MINUTE N° : 25/00622

JUGEMENT

DU 06 Juin 2025

N° RC 24/03950

DÉCISION

réputée contradictoire et en premier ressort

[Localité 9] HABITAT, immatriculée au RCS d'[Localité 7] sous le n° 086 180 387

ET :

[V] [F]

[I] [F]

Débats à l’audience du 27 Mars 2025

Le

Copie executoire et copie à :

[Localité 9] HABITAT

Copie à :

Madame [F]

Monsieur le Prefet d'[Localité 5] et [Localité 6]

Copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

TENUE le 06 Juin 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E.ESPADINHA

DÉBATS :

A l’audience publique du 27 Mars 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 06 Juin 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

[Localité 9] HABITAT, immatriculée au RCS d'[Localité 7] sous le n° 086 180 387, dont le siège social est sis [Adresse 2], , représenté par Madame [C], muni d’un pouvoir régulier

D’une Part ;

ET :

Madame [V] [F]

née le 22 Avril 1976 à , demeurant [Adresse 3]

comparante

Monsieur [I] [F]

né le 17 Janvier 1971 à , demeurant [Adresse 3]

non comparant

D’autre Part ;

EXPOSE DES MOTIFS

Par contrat sous seing privé du 3 décembre 2018, la SA [Localité 9] HABITAT a donné à bail à Mme [F] [W] et M. [F] [I], engagés solidairement, un bien immobilier à usage d’habitation situé à [Adresse 4] avec jardin et garage pour un loyer mensuel principal payable à terme échu de 712,03 euros outre la somme de 45,00 euros à titre de provision sur charges.

Invoquant l’existence de loyers demeurés impayés et une absence de justification de l’assurance des lieux loués, la SA [Localité 9] HABITAT a saisi, le 12 juin 2024, la CCAPEX de la situation et fait signifier à son locataire, le 20 juin 2024 un commandement de payer et de justifier de l’assurance des locaux visant la clause résolutoire prévue au bail.

La SA [Localité 9] HABITAT a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS par acte de commissaire de justice du 29 août 2024, dénoncé au préfet d’Indre et Loire le même jour pour voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— prononcer la résiliation du bail,

— ordonner l’expulsion de Mme [F] [W] et M. [F] [I] devenus occupant sans droit ni titre à compter du 21 août 2024 ;

— et obtenir leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 1.846,19 euros, arrêtée au 12 septembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement pour les causes de celui ci et à compter de l’assignation pour le surplus à parfaire au titre des loyers et charges impayés, augmentée d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyer et des charges en subissant les augmentations légales à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à entière libération des lieux , outre une somme de 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens avec rappel que les frais d’exécution forcée seront à la charge exclusive du débiteur défaillant en application de l’article L111-8 du code des procédure civile d’exécution.

A l’audience du 27 mars 2025, la SA [Localité 9] HABITAT, représentée par une salariée munie d’un pouvoir, indique que l’attestation d’assurance a été produite. Elle renonce à sa demande fondée sur le défaut de justification de l’assurance des locaux loués. Elle expose que le décompte de créance doit être actualisé suite à la production de l’avis d’imposition du couple permettant de recréditer tout ou partie du surloyer de solidarité qui a été facturé. Elle demande à être autorisée à produire un décompte de créance actualisé en cours de délibéré ce qui lui est accordé. Il n’y a pas de réglement régulier des loyers mais l’échéance de mars 2025 a été réglée.

Mme [W] [F] comparait seule. M. [F] [I], cité à domicile ne comparait pas . La décision susceptible d’appel sera réputée contradictoire.

Mme [W] [F] reconnait la dette. Elle explique la situation par la perte de son emploi il y a trois ans. Elle a retrouvé un nouvel emploi à ce jour. Elle perçoit 600 euros de salaire mensuel et envisage de prendre un second emploi à compter d’avril, lui assurant un revenu identique. Son mari perçoit 1 900 euros de salaire mensuel. Elle propose de verser chaque mois 300 euros en plus de l’échéance courante du loyer et sollicite des délais de paiement suspensifs.

Le diagnostic social et financier n’est pas revenu au greffe.

Un décompte de créance actualisé au 10 avril 2025 a été produit en cours de délibéré.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

1 ) Sur la recevabilité de l’action en résiliation et en expulsion

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales autres que certaines SCI familiales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce le bailleur justifie d’avoir avisé la CCAPEX et notifié une copie de l’assignation à la préfecture d'[Localité 5]-et-[Localité 6] conformément aux dispositions des articles 24-II et III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2) Sur le fond

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à l’espèce, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » ; L’article 24 V de cette même loi ajoute que "Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet"

En l’espèce le bailleur produit :

— Le bail contenant une clause résolutoire jouant deux mois après un commandement de payer les loyer infructueux et un mois après un commandement infrutueux de produire le justificatif de l’assurance des locaux loués.

— Le commandement de payer signifié le 20 juin 2024, visant ces deux clauses demandant paiement de la somme principale de 1.716,88 euros et enjoignant aux locataires de justifier de l’assurance des locaux.

— Un décompte de créance arrêté au 26 mars 2025 complété sur autorisation d’un décompte de créance actualisé au 10 avril 2024.

Il ressort de ce décompte que la créance de loyer visée au commandement, arrêtée au 27 avril 2024, n’a pas été régularisé dans le délai de deuxmois visée au commandement. Le bailleur a renoncé à sa demande fondée sur le défaut de justification d’assurance, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 21 août 2024.

— Sur le paiement de l’arriéré locatif

Le paiement des loyers et des charges échus constitue l’obligation principale d’un locataire à l’égard de son bailleur en vertu de l’article 7 a) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989. Depuis la résiliation du bail, Mme [F] [W] et M. [F] [I] qui se maintiennent dans les lieux et cause ainsi un préjudice à la SA [Localité 9] HABITAT, sont redevable d’une indemnité d’occupation qu’il convient de fixer au montant actuel du loyer actualisé et de la provision sur charges.

La SA [Localité 9] HABITAT produit un décompte de créance actualisé arrêté au 10 avril 2025 (échéance du mois de mars comprise) arrêté à 3 737,19 euros après exclusion des Sur Loyers de Solidarité forfaitaires qui avaient été facturés à compter de janvier 2025, faute par les locataires d’avoir justifié de leurs revenus.

Mme [F] [W] et M. [F] [I] ne contestent ni le principe ni le montant de la dette.

Toutefois, en application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

La créance revendiquée sera retenue après déduction :

— des mensualités correspondant au contrat d’entretien multiservice donc l’échéance n’est pas expressement prévue au bail ou à une convention annexe liant les parties soit trois fois 9 fois 8,43 euros = 75,87 euros et 3 fois 8,59 euros = 25,77 euros soit 101,48 euros,

— des frais de poursuite compris dans les dépens soit 259,96 euros.

— des pénalités d’enquête soit 53,34 euros dans la mesure où la mise en demeure ouvrant droits à leur facturation d’avril 2024 à octobre 2024 n’est pas justifiée.

Mme [F] [W] et M. [F] [I] seront par conséquent condamnés solidairement au paiement de la somme de 3 582,15 euros.

Cette somme portera intérêts à compter du jugement compte tenu de la régularisation de la dette.

— Sur l’octroi de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire

L’article 24 V, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que " Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…) ; l’article 24 VII ajoute que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

En l’espèce, le paiement des loyers courants a été repris, avant la date de l’audience. Mme [F] [W] et M. [F] [I]. Le bailleur a donné son accord pour que des délais de paiement suspensifs leur soient accordés.

Compte tenu de ces éléments et de l’équilibre de leurs charges et ressources, Mme [F] [W] et M. [F] [I] seront autorisés à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas d’apurement intégral de la dette selon l’échéancier, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, à défaut de règlement d’une mensualité ou du loyer et charges courants, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible en l’absence de régularisation dans les 15 jours. La clause résolutoire reprendra alors ses effets et aura pour effet de déchoir le locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail. L’expulsion sera ordonnée et jusqu’à libération complète des lieux, la locataire se trouvera redevable, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et de la provision sur charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail au jour de la défaillance.

3) Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [F] [W] et M. [F] [I], parties perdantes, supporteront in solidum la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation.

La charge des frais d’exécution forcée est régie par les dispositions de l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution et il n’appartient pas au juge du fond, en-dehors de toute contestation, de statuer par avance sur le sort de ces frais.

L’article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer l’autre partie, pour les frais exposés mais non compris dans les dépens, une somme qu’il détermine, en tenant compte de l’équité et de la situation économique des parties.

Compte tenu de la situation respective des parties et de la necessité de favoriser le règlement de l’arriéré, il convient de dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 3 décembre 2018 entre la SA [Localité 9] HABITAT et Mme [F] [W] et M. [F] [I] portant sur un bien immobilier à usage d’habitation situé à [Adresse 4], sont réunies à la date du 21 août 2024.

CONDAMNE Mme [F] [W] et M. [F] [I] solidairement à verser à la SA [Localité 9] HABITAT la somme de trois mille cinq centquatre vingt deux euros et quinze centimes (3 582,15 euros) arrêtée au10 avril 2025 (échéance du mois de mars 2025 comprise) avec intérêt au taux légal à compter du jugement ;

AUTORISE Mme [F] [W] et M. [F] [I] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 12 mensualités de trois cent euros (300 euros) chacune et une treizième mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir en même temps que le paiement du loyer courant et pour la première fois avec le loyer dû dans le mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courantes ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après sa date d’exigibilité justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Mme [F] [W] et M. [F] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA [Localité 9] HABITAT puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Mme [F] [W] et M. [F] [I] soit condamnés solidairement à verser à la SA [Localité 9] HABITAT, jusqu’à libération définitive des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail au jour de la défaillance ;

DIT qu’il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Mme [F] [W] et M. [F] [I] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de la dénonciation du commandement à la CCAPEX ;

REJETE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris;

DIT qu’à la diligence du greffier, une expédition de la présente décision sera transmise au préfet d'[Localité 5] et [Localité 6] en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,