Tribunal Judiciaire de Castres, 1re chambre, 15 mai 2026, n° 25/00769

TJ Castres 15 mai 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Castres, 1re ch., 15 mai 2026, n° 25/00769
Numéro(s) :	25/00769
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	27 mai 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Loïc ALRANLaurence MANGIN
Parties :	SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [ Adresse 1 ] ?, Syndicat SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [ Etablissement 1 ], 1, son administrateur provisoire

Texte intégral

MINUTE N° : 26/00066

JUGEMENT DU : 15 mai 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/00769 – N° Portalis DB3B-W-B7J-DCOX

NAC : 93B

AFFAIRE : L’AGENCE DE GESTION ET DE RECOUVREMENT DES AVOIRS SAISIS ET CONFISQUÉS C/ Syndicat SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Etablissement 1] de la [Adresse 1] est représenté par son administrateur provisoire, Maître Jean-Jacques SAVENIER, [Adresse 2], désigné par ordonnance rendu le 9 octobre 2015 par le président du Tribunal judiciaire de Castres

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CASTRES

1ère chambre CIVILE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Madame LABORDE, Vice-Présidente

ASSESSEURS : Madame MIALHE,

Monsieur BOYER,

Débats tenus à l’audience publique du 12 Mars 2026 devant Madame Delphine LABORDE qui en a fait rapport et en a rendu compte au Tribunal en cours de délibéré, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile, les avocats ne s’y étant pas opposés.

GREFFIER : Madame THIELE,

PARTIES :

DEMANDERESSE

L’AGENCE DE GESTION ET DE RECOUVREMENT DES AVOIRS SAISIS ET CONFISQUÉS, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Laurence MANGIN, avocat au barreau de CASTRES, avocat plaidant,

DEFENDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 1]? représenté par son administrateur provisoire, Maître [R] [N], [Adresse 2], désigné par ordonnance rendue le 9 octobre 2015 par le président du Tribunal judiciaire de Castres, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Loïc ALRAN, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant,

ccc + grosse avocats

Clôture prononcée le : 23 janvier 2026

Débats tenus à l’audience du : 12 Mars 2026

Date de délibéré indiquée par le Président : 15 Mai 2026,

EXPOSE DU LITIGE

Maître [N] a été désigné comme administrateur provisoire de la copropriété dénommée [A] située [Adresse 5] et [Adresse 6] par décision du 20 mars 2015 modifiée selon ordonnance du 17 décembre 2015.

Les lots numéros 11, 12 et 30 de cette copropriété appartenaient à M. [O] [Y].

Ce dernier a fait l’objet d’une saisie pénale, puis d’une confiscation de ses biens, et notamment des lots ci-dessus visés par jugement du Tribunal correctionnel de Marseille du 12 octobre 2022.

La confiscation est devenue définitive le 7 mars 2023 à la suite du désistement par M. [Y] de son appel et de la constatation de ce désistement par ordonnance de la Cour d’appel d'[Localité 1] du 7 mars 2023.

Les lots ont donc été confiés à l’Agence de Gestion et de Recouvrement des Avoirs Saisis et Confisqués (AGRASC) qui a souhaité procéder à leur vente.

Par exploit du 14 mars 2025, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 1] représenté par Me [N] en sa qualité d’administrateur provisoire a notifié une opposition sur le prix de vente de l’immeuble dans le cadre des dispositions de l’article 20 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 à hauteur de la somme de 11.408, 20 euros au principal.

Par acte de commissaire de justice du 5 juin 2025, l’AGRASC a fait assigner le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 1] devant le Tribunal judiciaire de CASTRES aux fins de voir :

Juger que l’Agence de Gestion et de Recouvrement des Avoirs Saisis Confisqués est recevable et bien fondée en ses demandes ;

Prononcer en conséquence la mainlevée pure et simple de l’opposition notifiée le 14 mars 2025 à la requête du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] situé [Adresse 7] à [Localité 2], représenté par Maître [N], en qualité d’administrateur provisoire ;

Condamner Maître [N], en qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] situé [Adresse 7] à [Localité 3] à payer à l’Agence de Gestion et de Recouvrement des Avoirs saisis ct Confisqués la somme de 5.000 (cinq mille) € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner Maître [N], en qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] situé [Adresse 8] à [Localité 3] aux dépens.

L’AGRASC fait valoir en premier que l’opposition vise à tort des charges antérieures à la confiscation, dont seul l’ancien propriétaire est redevable et en second lieu des charges déjà réglées à hauteur de la somme de 3094,29 euros.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 15 décembre 2025, et auxquelles il convient de renvoyer pour complet exposé, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 1] formule les demandes suivantes :

Vu l’article 20 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,

Vu les articles 2402 – 3° et 2418 du code civil,

Rejeter la demande de mainlevée de l’opposition du 14 mars 2025 diligentée à la requête du Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] située [Adresse 5] et [Adresse 9] formée par l’AGRASC ;

Condamner l'[Localité 4] au paiement d’une indemnité de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de l’avocat soussigné.

le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] situé [Adresse 7] à [Localité 3] soutient qu’il dispose en vertu de l’article 2402-3° du code civil d’une hypothèque légale spéciale et cette sûreté réelle sur le lot vendu subsiste malgré la confiscation pénale. Le Syndicat fait valoir en réalité une sûreté réelle attachée au bien qui suit ce dernier en cas de mutation qui n’a pas permis d’opérer une purge de cette sûreté, ce qui est le cas de l’hypothèque légale spéciale. Il considère qu’il ne s’agit nullement d’opposer à l’AGRASC un droit personnel au titre d’une prétendue solidarité entre les propriétaires successifs des lots.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 19 décembre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 12 mars 2026.

MOTIFS DU JUGEMENT

En application de l’article 20 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le syndic peut former opposition lors de la mutation à titre onéreux d’un lot de copropriété « pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l’ancien propriétaire ».

En vertu de ce même texte, « L’opposition régulière vaut au profit du syndicat mise en œuvre du privilège mentionné à l’article 19-1 ».

Il résulte de l’article 19-1 de la loi du 10 juillet 1965 que les créances de toute nature du syndicat à l’encontre de chaque copropriétaire sont garanties par l’hypothèque légale prévue à l‘article 2402 du code civil.

L’article 2402-3° du code civil est ainsi rédigé : « Outre celles prévues par des lois spéciales, les créances auxquelles une hypothèque légale spéciale est attachée sont les suivantes :

…

3° Les créances de toute nature du syndicat des copropriétaires relatives à l’année courante ainsi qu’aux quatre dernières années échues sont garanties sur le lot vendu du copropriétaire débiteur. »

En vertu de ces textes, le syndicat des copropriétaires peut donc se prévaloir, lors de la vente d’un lot de copropriété, du privilège conféré par la loi afin de permettre le paiement des créances de toute nature afférentes au lot vendu. Afin de se prévaloir de l’avantage attaché à l’hypothèque légale spéciale, le syndicat est tenu de faire opposition sur le prix de vente.

Il convient de rappeler que les hypothèques légales spéciales présentent les mêmes caractères et les mêmes effets que les hypothèques de droit commun : ce sont des droits réels opposables aux tiers acquéreurs et aux créanciers hypothécaires et elles emportent un droit de suite sur l’immeuble grevé ainsi qu’un droit de préférence.

En vertu de la combinaison des articles 20 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et de l’article 2402-3° du code civil et au regard du caractère réel de l’hypothèque, le syndicat des copropriétaires est ainsi fondé à faire opposition sur le prix de vente dès lors qu’il détient une créance sur le lot vendu.

Cependant, ce privilège n’a vocation à garantir que les créances relatives à l’année courante ainsi que les quatre années échues.

En application de l’article 5-2 du décret du 17 mars 1967, pour l’application de l’article 3° de l’article 2402 du code civil, l’année s’entend de l’exercice comptable au sens de l’article 5 du décret du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires ainsi rédigé : « l’exercice comptable du syndicat des copropriétaires couvre une période de 12 mois. Les comptes sont arrêtés à la date de clôture de l’exercice ».

Force est de constater en l’espèce que le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] n’a pas précisé dans son opposition la nature de la créance et la période de référence faisant uniquement état d’une créance au principal de 11.408, 20 euros.

Le syndicat n’a pas davantage versé aux débats un décompte précis de sa créance.

Parmi les pièces produites par l’AGRASC, figure le dernier appel de fonds dressé par la SELARL [N] le 8 janvier 2025. Il est fait état d’une créance de 12.730, 11 euros et de paiements à hauteur de 3172,93 euros soit un solde de 9557,18 euros. A été reporté le « solde début d’exercice » à hauteur de la somme de 10.655,82 euros arrêtée au 1er janvier 2015. Cette créance arrêtée à la somme de 10.655,82 euros au 1er janvier 2015 n’est manifestement pas couverte par le privilège de l’article 2402 3° du code civil au regard de son ancienneté. Pour le reste, la créance a été régularisée par les paiements intervenus.

Faute de créance remplissant les conditions de l’article 2402 3° du code civil, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] ne peut en conséquence se prévaloir de l’hypothèque spéciale légale pour être autorisé à faire opposition sur le prix de vente.

Il y a lieu en conséquence d’ordonner la main levée de l’opposition notifiée par exploit d’huissier du 14 mars 2025 à la requête du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] sur le fondement de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 entre les mains de la SCP M2R.

Succombant à l’instance, le syndicat des copropriétaires sera condamné aux entiers dépens outre la somme de 1000€ par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Aucun motif ne justifie d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

Ordonne la main levée de l’opposition notifiée par exploit d’huissier du 14 mars 2025 à la requête du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] situé [Adresse 7] à Mazamet (81200) représenté par Me [N] en sa qualité d’administrateur provisoire sur le fondement de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 entre les mains de la SCP M2R .

Condamne Me [N] en sa qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] à payer à l'[Localité 4] la somme de 1000€ en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Condamne Me [N] en sa qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] aux dépens de l’instance.

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

La Greffière La Présidente