TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CARPENTRAS

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE REFERE

AFFAIRE N° RG 25/00065 – N° Portalis DB3G-W-B7J-GSWU

RENDUE LE : VINGT SIX JUIN DEUX MIL VINGT CINQ

par:

Président : Enora LAURENT, Vice-présidente

Greffier : Malika LARAJ,

ENTRE :

PARTIE DEMANDERESSE :

Madame [E] [B], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Christophe MILHE-COLOMBAIN, avocat au barreau de CARPENTRAS, avocat plaidant

ET :

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [H] [F], demeurant [Adresse 3]

comparant

DEBATS :

A l’audience publique du 15 Mai 2025, l’affaire a été plaidée et mise en délibéré le 26 Juin 2025 par mise à disposition au greffe de ce tribunal, les parties en ayant été avisées à l’issue des débats par le Président,

ORDONNANCE : Contradictoire, en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 20 novembre 2021, madame [E] [B] a donné à bail à madame [H] [F] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 5], pour un loyer mensuel de 650 euros outre 21,70 de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, madame [E] [B] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 25 novembre 2024, en vain.

C’est dans ce contexte que par acte du 11 février 2025, madame [E] [B] a fait citer madame [H] [F] en référé devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] à l’audience du 15 mai 2025 aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion de sa locataire et sa condamnation en paiement.

L’affaire a pu utilement être évoquée à l’audience du 15 mai 2025.

A cette occasion, madame [E] [B], représentée par son Avocat, a maintenu les termes de son assignation tout en précisant que les paiements des loyers avaient repris en mai et que la dette locative s’élevait aujourd’hui à la somme de 2505,50 euros.

Madame [H] [F] a comparu en personne. Elle n’a pas contesté le montant de la dette locative et a sollicité des délais de paiement afin de l’apurer précisant qu’elle était en mesure de verser la somme de 150 euros par mois en sus du loyer courant.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 26 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation délivrée le 11 février 2025 a été notifiée à la préfecture du [Localité 6] par la voie électronique le 14 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n 89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Par ailleurs, la bailleresse justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie deux mois au moins avant la délivrance de ladite assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n 89-462 du 06 juillet 1989.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n 89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 20 novembre 2021 contient une clause résolutoire (article XI) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 25 novembre 2024, pour la somme en principal de 1343,40 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies deux mois plus tard conformément aux dispositions contractuelles soit à la date du 26 janvier 2025.

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF :

Madame [E] [B] actualise la dette locative à l’audience et indique qu’elle s’élève désormais à la somme de 2505,50 euros (décompte arrêté au 14 mai 2025). Ce montant n’est pas contesté par madame [H] [F].

Madame [H] [F] sera donc condamnée à verser à madame [E] [B] cette somme à titre provisionnel, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n 89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. » L’article 24 VII précise que « (…) les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

Au vu du texte précité, de la reprise du paiement du loyer par la locataire, du montant de ses ressources et charges et de la proposition faite à l’audience, madame [H] [F] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités détaillées au dispositif de la présente décision.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que les demandes d’expulsion deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de la locataire au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Au vu de la solution apportée au présent litige, madame [H] [F] supportera la charge des dépens comprenant le cout du commandement et l’assignation.

En revanche, l’équité commande de ne pas prononcer de condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Madame [E] [B] sera donc déboutée de sa demande formulée à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 novembre 2021 entre madame [E] [B] et madame [H] [F] concernant un logement à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 5], sont réunies à la date du 26 janvier 2025 ;

CONDAMNE madame [H] [F] à verser à madame [E] [B] à titre provisionnel la somme de 2505,50 euros (décompte arrêté au 14 mai 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISE madame [H] [F] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 16 mensualités de 150 euros chacune et une dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 12 de chaque mois et pour la première fois avant le 12 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;qu’à défaut pour madame [H] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, madame [E] [B] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;que madame [H] [F] soit condamnée à verser à madame [E] [B] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés;

DEBOUTE madame [E] [B] de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE madame [H] [F] aux dépens comprenant le cout du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le greffier Le juge