TRIBUNAL

de [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Chambre de proximité

N° RG 26/00006 – N° Portalis DB22-W-B7K-TVFP

ORDONNANCE DE REFERE

Du : 08 Avril 2026

Société VALOPHIS SAREPA

C/

[B] [V] [C], [U] [J]

Expédition exécutoire délivrée

le

à M^e TONDI

Expédition certifiée conforme délivrée le

à Mme [C]

Mr [J]

Minute n° : /2026

ORDONNANCE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le 08 Avril 2026 ;

Sous la Présidence de Monsieur François REMIGY, Magistrat à titre temporaire au tribunal judiciaire de Versailles chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection, statuant en référés, assisté de Madame Elisa LECHINE, Greffier lors des débats, et de Madame Charline VASSEUR, Greffier lors du prononcé ;

Après débats à l’audience du 02 mars 2026, l’ordonnance suivante a été rendue par mise à disposition au greffe;

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A VALOPHIS SAREPA,

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Maxime TONDI de la SELARL CABINET TONDI, avocats au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC145

ET

DEFENDEURS :

Madame [B] [V] [F] [K],

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 4]

non comparante

Monsieur [U] [J],

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 4]

non comparant

Après débats à l’audience publique des référés du 02 Mars 2026, le juge des contentieux de la protection a indiqué que la décision serait mise à disposition au greffe le 08 Avril 2026 aux horaires d’ouverture au public.

FAITS ET PROCEDURE.

Suivant acte sous seing privé en date du 28 juin 2017 la société VALOPHIS SAREPA a donné en location à Monsieur [U] [J] et Madame [B] [V] [C] un local à usage d’habitation n°[Adresse 5], situé [Adresse 6] à [Localité 5] en contrepartie d’un loyer de 523,07 euros et 375,37 euros de charges.

Par acte de commissaire de justice, en date du 22 septembre 2025, un commandement d’avoir à payer la somme principale de 2453,04 euros au titre des loyers impayés au 18 septembre 2025 a été délivré à Monsieur [U] [J] et Madame [B] [V] [F] [K].

Le commandement a été notifié à la CCAPEX le 30 septembre 2025.

Suivant acte de commissaire de justice, en date du 10 décembre 2025, notifié au Préfet des Yvelines le 19 décembre 2025 la société VALOPHIS SAREPA a fait délivrer assignation à Monsieur [U] [J] et Madame [B] [V] [F] [K] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de VERSAILLES, statuant en référé, aux fins de voir:

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du logement;

— Ordonner, à défaut de départ volontaire, l’expulsion des défendeurs du logement et celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique si besoin est;

— Autoriser la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux loués, dans tel garde-meubles qu’il plaira à la requérante de désigner aux frais et risques des défendeurs.

— Condamner solidairement Monsieur [U] [J] et Madame [B] [V] [C] à payer à la société requérante la somme provisionnelle de 3824 euros, correspondant aux loyers et charges dus intérêt légal à compter du 22 septembre 2025 sur la somme de 2453 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

— Dire qu’à compter de la date de l’ordonnance à intervenir et jusqu’à leur départ définitif les défendeurs devront s’acquitter solidairement d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au loyer du logement litigieux, sans préjudice des charges;

— Condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 450,00 euros, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 22 septembre 2025.

— Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’audience s’est tenue le 2 mars 2026.

A cette audience, la société demanderesse, représentée par son avocat a actualisé sa créance à la somme de 5753,15 euros janvier 2026 inclus, et maintenu les demandes.

Monsieur [U] [J] et Madame [B] [V] [F] [K] n’ont pas comparu ni ne se sont fait représenter.

Le diagnostic social et financier a été versé au débat soutenant un plan d’apurement à hauteur de 300 euros en plus du loyer.

L’affaire a été mise en délibéré au 8 avril 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION.

Sur la recevabilité de la demande

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, L’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, par lettre recommandée avec accusé de réception, au moins deux mois avant l’audience.

L’assignation, du 10 décembre 2025, a été dénoncée à la Préfecture des Yvelines le 19 décembre 2025, en vue de l’audience du juge des contentieux de la protection, statuant en référé, en date du 2 mars 2026 conformément aux dispositions de la loi.

Monsieur [U] [J] et Madame [B] [V] [C] sont locataires d’un logement appartenant à un bailleur social, personne morale.

Il convient donc de vérifier si la SA VALOPHIS SAREPA a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, dans le délai imparti par l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, qui dispose qu’à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation de bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) ou la CAF prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L.351-2 du Code de la construction et de l’habitation et aux articles L.542-1 et L.831-1 du Code de la sécurité sociale.

En l’espèce, la société demanderesse justifie avoir saisi la CCAPEX le 30 septembre 2025, soit dans le délai requis par la loi.

La demande de la société VALOPHIS SAREPA sera donc déclarée recevable.

Sur la dette locative.

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, les locataires sont tenus de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Il est constant que la société VALOPHIS SAREPA est propriétaire du local d’habitation n°[Adresse 7] à [Localité 5].

Il résulte des pièces versées aux débats (contrat de location, extraits de compte, commandement de payer, décompte actualisé) que la créance de la société VALOPHIS SAREPA s’élève à la somme de 3824 euros, représentant les loyers et les charges impayés.

En conséquence, la créance étant justifiée, il convient de condamner solidairement Monsieur [U] [J] et Madame [B] [V] [C] à payer la somme provisionnelle de 3824 euros, au titre de l’arriéré locatif, ladite somme assortie des intérêts au taux légal à compter du 22 septembre 2025 sur la somme de 2454,04 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la demande d’expulsion.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement de loyer ou des charges aux termes convenus produit effet deux mois après un commandement de payer, demeuré infructueux.

Le bail contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit de la location pour non-paiement du loyer ou charges, deux mois après un commandement de payer, resté infructueux.

Le commandement, délivré le 22 septembre 2025 aux locataires d’avoir à payer la somme de 2453,04 euros en principal vise la clause résolutoire du bail, reproduit les dispositions prévues par la loi et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement dont il précise l’adresse.

Il est donc régulier en la forme, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il ressort des pièces versées aux débats par la société demanderesse, notamment les extraits de comptes locatifs et le commandement de payer, que les locataires n’ont pas réglé l’intégralité des loyers visés au commandement, dans le délai qui leur était imparti et encourt la résiliation de plein droit du bail, à la date du 22 novembre 2025.

Toutefois, le juge peut, même d’office, en application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, accorder au locataire, en situation de régler sa dette locative, des délais de paiement ou un report de paiement dans la limite de trois années en prenant en considération la situation des locataires et les besoins du bailleur.

En l’espèce, tenant compte du rapport social de la préfecture il y a lieu d’établir un plan d’apurement de la dette à hauteur de 300 euros en plus du loyer pendant un période de 13 mois.

Cependant, si ces délais n’étaient pas respectés, l’intégralité de la dette serait immédiatement exigible, la clause résolutoire serait acquise et à défaut de départ volontaire des locataires, l’expulsion serait ordonnée.

Il convient de préciser qu’en cas d’expulsion, les meubles garnissant les lieux loués sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié, le juge de l’exécution pouvant par la suite autoriser leur mise en vente.

Cette règle est applicable sans que le juge ait à ordonner la séquestration des meubles.

Sur l’indemnité d’occupation.

La résiliation du bail est suspendue du fait de l’octroi de délais de paiement.

Si les locataires respectent les délais accordés, le bail se poursuivra.

Cependant, dans le cas contraire, le bail se trouvera résilié automatiquement à la date de défaillance de Monsieur [U] [J] et Madame [B] [V] [C] ils seront alors redevables d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien. Elle s’appuie sur le montant du loyer contractuel révisable, le cas échéant.

Elle entre ainsi dans le champ d’application de l’article 1231-5 du Code civil, qui permet au juge, même d’office, de modérer une clause pénale manifestement excessive. Au vu des éléments de faits propres à l’affaire, l’indemnité sera fixée au montant du loyer principal tel qu’il résulterait du bail expiré et augmenté des accessoires.

En conséquence, en cas de résiliation du bail, les défendeurs seront redevables envers la société VALOPHIS SAREPA, à compter de la décision à intervenir et jusqu’au départ effectif des lieux, caractérisé par la restitution des clés au bailleur ou par un constat de reprise des lieux par le commissaire de justice, conformément aux dispositions de l’article L.451-1 du Code des procédures civiles d’exécution, d’une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle, équivalente au loyer courant majoré des charges et taxes applicables qui serait dû si le bail s’était poursuivi.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens.

Compte tenu de l’équité et des circonstances de la cause, il convient d’allouer à la société VALOPHIS SAREPA la somme de 450,00 euros au titre de ses frais irrépétibles, et de condamner les défendeurs à leur payer solidairement cette somme, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Monsieur [U] [J] et Madame [B] [V] [F] [K] qui succombent à l’instance, seront condamnés aux dépens, en application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, ce compris le coût du commandement de payer du 22 septembre 2025 de 146,26 euros.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au principal, mais d’ores et déjà, vu l’urgence,

DECLARONS la société VALOPHIS SAREPA recevable en sa demande ;

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail de l’appartement n°[Adresse 8] à [Localité 5] au 22 novembre 2025. mais en suspendons les effets

CONDAMNONS solidairement Monsieur [U] [J] et Madame [B] [V] [C] à payer à la société VALOPHIS SAREPA une provision de 3824 euros, représentant les loyers et les charges impayés, ladite somme assortie des intérêts au taux légal à compter du 22 septembre 2025 sur la somme de 2453 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Les AUTORISONS à se libérer de cette dette par 12 mensualités de 300 euros chacune, en plus du loyer et des charges courants, les versements devant être faits, chaque mois, à la même date que celui-ci et la première fois, avec le premier terme du loyer, venant à échéance suivant la signification de la présente décision, jusqu’à extinction de la dette, et un 13ème versement majoré du solde de la dette, en principal, frais et intérêts ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés ;

DISONS que si les délais sont respectés et les loyers et charges courants régulièrement payés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué et le bail se poursuivra ;

DISONS que, dans le cas contraire, la clause résolutoire sera acquise et en conséquence :

— la clause résolutoire reprendra immédiatement ses effets ;

— Monsieur [U] [J] et Madame [B] [V] [F] [K] devront quitter les lieux sur simple demande de la bailleresse, à défaut, il pourra être procédé à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef avec si besoin est l’assistance de la force publique, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

— la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible,

— Monsieur [U] [J] et Madame [B] [V] [F] [K] seront condamnés à verser à la bailleresse à compter de la déchéance du terme et jusqu’au départ effectif des lieux, caractérisé par la remise des clés au bailleur ou par un constat de reprise des lieux par le commissaire de justice, conformément aux dispositions de l’article L.451-1 du Code des procédures civiles d’exécution, une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle, équivalente au montant du loyer courant, majoré des charges et taxes applicables, qui serait dû si le bail s’était poursuivi;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [U] [J] et Madame [B] [V] [F] [K] à payer à la société VALOPHIS SAREPA la somme de 450,00 euros, sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile

RAPPELONS que la présente décision, prise en référé, est exécutoire de plein droit par provision;

Les CONDAMNONS aux dépens, ce compris le coût du commandement de payer du 22 septembre 2025 de 146,26 euros.

Ainsi jugé et prononcé par la mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits, conformément aux articles 450 et suivants du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE, LE JUGE