MINUTE N° : 26/00051

DÉCISION DU : 19 Mars 2026

DOSSIER : N° RG 25/00407 – N° Portalis DB3B-W-B7J-DDWI

NAC : 5AA

AFFAIRE : OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE, [Localité 1] C/, [A], [F], [Y], [H]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CASTRES

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Madame Michelle SALVAN magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, affectée au service du juge des contentieux de la protection

GREFFIER : Madame Patricia MAUREL, greffier lors des débats et Madame Catherine TORRES greffier chargé des opérations de mise à disposition

PARTIES :

DEMANDEUR

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE, [Localité 1],

[Adresse 1],

[Adresse 2],

[Localité 2]

représenté par M^e Lise CAIESSEZOL, avocat au barreau de CASTRES

DEFENDERESSE

Madame, [A], [F], [Y], [H],

[Adresse 3],

[Adresse 4],

[Localité 3]

comparante en personne

Débats tenus à l’audience du : 19 Février 2026

Ordonnance prononcée par sa mise à disposition au greffe le 19 Mars 2026

Le

ccc délivrées

cccrfe délivrée à Me

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte du 28 novembre 2024, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTÉ D’AGGLOMÉRATION DE, [Localité 1] a consenti à, [A], [Y], [H] un bail portant sur un logement à usage d’habitation situé à, [Localité 4], [Adresse 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 352, 63 euros et d’une provision pour charges de 146,96 euros.

Des loyers étant impayés, un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à la locataire, le 12 mai 2025, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 1.820,15 euros.

Cet acte a été dénoncé à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), le 13 mai 2025.

Par acte de commissaire de justice du 19 septembre 2025, dénoncé le 22 septembre 2025 par voie électronique au représentant de l’État dans le département, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTÉ D’AGGLOMÉRATION DE, [Localité 1] a fait assigner, [A], [Y], [H] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé aux fins de voir:

— constater que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de, [A], [Y], [H], ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— ordonner que, [A], [Y], [H] devra quitter les lieux dès la signification de l’ordonnance à venir et ce, sous astreinte de 16 euros par jour de retard,

— condamner, [A], [Y], [H] à payer à titre provisionnel la somme de 2.036,31 euros représentant les loyers et charges impayés au 16 septembre 2025, sauf à parfaire,

— condamner, [A], [Y], [H] au paiement d’une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation égale au montant des loyers au jour de la résiliation jusqu’à la libération des lieux,

— condamner, [A], [Y], [H] à 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner, [A], [Y], [H] aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation et celui des éventuelles mesures conservatoires.

Le 15 janvier 2026 un rapport d’enquête sociale a été réceptionné par le greffe dont il a été donné lecture à l’audience. Il note que la locataire a repris le paiement du loyer et qu’elle souhaite se maintenir dans les lieux, faute d’autre possibilité de relogement et obtenir des délais de paiement eu égard à sa bonne foi et aux difficultés rencontrées pour obtenir un titre de séjour.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTÉ D’AGGLOMÉRATION DE, [Localité 1], représenté à l’audience par son conseil, maintient ses demandes telles que visées dans l’acte introductif d’instance en actualisant la dette locative à la somme de 2.158,14 euros arrêtée au 10 février 2026.

Madame, [A], [Y], [H], comparant en personne, demande le maintien dans les lieux et l’octroi de délais de paiement avec suspension de la clause résolutoire du bail et mise en place d’un plan d’apurement de la dette.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité des demandes

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTÉ D’AGGLOMÉRATION, [Localité 5] –, [Localité 6] justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture du Tarn par voie électronique plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, aucune irrecevabilité n’est encourue de ces chefs.

Sur la demande de provision au titre des loyers, charges locatives et indemnités d’occupation impayés:

Par application de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés, sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Selon l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, Madame, [A], [Y], [H] est obligée de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTÉ D’AGGLOMÉRATION DE, [Localité 1] justifie sa demande en paiement par provision de l’arriéré locatif en produisant le contrat de bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire et un décompte actualisé des sommes dues.

Madame, [A], [Y], [H] ne justifie d’aucun paiement venant en déduction de la dette dont elle ne conteste d’ailleurs pas le montant.

Par conséquent, Madame, [A], [Y], [H] doit être condamnée à payer, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayées, la somme provisionnelle de 2.158,14 euros à la date du 10 février 2026.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le commandement de payer délivré le 12 mai 2025 visant la clause résolutoire étant demeuré infructueux, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies et le bail résilié de plein droit à la date du 24 juin 2025.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

A l’audience, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTÉ D’AGGLOMÉRATION DE, [Localité 1] souligne qu’il existe peu de perspectives d’apurement de la dette, que Madame, [A], [Y], [H] sans situation stable en France ne peut prétendre au FSL, que la dette s’estaccentuée, que l’expulsion ne peut qu’être ordonnée.

Cependant, il apparaît que la locataire a repris le paiement intégral du loyer et des charges en janvier 2026, qu’elle a obtenu un contrat à durée déterminée, que son titre de séjour est renouvelé à compter de la fin du mois d’avril 2026.

Compte tenu de ces éléments et des perspectives d’apurement de la dette Madame, [A], [Y], [H] sera autorisée à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif de la présente décision.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais ainsi accordés, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

Au contraire, en cas de défaut de paiement d’une seule échéance courante ou d’une mensualité fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendra sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée sera exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Madame, [A], [Y], [H] et de tout occupant de son chef sera autorisée.

Sur la demande d’astreinte :

Aux termes de l’article L 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, compte tenu de la suspension de la clause résolutoire, il n’y a pas lieu d’assortir d’une astreinte l’obligation pour, [A], [Y], [H] de quitter les lieux.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Madame, [A], [Y], [H], partie perdante, supportera la charge des dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L’équité commande de ne pas prononcer de condamnation sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance contradictoire, rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Madame, [A], [Y], [H] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTÉ D’AGGLOMÉRATION, [Localité 5] –, [Localité 6] à titre provisionnel la somme de 2.158,14 euros au titre des impayés de loyers, charges et indemnités d’occupation au 10 février 2026;

AUTORISE Madame, [A], [Y], [H] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 61,66 euros chacune et une 36 ème mensualité qui soldera la dette ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 novembre 2024, entre L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTÉ D’AGGLOMÉRATION, [Localité 5] –, [Localité 6] d’une part et Madame, [A], [Y], [H] d’autre part, portant sur un logement situé, [Adresse 6] sont réunies à la date du 24 juin 2025 ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame, [A], [Y], [H] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTÉ D’AGGLOMÉRATION, [Localité 5] –, [Localité 6] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Madame, [A], [Y], [H] soit condamnée à verser à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTÉ D’AGGLOMÉRATION, [Localité 5] –, [Localité 6] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNE Madame, [A], [Y], [H] aux dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

DÉBOUTE l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTÉ D’AGGLOMÉRATION, [Localité 5] –, [Localité 6] du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La Greffière La Juge