DOSSIER : N° RG 24/00858 – N° Portalis DB2P-W-B7I-ERC4

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHAMBERY

CHAMBRE CIVILE

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J U G E M E N T

rendu le 27 NOVEMBRE 2025

DEMANDERESSE :

S.A.S. GBI Conseils, immatriculée au RCS de METZ sous le numéro 394 507 115 00282, dont le siège social est sis 15 bis rempart Saint-Thiebault – 57000 Metz, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Sabrina BOUZOL de la SELARL CABINET BOUZOL, avocats au barreau de CHAMBERY

DEFENDERESSE :

S.A.R.L. Altitude Resort Development, immatriculée au RCS de CHAMBERY sous le numéro 840 738 066 00025 dont le siège social est sis 300 route des fabriques – SAINT-PIERRE-D’ALBIGNY, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par M^e Emeric BOUSSAID, avocat au barreau de CHAMBERY

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Madame Laure TALARICO statuant à JUGE UNIQUE, en application des dispositions des articles 801 et suivants du Code de procédure civile, avis ayant été donné aux avocats constitués.

Avec l’assistance de Monsieur Jean-Emmanuel KEITA Greffier, lors des débats et du prononcé.

DEBATS :

Conformément à l’article 779 al 3 du Code de procédure civile, le Juge de la mise en état a autorisé les avocats à déposer les dossiers au greffe de la chambre civile le 18 septembre 2025. L’affaire a été mise en délibéré et le prononcé du jugement a été fixé par mise à disposition au greffe à la date du 27 novembre 2025.

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 6 octobre 2021, la société GBI Conseil s’est vue confier un mandat de vente exclusif d’un bien immobilier sis Les deux Alpes, propriété de la société Le Pic du Diable, au prix de 10 millions d’euros ainsi que la cession du fonds de commerce exploité par la société Etablissements Lauvray dans ces mêmes locaux, moyennant une rémunération à la charge de l’acquéreur de 3% du prix de vente.

Par acte authentique du 13 décembre 2022, reçu par Me [Z] [U], notaire, la société Le Pic du Diable, en qualité de promettant, et la société dénommée Altitude Resort Development, en qualité de bénéficiaire, ont conclu une promesse synallagmatique de vente sur ledit bien, promesse consentie pour un délai expirant le 31 août 2023 à 16 heures moyennant un prix de 8.750.000 € et 120.000 € de frais de négociation à la charge du bénéficiaire.

Par acte du même jour, la société Etablissement Lauvray a consenti une promesse synallagmatique de cession du fonds de commerce à la société Altitude Resort Development pour un prix de 750.000 €.

Le 7 novembre 2023, Me [K] [F], notaire, requis pour dresser l’acte définitif de cession, a dressé un procès-verbal de carence, la société Altitude Resort Development, convoquée par acte extra-judiciaire à cette fin ne s’étant pas présentée.

Par acte de commissaire de justice en date du 31 mai 2024, la société GBI Conseils a fait assigner la société Altitude Resort Development devant le tribunal judiciaire de ce siège aux fins de voir :

Condamner la société Altitude Resort Development à lui verser la somme de 120 000 € assortie des intérêts au taux légal à compter du 27 mars 2024 et de la capitalisation des intérêts lorsqu’elle sera due,Condamner la société Altitude Resort Development à lui payer la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner la société Altitude Resort Development aux entiers dépens de l’instance,Rappeler le caractère exécutoire par provision de plein droit du jugement à intervenir. A l’appui de sa demande, il soutient, à titre principal au visa de l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970 dite loi Hoguet, que la condition relative au caractère effectivement conclu est remplie au jour de la réalisation de la condition suspensive et fait valoir que la promesse de vente synallagmatique vaut vente lorsqu’il y a un consentement réciproque des parties sur la chose et le prix. Elle indique qu’en l’espèce, les conditions suspensives ont été levées, de sorte que l’absence de réitération de la vente par acte authentique n’a aucune conséquence sur son droit à rémunération, d’autant que les parties n’ont pas entendu faire de cette réitération une condition suspensive ou de validité de la vente.

Elle soutient à titre subsidiaire, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, qu’en refusant de réitérer une promesse synallagmatique de vente dont les conditions suspensives ont été levées, le bénéficiaire a commis une faute lui faisant perdre une chance d’obtenir sa rémunération et que le préjudice en résultant lui ouvre droit à des dommages et intérêts d’un montant équivalent à la rémunération contractuellement prévue. Elle fait valoir qu’en l’espèce, la société défenderesse a reconnu sa faute en payant au promettant les pénalités dues.

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La société Altitude Resort Development n’a pas conclu.

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La clôture de la procédure est intervenue le 13 mars 2025 et l’affaire, appelée à l’audience de plaidoiries du 18 septembre 2025, a été mise en délibéré au 27 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

§1. Sur le droit à rémunération de la société GBI Conseils

En application de l’article 6, alinéa 3, de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, ensemble l’article 74 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, aucune somme d’argent n’est due, à quelque titre que ce soit, à l’agent immobilier avant que l’opération pour laquelle il a reçu un mandat écrit ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte contenant l’engagement des parties. Lorsque l’engagement des parties contient une clause de dédit ou une condition suspensive, l’opération ne peut être regardée comme effectivement conclue pour l’application du troisième alinéa de l’article 6 de la loi susvisée du 2 janvier 1970, s’il y a dédit ou tant que la faculté de dédit subsiste ou tant que la condition suspensive n’est pas réalisée (Cour de cassation,1re chambre civile, 29 novembre 2005, n° 02-16.862).

Même s’il n’est pas débiteur de la commission, l’acquéreur dont le comportement fautif a fait perdre celle-ci à l’agent immobilier, par l’entremise duquel il a été mis en rapport avec le vendeur qui l’avait mandaté, doit, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, réparation à cet agent immobilier de son préjudice (Cour de cassation, assemblée plénière, 9 mai 2008, n° 07-12.449).

En l’espèce, la promesse de vente prévoit en sa page 11 la condition essentielle et déterminante suivante :

« Le promettant et bénéficiaire déclarent qu’il est indispensable de réaliser concomitamment à la réitération des présentes par acte authentique, la cession au profit du bénéficiaire du fonds de commerce d’hôtel-bar-restaurant exploité dans l’immeuble objet des présentes, par acte séparé ». Par ailleurs, la stipulation de pénalité compensatoire, en page 10 de l’acte, est prévue « dans le cas où toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies et dans l’hypothèse où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique de vente ».

Il résulte clairement de ces mentions que seule la réitération de la vente par acte authentique réalise la vente, de sorte qu’à défaut il ne peut être admis que l’opération a été effectivement conclue au sens de l’article 6 susvisé de la loi du 27 janvier 1970.

La réitération par acte authentique de la promesse synallagmatique de vente n’étant pas intervenue, la société GBI Conseils ne peut solliciter le paiement des honoraires dus en exécution du contrat de mandat. Elle sera donc déboutée de sa demande de ce chef.

§2. Sur le droit à indemnisation de la société GBI Conseils

L’article 1240 du Code civil dispose que « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Sur le fondement de ce texte, le tiers à un contrat peut invoquer un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage, la faute délictuelle étant ainsi constituée par le manquement contractuel.

En l’espèce, la société défenderesse a manqué à son obligation contractuelle et légale de réitérer par acte authentique la promesse synallagmatique de vente du 13 décembre 2025.

La société GBI Conseils est fondée à se prévaloir de cette faute pour demander la réparation du préjudice qu’elle lui causerait.

La promesse synallagmatique de vente stipule expressément que les parties reconnaissent l’existence de ce mandat et que les frais de négociation à la charge du bénéficiaire s’élèvent à la somme de 120 000 euros qui sera payée le jour de la constatation authentique de la réalisation de la vente.

Ainsi, en refusant sans raison légitime de réitérer la promesse synallagmatique de vente par acte authentique, la société Altitude Resort Development a, par sa faute, causé à la las société GBI Conseils un préjudice consistant dans la perte de chance de percevoir cette rémunération.

La réparation d’une perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

Ainsi, la GBI Conseils ne peut bénéficier de l’intégralité de la commission qui lui aurait été due.

Toutefois, au regard de la situation précédemment exposée, la perte de chance de percevoir cette commission est élevée : aucune condition suspensive ne venait faire douter du succès de la vente et aucun motif explicite et légitime ayant causé son échec.

Ainsi, la perte de chance sera évaluée à 95 % du montant de la commission, à la somme de 114.000 euros.

Par conséquent, la société la société Altitude Resort Development sera condamnée à payer à la GB Conseils la somme de 114.000 euros, en indemnisation de son préjudice.

§3. Sur les mesures accessoires

La société Altitude Resort Development, qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens et à payer à la société GBI Conseils la somme de 2.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant publiquement, après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE la société GBI Conseils de sa demande en paiement de sa rémunération au titre du contrat de mandat ;

CONDAMNE la société Altitude Resort Development à payer à la société GBI Conseils la somme de 114.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice ;

CONDAMNE la société Altitude Resort Development aux entiers dépens ;

CONDAMNE la société Altitude Resort Development à payer à la société GBI Conseils la somme de 2.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé le 27 novembre 2025 par le Tribunal Judiciaire de Chambéry, la minute étant signée par :

Le Greffier, Le Président,