Minute n°

AFFAIRE N° RG 25/02806 – N° Portalis DBY7-W-B7J-E2WF

S.A. LE FOYER REMOIS venant aux droits de VITRY HABITAT

C/

[L] [R]

JUGEMENT DU 27 Mars 2026

Tribunal Judiciaire de Châlons-en-Champagne

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDEURS:

S.A. LE FOYER REMOIS venant aux droits de VITRY HABITAT

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e François PROCUREUR, avocat au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE

DEFENDEURS

Monsieur [L] [R]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Irène PONCET-DUARTE

Greffier : Christiane SCHNEIDER

DEBATS :

Audience publique du : 27 Janvier 2026

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort

prononcé par la mise à disposition au greffe le 27 Mars 2026

par Irène PONCET-DUARTE, Présidente

assistée de Christiane SCHNEIDER, Greffier

Copie exécutoire délivrée

le :

à

Copie délivrée

le :

à

RAPPEL DES FAITS

Selon contrat du 27 février 2020, la société anonyme d’habitation à loyer modéré Vitry-Habitat a donné à bail à M. [L] [R] un logement de type 4 à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel initial de 281,98 euros outre 149,24 euros de provisions sur charges.

Selon acte notarié du 31 mai 2021, la société anonyme d’habitat à loyer modéré le Foyer [Etablissement 1], a par fusion absorption acquis la propriété et la jouissance de l’ensemble des biens immobiliers et des baux emphytéotiques appartenant à la société Vitry Habitat.

Le 25 septembre 2025, M. [R] a déposé à la Commission de surendettement des particuliers une demande de traitement de sa situation financière laquelle a été déclarée recevable le 25 septembre 2025.

Se plaignant que des loyers demeuraient impayés, la société le Foyer Rémois a fait assigner M. [R] devant le juge des contentieux et de la protection du Tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne par acte de commissaire de justice du 13 octobre 2025 pour obtenir la résiliation du bail, son expulsion et sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

L’affaire a été appelée à l’audience du 17 décembre 2025 et a fait l’objet d’un renvoi dans l’attente de la décision de la commission de surendettement.

Le 13 novembre 2025, la commission de surendettement des particuliers de la Marne a imposé le rétablissement sans liquidation judiciaire de M. [R]. La décision n’a pas fait l’objet d’une contestation de la part des créanciers.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 27 janvier 2026.

La société le Foyer Rémois, représentée par son conseil, sollicite du tribunal le bénéfice de son acte introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens. Elle indique que le défendeur a bénéficié d’un effacement de sa dette locative à hauteur de 3 809,84 euros, que les loyers ne sont pas payés et que la dette locative s’élève au jour de l’audience à 1 503, 24 euros.

Convoqué par acte de commissaire de justice signifié à étude, M. [R] n’a pas comparu.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 27 mars 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire, le tribunal rappelle qu’il n’est pas tenu de statuer sur la demande tendant à faire rappeler que l’exécution provisoire est de droit, celle-ci ne constituant pas une prétention au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

Sur la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire

Sur la recevabilité de l’action

La société le Foyer rémois justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 18 février 2025 soit deux moins au moins avant la délivrance de l’assignation du 13 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 lesquelles n’ont pas été modifiées par la loi du 27 juillet 2023 n°2023-668.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Marne par la voie électronique le 14 octobre 2025 soit plus de six semaines avant l’audience du 17 décembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable postérieurement au 29 juillet 2023.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, l’une des obligations essentielles du locataire est le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus. En cas de manquement à cette obligation, le locataire engage sa responsabilité dans les termes des articles 1217 et suivants du code civil.

Plus précisément, l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 prévoit dans sa version applicable aux contrats de baux d’habitation conclus avant le 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 27 février 2020 contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat en cas de défaut de paiement à l’issue d’un délai de deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 17 février 2025, pour la somme en principal de 1 474,23 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 18 avril 2025.

Sur les demandes en paiement

Sur la dette locative

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, l’une des obligations essentielles du locataire est le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus.

Pour soutenir sa demande de paiement de paiement de la somme de 1.503,24 euros, la société bailleresse produit un décompte arrêté au 22 janvier 2026 d’un montant de 5.393,08 euros duquel la somme de 3.889,84 euros correspondant à l’effacement de la créance suite à la décision de la commission de surendettement des particuliers de la Marne imposant le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire du défendeur a été soustraite.

La dette locative représente donc la somme totale de 1.503,24 euros.

M. [L] [R], absent, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Il sera par conséquent condamné à payer la somme de 1.503, 24 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Le dernier paiement, d’un montant de 250 euros a été effectué le 5 août 2025. Le paiement des loyers courants n’a donc pas été repris au jour de l’audience et les dispositions de l’article 24 VIII de la loi du 6 juillet 1989 ne sont pas applicables.

Sur l’indemnité d’occupation

Conformément à l’article 1240 du code civil, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, M. [R] est tenu du paiement des charges et des loyers jusqu’à la date de résiliation soit le 18 avril 2025. Il se maintient depuis lors dans les lieux ce qui cause nécessairement un préjudice au la société le Foyer rémois lequel est privé de la jouissance de son bien.

Il convient par conséquent de condamner M. [R] à payer à la société le Foyer Rémois une indemnité d’occupation dont le montant doit être fixé à celui des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer.

Sur les dommages et intérêts

En l’espèce, la société le Foyer Rémois ne justifie pas de ce que le retard de paiement des loyers lui ait causé un préjudice indépendant. Elle ne justifie pas non plus de ce que le retard de paiement a été causé par la mauvaise foi du locataire.

En conséquence, sa demande de dommages-intérêts sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, M. [R], partie succombante, sera condamné aux dépens.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, M. [R] sera condamné à payer à la société le Foyer rémois la somme de 200 euros.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant publiquement après débats publics et par mise à disposition au Greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’action en constatation des effets de la clause résolutoire de la société anonyme d’habitation à loyer modéré le Foyer [Etablissement 1] à l’encontre de M. [L] [R] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 février 2020 entre la société anonyme d’habitation à loyer modéré le Foyer rémois venant au droit de la société anonyme d’habitation à loyer modéré Vitry-Habitat et M. [L] [R] concernant le bien immobilier à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 3] sont réunies à la date du 18 avril 2025;

ORDONNE en conséquence à M. [L] [R] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement;

DIT qu’à défaut pour M. [L] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la société anonyme d’habitation à loyer modéré Le Foyer [Etablissement 1] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux dans le local qu’il plaira à la demanderesse aux frais et risques de l’expulsée ;

DIT que concernant le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [L] [R] à payer à la société anonyme d’habitation à loyer modéré le Foyer [Etablissement 1] la somme de 1.503,24 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 31 décembre 2025 échéance incluse avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement

CONDAMNE M. [L] [R] à payer à la société anonyme d’habitation à loyer modéré le Foyer rémois une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er janvier 2026, échéance et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DEBOUTE la société anonyme d’habitation à loyer modéré le Foyer [Etablissement 1] de sa demande tendant à condamner M. [L] [R] à des dommages et intérêts ;

CONDAMNE M. [L] [R] aux dépens ;

CONDAMNE M. [L] [R] à payer à la société anonyme d’habitation à loyer modéré Le Foyer [Etablissement 1] la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le Greffe à la Préfecture de la Marne en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au Greffe du Tribunal judiciaire.

La Greffière, La Présidente,