S] ne suffisent pas à caractériser une faute de Monsieur [T] [N] faisant dégénérer en abus le droit d’agir en justice et, notamment, le droit de recours permettant un débat contradictoire absent lors de la première décision rendue.

Monsieur [M] [S] sera donc débouté de sa demande en dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [T] [N] et Madame [R] [O], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens de l’instance.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [M] [S], Monsieur [T] [N] et Madame [R] [O] seront condamnés in solidum à lui verser la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’opposition formée par Monsieur [N] [T] à l’ordonnance portant injonction de payer en date du 2 septembre 2024 ;

Et statuant à nouveau,

CONDAMNE solidairement Madame [R] [O] et Monsieur [T] [N] à verser à Monsieur [M] [S] la somme de 2560,25 euros ;

DEBOUTE Monsieur [M] [S] de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Madame [R] [O] et Monsieur [T] [N] à verser à Monsieur [M] [S] la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [R] [O] et Monsieur [T] [N] aux dépens ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

La greffière, La juge,