Tribunal Judiciaire de Privas, 1re chambre, 17 février 2026, n° 25/01314

TJ Privas 17 février 2026

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

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Accepté
Droit de propriété
La cour a rappelé que le droit de propriété est absolu et que le propriétaire a le droit d'exiger la suppression des constructions empiétant sur son fonds.
Accepté
Voie de fait
La cour a constaté que l'empiètement était caractérisé et a jugé que la seule constatation d'une voie de fait ouvre droit à réparation.
Accepté
Frais exposés
La cour a condamné la partie perdante aux dépens et aux frais irrépétibles, conformément aux dispositions légales.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision du Tribunal Judiciaire de Privas, la SCI Mas de l'Olivier demande la démolition d'une construction empiétant sur sa parcelle par la SCI Christo, ainsi qu'une indemnisation pour préjudice. Les questions juridiques portent sur le droit de propriété, l'empiètement et l'évaluation des dommages-intérêts. Le tribunal ordonne à la SCI Christo de déposer un permis de démolir dans un délai d'un mois, suivi de la démolition dans les deux mois suivants, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard. Il condamne également la SCI Christo à verser 7.290 euros à la SCI Mas de l'Olivier pour préjudice, après déduction d'une provision antérieure, et 2.500 euros pour frais irrépétibles. La demande d'homologation du rapport d'expertise est rejetée.

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Sur la décision

Référence :	TJ Privas, 1re ch., 17 févr. 2026, n° 25/01314
Numéro(s) :	25/01314
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	25 février 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Nadine SOULANJérome BOUCHETChristophe BEAUREGARD
Parties :	S.C.I. MAS DE L' OLIVIER c/ S.C.I. CHRISTO

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PRIVAS

1ERE CHAMBRE

JUGEMENT DU 17 Février 2026

Minute N°

DOSSIER : N° RG 25/01314 – N° Portalis DBWS-W-B7J-EMBI

copie exécutoire

la SELAFA AVOCAJURIS

M^e Jérome BOUCHET

DEMANDERESSE

S.C.I. MAS DE L’OLIVIER, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par la SELAFA AVOCAJURIS, avocats au barreau d’ARDECHE, postulants et par M^e Christophe BEAUREGARD, avocat au barreau de MONTPELLIER, plaidant.

DÉFENDERESSE

S.C.I. CHRISTO, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Jérome BOUCHET, avocat au barreau d’ARDECHE, postulant et par M^e Nadine SOULAN, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant.

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Guillaume RENOULT-DJAZIRI

Statuant à juge unique en application des articles 801 à 805 du Code de Procédure Civile ;

Greffier lors des débats et du prononcé de la décision : Audrey GUILLOT

Clôture prononcée le 20 novembre 2025

Débats tenus à l’audience du 13 Janvier 2026

Jugement prononcé le 17 février 2026, par mise à disposition au greffe ;

La SCI [Adresse 3] est propriétaire d’un terrain sis [Adresse 4] cadastré [Cadastre 1] et d’une superficie de 2.569 m2 sur laquelle elle a construit un bâtiment commercial d’environ 700m2.

Ce bâtiment a été donné à bail à la société Ancia, gérée par Monsieur [E] [T], laquelle y exploite une activité de supermarché.

Monsieur [E] [T] est également gérant de la SCI Christo, laquelle a acquis la parcelle voisine cadastrée [Cadastre 2]. Dans le cadre de négociations sur la cession d’une partie de parcelle, la SCI Christo a construit deux locaux commerciaux mitoyen au bâtiment de la SCI [Adresse 3], empiétant sur sa parcelle. Les locaux commerciaux ont été donné à bail à une pharmacie et une banque.

La cession de parcelle n’est pas intervenue et, par ordonnance en date du 2 juillet 2020, le juge des référés près le Tribunal Judiciaire de Privas a ordonné une expertise judiciaire ainsi qu’à condamné la SCI Christo au paiement d’une provision de 7.000 euros à valoir sur les préjudices de la SCI [Adresse 3], reconnaissant le caractère incontestable de la voie de fait commis par la SCI Christo.

Le rapport d’expertise a été rendu le 15 juillet 2021.

Par assignation en date du 12 mai 2023, la SCI [Adresse 3] a saisi le tribunal judiciaire de Privas à l’encontre de la SCI Christo aux fins de destruction de la partie empiétant sur sa parcelle et indemnisation.

En raison de négociation, un retrait du rôle a été ordonné. Les négociations ayant échoué, l’affaire a été réenrôlée.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 13 mars 2025, la SCI Mas de l'[Adresse 5] sollicite :

Condamner la SCI Christo à démolir la fraction d’ouvrage implanté sur la parcelle A [Cadastre 1] et dans une limite de 3 mètres suivant la limite séparative de la parcelle A [Cadastre 2], sous astreinte de 1.500 euros par jour de retard à compter de la signification de la présente décisionSubsidiairement, condamner la défenderesse sous la même astreinte à déposer une demande valant permis de démolir sous astreinte de 1.500 euros par jour après deux mois à compter de l’obtention du permisCondamner la SCI Christo à lui payer 138.294 euros à titre de dommages-intérêts au titre de l’avantage indu procuré par la construction illicite, somme à parfaire à la date de la présente décision, en soustrayant la provision de 7.000 eurosCondamner la SCI Christo à lui verser 9.500 euros au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens. La SCI Explique que l’empiètement n’est pas contesté et porte sur une surface de 54 m2 sur sa parcelle. Elle ajoute que le PLU oblige à conserver une distance de 3 mètres entre les limites parcellaires, imposant de démolir également une portion du bâtiment du défendeur construit sur la parcelle A [Cadastre 2], et concerne une surface de 42,6 m2.

Pour évaluer son propre préjudice, elle additionne les surfaces (soit 96,60 m2) pour en déduire un préjudice de 3.000 euros par mètre carré et par mois.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 16 septembre 2025, la SCI Christo sollicite :

Homologuer le rapport d’expertiseLimiter l’astreinte liée à la démolition en lui accordant un délai de deux mois pour déposer un permis de démolir et 3mois après obtention du permis purgé de tout recoursRejeter les demandes indemnitaires, subsidiairement les réduire, ainsi que les frais irrépétibles. Elle admet avoir construit sur le terrain de la demanderesse mais si elle estime que cette démarche avait été accepté par la SCI [Adresse 3]. Elle ne conteste pas l’obligation de démolir dans ces conditions où elle ne peut prouver l’accord évoqué.

Elle s’interroge sur l’inclusion de la partie de 42,6 m2 (correspondant à une bande de 3m2 de recul sur son propre terrain) dans le préjudice subi en demande. Sur la partie concernée par l’empiètement, elle rappelle qu’elle est locataire du bâtiment loué par le demandeur, celui-ci n’ayant donc pas connu de manque à gagner du fait de l’empiètement. Elle ignore encore comment l’évaluation de 3.000 euros par mètre carré a été décidée.

La clôture de la procédure a été ordonnée le 20 novembre 2025.

A l’audience du 13 janvier 2026, la décision a été mise en délibéré au 17 février 2026.

MOTIFS

Sur la demande en homologation du rapport d’expertise

Il n’appartient pas au tribunal d’homologuer un rapport d’expertise. Cette demande sera rejetée.

Sur la demande en démolition

L’article 545 du code civil rappelle le caractère absolu du droit de propriété : « Nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité. »

L’article 552 du même code dispose : « La propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous. »

L’article 555 du même code définit le régime de l’empiètement : « Lorsque les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers et avec des matériaux appartenant à ce dernier, le propriétaire du fonds a le droit, sous réserve des dispositions de l’alinéa 4, soit d’en conserver la propriété, soit d’obliger le tiers à les enlever.

Si le propriétaire du fonds exige la suppression des constructions, plantations et ouvrages, elle est exécutée aux frais du tiers, sans aucune indemnité pour lui ; le tiers peut, en outre, être condamné à des dommages-intérêts pour le préjudice éventuellement subi par le propriétaire du fonds.

Si le propriétaire du fonds préfère conserver la propriété des constructions, plantations et ouvrages, il doit, à son choix, rembourser au tiers, soit une somme égale à celle dont le fonds a augmenté de valeur, soit le coût des matériaux et le prix de la main-d’oeuvre estimés à la date du remboursement, compte tenu de l’état dans lequel se trouvent lesdites constructions, plantations et ouvrages.

Si les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers évincé qui n’aurait pas été condamné, en raison de sa bonne foi, à la restitution des fruits, le propriétaire ne pourra exiger la suppression desdits ouvrages, constructions et plantations, mais il aura le choix de rembourser au tiers l’une ou l’autre des sommes visées à l’alinéa précédent. »

Il est de jurisprudence constante que la mesure de l’empiètement importe peu (Civ. 3e, 20 mars 2002, n° 00-16.015, 0,5 centimètres en l’espèce), pas plus que la bonne foi du constructeur (Civ. 3e, 21 nov. 1969) ou la mauvaise foi du propriétaire qui a gardé le silence pendant l’édification de la construction qu’il savait empiétée sur son fonds (Civ. 3e, 18 févr. 1998, n° 95-19.106).

La destruction, si elle est demandée par le propriétaire, n’est pas soumise à un contrôle de proportionnalité (Cass. civ 3ème du 21 septembre 2023, n°22-15.340) mais il doit être recherché s’il est possible de faire cesser l’empiètement par un autre moyen (Civ. 3e, 10 nov. 2016, n° 15-25.113, en l’espèce le rabotage d’un mur litigieux).

En l’espèce, si elles s’opposent sur sa cause, les parties s’accordent sur l’existence d’un empiètement par la SCI Christo sur la parcelle de la SCI [Adresse 3]. L’expert relève également un tel empiètement.

En conséquence, il sera ordonné à la SCI Christo de déposer un permis de démolir passé un délai d’un mois à compter de la présente décision, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard, puis sous la même astreinte de procéder aux opérations de démolition passé un délai de 2 mois suivant l’obtention du permis de démolir purgé de tout recours.

S’agissant de la construction de la SCI Christo sur la bande de 3 mètres en limite de son propre terrain, il n’appartient pas à la SCI [Adresse 3] de faire respecter le PLU. Cette demande sera rejetée.

Sur la demande en dommages-intérêts

Indépendamment de préjudices particuliers dont il appartient aux demandeurs de justifier, en application de l’article 545 du code civil précité, la seule constatation d’une voie de fait ouvre droit à réparation.

En l’espèce, l’empiètement est caractérisé et cette seule voie de fait ouvre un droit à réparation. Toutefois, pour son évaluation, il y a lieu d’étudier la situation des lieux et l’atteinte concrète subie par la victime de l’empiètement.

Le rapport d’expertise relève que la surface de la pharmacie empiétant sur la parcelle appartenant à la SCI [Adresse 3] était, avant cette construction, une surface végétalisée. L’empiètement n’a donc pas supprimé de place de stationnement pour l’activité de sa surface commerciale. Elle n’a pas non plus causé une diminution de la valeur locative, le locataire étant le défendeur lui-même qui a continué de payer son loyer. Il n’est pas non plus rapporté de baisse de fréquentation du centre commercial suite à l’empiètement, étant rappelé que le loyer est indexé aux résultats.

Ainsi, le préjudice subi par la demanderesse est limité dans ses conséquences et n’est constitué que par l’empiètement sur une bande inutilisée de 54m2 depuis 2017 (déclaration d’achèvement des travaux le 20 avril 2017). Il y a lieu d’indemniser le préjudice sur une base de 15 euros le mètre carré par année, durant 9 ans, soit 7.290 euros.

En conséquence, la défenderesse sera condamnée à payer à la demanderesse la somme totale de 7.290 euros, somme sur laquelle devra être réduite la provision accordée par le juge des référés en son ordonnance du 2 juillet 2020.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

L’article 696 dispose : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

Selon l’article 700 du code de procédure civile : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens,

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. »

En l’espèce, la défenderesse est partie perdante et sera condamnée aux dépens ainsi qu’à verser à la demanderesse la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire mis à disposition au greffe rendu en premier ressort après débats public,

REJETTE la demande en homologation du rapport d’expertise

CONDAMNE la SCI Christo, pour la partie de bâtiment sis [Adresse 6] empiétant sur la parcelle de la SCI [Adresse 3] cadastrée [Cadastre 1], sur une superficie totale de 54m2, à déposer une demande valant permis de démolir dans le mois suivant la signification de la présente décision puis à procéder aux opérations de démolition dans les deux mois suivant l’obtention du permis de démolir purgé de tout recours,

A défaut d’exécution dans ces délais, CONDAMNE la SCI Christo à payer à la SCI [Adresse 3] une astreinte provisoire de 1.000 euros par jour de retard, à liquider dans un délai de 3 mois devant le juge de l’exécution

CONDAMNE la SCI Christo à payer à la SCI [Adresse 3] la somme de 7.290 euros, sous déduction de la somme de 7.000 euros payée à titre provisionnel suite à l’ordonnance du juge des référés près le tribunal judiciaire de Privas le 2 juillet 2020

CONDAMNE la SCI Christo à payer à la SCI Mas de L'[Adresse 5] la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles

CONDAMNE la SCI Christo aux entiers dépens

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision.

Le greffier Le président