TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY,

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REFERENCES : N° RG 25/12968 -

N° Portalis DB3S-W-B7J-4HVA

Minute : 410/26

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

Représentant : M^e Roger LEMONNIER de la SCP

LDGR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0516

C/

Monsieur, [T], [K], [H]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

SCP LDGR

Copie délivrée à :

M., [H]

Le 19 Mars 2026

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 19 Mars 2026 ;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 02 Février 2026 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

Société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis, [Adresse 4]

Représentée par Maître Jonathan PIERRE-LOUIS de la SCP LDGR, Avocats au Barreau de Paris

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur, [T], [K], [H], demeurant, [Adresse 5]

non comparant

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 13 octobre 2023, Mme, [U], [X], [W] a donné à bail à M., [T], [K], [H] un logement situé, [Adresse 6], pour un loyer hors charges de 480€. La provision pour charges récupérables a été fixée au montant mensuel de 10€.

Par acte du 12 octobre 2023, Action Logement Services s’est portée caution des engagements de M., [T], [K], [H].

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a actionné la garantie d’Action Logement Services.

Action Logement Services a, en conséquence, fait signifier à M., [T], [K], [H], par exploit de commissaire de justice du 17 mars 2025, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 1 886,00 € visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 27 octobre 2025, Action Logement Services a fait assigner M., [T], [K], [H] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 2 février 2026 aux fins, principalement, d’obtenir le paiement des arriérés de loyer et l’expulsion du locataire.

Action Logement Services, comparante, représentée, soutient oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de :

o à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

o à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail ;

o en tout état de cause :

? ordonner l’expulsion de M., [T], [K], [H] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

? condamner M., [T], [K], [H] à payer :

? la somme de 2 993,00 € à valoir sur l’arriéré des loyers avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1 886,00 euros, sur le surplus à compter de l’assignation ;

? une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

? une somme de 800,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

? les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement de payer.

Pour un exposé des moyens d’Action Logement Services, il y a lieu de se reporter à l’acte introductif d’instance en date du 27 octobre 2025, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

M., [T], [K], [H], assigné à étude, n’a pas comparu.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe du tribunal avant l’audience.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 mars 2026.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de M., [T], [K], [H] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

En application de l’article 16 du code de procédure civile et en l’absence du défendeur, il est exclu de procéder à une actualisation des demandes à l’audience.

o Sur la qualité à agir d’Action Logement Services

L’article 2306 du code civil, dans sa rédaction applicable à la cause, dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

En l’espèce, par acte sous signature privée en date du 12 octobre 2023, conclu dans le cadre du dispositif Visale, Action Logement Services s’est portée caution des engagements pris par M., [T], [K], [H] au titre du contrat de bail conclu le 13 octobre 2023.

L’article 8.1 du contrat de cautionnement stipule expressément le mécanisme de subrogation de la caution dans les droits du bailleur, notamment pour procéder aux actions judiciaires nécessaires au recouvrement des loyers impayés, à la résiliation du contrat et au paiement d’une indemnité d’occupation.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a actionné la garantie d’Action Logement Services.

Par quittance subrogative en date du 27 mai 2025, le bailleur, reconnaît avoir reçu la somme totale de 2 993,00 euros de la part d’Action Logement Services au titre du contrat de caution précité. Ces paiements sont corroborés par les décomptes des cautions fournis à la cause.

En conséquence, il y a lieu de dire que Action Logement Services a qualité pour agir dans la présente procédure, étant subrogé dans les droits du bailleur au titre du contrat de bail précité.

o Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail en date du 13 octobre 2023 que M., [T], [K], [H] doit payer un loyer d’un montant de 480€ hors charges, augmenté de charges récupérables d’un montant de 10 €.

La caution produit un décompte démontrant que M., [T], [K], [H] restait devoir la somme de 2 993,00 € euros, terme de mai 2025 inclus.

En conséquence, il y a lieu de condamner M., [T], [K], [H] au paiement d’une somme de 2 993,00 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 886,00 euros de à compter du 17 mars 2025, date du commandement de payer, sur le surplus à compter du 27 octobre 2025, date de l’assignation.

o Sur l’absence d’acquisition des effets de clause résolutoire

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, la copie du contrat bail conclu le 13 octobre 2023 fournie à la cause ne contient aucune clause résolutoire.

En conséquence, il n’est pas possible de solliciter sa mise en œuvre.

o Sur la résiliation judiciaire

L’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer.

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie.

L’article 1224 du code civil rappelle le principe selon lequel la résolution du contrat peut résulter, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une décision de justice.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Le paiement du loyer étant une obligation essentielle du contrat de location, ce défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail en date du 13 octobre 2023 que M., [T], [K], [H] doit payer un loyer d’un montant de 480€ hors charges, augmenté de charges récupérables d’un montant de 10 €. Le dernier loyer appelé, charges comprises, s’est élevé à la somme de 490 euros.

Il ressort des éléments versés aux débats par le demandeur que le preneur présente un arriéré locatif d’un montant de 2 993,00 euros. Certains loyers n’ont donc pas été payés.

La gravité du manquement aux obligations découlant du bail est ainsi suffisamment caractérisée, qui justifie la résiliation du contrat aux torts exclusifs du défendeur, au 31 mai 2025.

L’expulsion du défendeur et de tous occupants de son chef sera ordonnée, en conséquence, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

o Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il ressort de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d’une indemnité d’occupation équivalent au préjudice subi par lui.

En l’espèce, le maintien dans les lieux de M., [T], [K], [H] après la résiliation du contrat de bail intervenue le 31 mai 2025 constitue une faute civile.

Ce maintien dans les lieux empêche le preneur de donner son bien à bail et de bénéficier du paiement d’un loyer et des charges, au moins équivalent au montant qui était prévu au contrat de bail en date du 13 octobre 2023.

Il y a donc lieu de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail.

En conséquence, il y a lieu de condamner M., [T], [K], [H] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalent au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail à compter de l’échéance du mois de juin 2025 ce jusqu’à parfaite libération des lieux.

Action Logement Services ne pourra en réclamer le paiement à M., [T], [K], [H] que sur production d’une quittance subrogative établie par le bailleur ou par son mandataire et à concurrence des sommes payées par ladite société en exécution de son engagement de caution.

o Sur les mesures de fin de jugement

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui ne comprendront pas le coût du commandement de payer en date du 17 mars 2025, acte non nécessaire à la présente procédure.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu’il ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 100 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

REJETTE la demande tendant à faire constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13 octobre 2023 entre Mme, [U], [X], [W] et M., [T], [K], [H] concernant l’appartement à usage d’habitation situé, [Adresse 6] sont réunies ;

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 13 octobre 2023 entre Mme, [U], [X], [W] et M., [T], [K], [H] concernant l’appartement à usage d’habitation situé, [Adresse 6] au 31 mai 2025 ;

CONDAMNE M., [T], [K], [H] à verser à Action Logement Services la somme de 2 993,00 €, au titre de l’arriéré des loyers et des charges, terme de mai 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 886,00 euros de à compter du 17 mars 2025, date du commandement de payer, sur le surplus à compter du 27 octobre 2025, date de l’assignation ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M., [T], [K], [H] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par M., [T], [K], [H] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

CONDAMNE M., [T], [K], [H] à payer à Action Logement Services l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du terme de juin 2025 inclus et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

RAPPELLE que Action Logement Services SAS ne pourra réclamer paiement de cette indemnité d’occupation que sur production d’une quittance subrogative établie par le bailleur ou par son mandataire et à concurrence des sommes payées par ladite société en exécution de son engagement de caution ;

CONDAMNE M., [T], [K], [H] à payer à Action Logement Services une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M., [T], [K], [H] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui ne comprendront pas le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et jugé à, [Localité 2] le 19 mars 2026.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION