TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

30B

N° RG 25/00910 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2F7Q

2 copies

GROSSE délivrée

le 28/07/2025

à la SCP DEFFIEUX – GARRAUD – JULES

à

Rendue le VINGT HUIT JUILLET DEUX MIL VINGT CINQ

Après débats à l’audience publique du 16 juin 2025

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière lors des débats publics et de Josselyne NORDET, Greffière, lors du délibéré,

DEMANDERESSE

La Société SCPI EPSILON 360

Société civile de placement immobilier au capital de 760 000,00 € immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le n° 904.400.728,

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître Julie JULES de la SCP DEFFIEUX – GARRAUD – JULES, avocats au barreau de BORDEAUX, postulant pour Maître Guillaume GUILLEVIC, représentant la SARL MENSOLE AVOCATS, avocat au barreau de NANTES,

DÉFENDERESSE

LA S.A.R.L. LRAX

Société par actions simplifiée au capital de 125 000,00 € immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le n° 983654468, dont le siège social est [Adresse 2] [Localité 9], pour qui domicile est élu en son établissement sis [Adresse 5] à [Localité 8] pour la présente et ses suites,

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit établissement,

[Adresse 5]

[Localité 4]

défaillante

I – FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par acte du 14 avril 2025, la SCPI EPSILON 360 a fait assigner la SARL LRAX devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, au visa des articles 835 du code de procédure civile et L.145-41 du code de commerce, afin de voir :

— constater le défaut de règlement des loyers postérieurement à la signification du commandement de payer en date du 07 février 2025 ;

— constater par conséquent la résiliation de plein droit du bail commercial du 21 décembre 2018, intervenue en date du 08 mars 2025 ;

— ordonner l’expulsion de la SARL LRAX des locaux situés [Adresse 6], ainsi que de tous occuptants de son chef ;

— condamner la SARL LRAX au paiement de la somme de 8 637,12 euros au titre des loyers impayés, à titre de provision ;

— condamner la SARL LRAX à lui régler, à compter du 08 mars 2025, une indemnité d’occupation équivalente au dernier loyer appliqué entre les parties, soit le somme de 2 992,30 euros mensuelle, (soit 99,74 euros par jour), par provision, jusqu’à parfaite libération des lieux et remise des clefs, et soit à ce jour la somme de 299,22 euros, sauf à parfaire ;

— juger que l’expulsion ordonnée pourra être exécutée sans délai à compter de la signification de la présente ordonnance, avec l’assistance de la force publique, de quelque manière que ce soit et sous quelque forme que ce soit ;

— condamner la SARL LRAX au paiement d’une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens en ce compris le coût du commandement de payer en date du 07 février 2025 ;

— dire qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de l’ordonnance à intervenir.

La demanderesse expose que, par acte sous seing privé, en date du 21 décembre 2018, la société LOUBINES a donné à bail à la société ACCM FOOD BAF des locaux à usage commercial situés [Adresse 7] ; que par ordonnance rendue par le tribunal de commerce de Bordeaux le 26 septembre 2023, Messieurs [M] et [N] se sont portés cessionnaires du fonds de commerce de la société ACCM FOOD BAF et ont créé la SARL LRAX ; que parallèlement, la société ATLANTIQUE INVEST lui a cédé la propriété du bien loué par acte en date du 23 novembre 2023 ; que la locataire est défaillante dans son obligation de paiement du loyer ; que par acte du 07 février 2025, elle a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire, en vain.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 16 juin 2025.

La demanderesse a conclu pour la dernière fois dans son acte introductif d’instance auquel la présente décision se rapporte pour un plus ample exposé de ses demandes et moyens.

Bien que régulièrement assignée par acte remis en l’étude selon les modalités de l’article 656 du code de procédure civile, la SARL LRAX n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter. La procédure est régulière et elle a disposé d’un délai suffisant pour préparer sa défense. Il sera statué par décision réputée contradictoire.

II – MOTIFS DE LA DECISION

L’article 834 du code de procédure civile permet au juge des référés, en cas d’urgence, de prendre les mesures qui ne se heurtent pas à l’existence d’une contestation sérieuse. En outre, même en présence d’une contestation sérieuse, l’article 835 alinéa 1 permet au juge de prendre toute mesure nécessaire pour faire cesser un trouble manifestement illicite, tel que l’occupation sans titre d’une propriété privée.

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile permet au juge des référés lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable, d’allouer une provision au créancier ou d’ordonner l’exécution de cette obligation même lorsqu’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article L.145-41 du code du commerce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit d’un bail commercial ne produit effet que passé un mois après un commandement de payer demeuré infructueux ; il impose au commandement de reproduire ce délai. Le juge saisi d’une demande de délai de grâce peut suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire tant que la résiliation n’a pas été constatée par une décision ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire dans ce cas ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats :

— que le bail liant les parties comporte une clause résolutoire en cas de loyers impayés ;

— qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et reproduisant le délai a été régulièrement signifié le 07 février 2025 pour un total de 13 543,78 euros dont 13 355,86 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 16 janvier 2025, et 187,92 euros au titre du coût de l’acte ;

— que le preneur ne s’est pas acquitté de son obligation de paiement intégral de sa dette dans le délai ci-dessus prescrit ;

— que selon décompte arrêté au 07 mars 2025, l’arriéré locatif s’élève à 8 637,12 euros (mensualité de mars proratisée au 07 mars 2025).

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la résiliation du bail commercial est intervenue le 07 mars 2025 par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, et qu’il convient donc :

— d’ordonner, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SARL LRAX, de ses biens et des occupants de son chef des locaux litigieux et ce, avec l’assistance éventuelle de la force publique et d’un serrurier ;

— de dire qu’à compter du 07 mars 2025 et jusqu’à complète libération des lieux, la SARL LRAX est devenue redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant mensuel du loyer et des charges en vigueur avant cette date ;

— de condamner la SARL LRAX à payer à la SCPI EPSILON 360 la somme provisionnelle de 8 637,12 euros au titre des loyers et charges arriérés arrêtés au 07 mars 2025, (mensualité de mars proratisée jusqu’au 07 mars), et ce, en application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, cette obligation de paiement n’étant pas sérieusement contestable ;

— de condamner la SARL LRAX au versement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant mensuel du loyer et des charges en vigueur avant cette date, soit 2 393,76 euros pour la période proratisée du 08 au 31 mars 2025 et, pour un mois entier, la somme de 2 992,30 euros TTC, à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à libération effective des lieux.

La SARL LRAX, qui succombe, sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 07 février 2025.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la partie demanderesse les frais non compris dans les dépens qu’elle a dû exposer pour faire valoir ses droits ; il lui sera alloué 1 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

III – DECISION

Le juge des référés du Tribunal judiciaire de Bordeaux statuant par une ordonnance réputée contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe et à charge d’appel;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail liant la SCPI EPSILON 360 et la SARL LRAX ;

DIT qu’à compter du 07 mars 2025, la SARL LRAX est devenue redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation ;

ORDONNE, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SARL LRAX, de ses biens et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 7] et ce, avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNE la SARL LRAX à payer à la SCPI EPSILON 360 :

1°) au titre des loyers et charges dûs arrêtés au 07 mars 2025, la somme provisionnelle de 8 637,12 euros (mensualité mars proratisée) ;

2°) au titre de l’indemnité d’occupation, la somme de 2 393,76 euros pour la période proratisée du 08 au 31 mars 2025 ;

3°) au titre de l’indemnité d’occupation la somme de 2 992,30 euros par mois à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNE la SARL LRAX aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer délivré le 07 février 2025 et la condamne à payer à la SCPI EPSILON 360 la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile .

La présente décision a été signée par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente, et par Josselyne NORDET, Greffière.

Le Greffier, Le Président,