DOSSIER N° : RG 20/01680 – N° Portalis DB2P-W-B7E-D3AH

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHAMBERY

CHAMBRE CIVILE

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J U G E M E N T

RENDU LE 21 OCTOBRE 2025

JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

DEMANDEURS :

Monsieur [F] [O]-[W],

né le 1er novembre 1932 à CHAMBERY (73)

demeurant 223 Boulevard du Lac – 73370 LE BOURGET DU LAC

Monsieur [H] [O],

né le 1er novembre 1965 à CHAMBERY (73)

demeurant 24 rue Frandin – 38460 CREMIEU

Madame [K] [O],

née le 26 juillet 1962 à CHAMBERY (73)

demeurant 1619 Boulevard du Lac – 73370 LE BOURGET DU LAC

Tous représentés par Maître Isabelle ROSADO, avocat au barreau de CHAMBERY

DEFENDERESSE :

S.A.S VFC, société immatriculée au RCS de CHAMBERY sous le n° 489 854 646 dont le siège social est sis 223 boulevard du Lac – 73370 LE BOURGET DU LAC agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège social,

Représentée par Maître Anne-Lise BARBIER de la SELARL ANNE-LISE BARBIER, avocats au barreau de CHAMBERY,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Madame [T] [S] statuant en qualité de juge des loyers commerciaux

Avec l’assistance, lors des débats et du prononcé, de Madame Amélie DEGEORGES, faisant fonction de greffière.

DEBATS :

A l’audience publique du 16 Septembre 2025, l’affaire a été débattue et mise en délibéré. A l’issue des débats, le Président a, conformément aux dispositions de l’article 450al2 du Code de procédure civile, informé les parties que le jugement serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la juridiction à la date du 21 Octobre 2025.

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 25 octobre 2009, madame [K] [O] épouse [I], monsieur [H] [O] et monsieur [F] [O] (ci-après les consorts [O]) ont donné à bail à la SAS VFC des locaux commerciaux correspondant aux lots n°12 et n°13 d’un ensemble immobilier dénommé “Résidence de la Plage” sis sur la commune du BOURGET DU LAC (73370), 223 Boulevard du Lac et ce pour une durée de neuf ans à compter du 1er novembre 2009, moyennant un loyer mensuel de 1 500 euros HT et HC.

Par courrier du 30 août 2018, la SAS VFC a sollicité le renouvellement du bail à compter du 1er novembre 2018.

Par courrier du 13 septembre 2018, les consorts [O] ont accepté le principe du renouvellement du bail aux mêmes charges et conditions.

Par lettre recommandée avec accusé réception du 24 avril 2020, les consorts [O] ont finalement sollicité une augmentation du loyer en vue de sa fixation à hauteur de 2 500 euros HT et HC par mois.

Suite au refus opposé par la SAS VFC par courrier du 26 mai 2020, les consorts [O] ont, par exploit du 21 septembre 2020, fait notifier à la SAS VFC un mémoire préalable en vue de la fixation du loyer du bail renouvelé au 1er novembre 2018 à la somme annuelle de 32 440 euros HT et HC.

En l’absence d’accord, les consorts [O] ont par suite fait assigner la SAS VFC devant le juge des loyers commerciaux par exploit en date du 30 octobre 2020 aux fins de fixation du montant du loyer du bail renouvelé au 1er novembre 2018.

Par jugement du 18 janvier 2022, le juge des loyers commerciaux a notamment :

— dit que le nouveau prix déterminé ne sera dû qu’à compter du 1er mai 2020,

— ordonné une expertise judiciaire en commettant pour y procéder madame [E] [C],

— fixé le montant du loyer provisionnel à la somme mensuelle de 1 500 euros HT et HC et ce à compter du 1er mai 2020 et jusqu’à la fixation définitive du loyer du bail renouvelé.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 7 août 2023.

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Suite au dépôt du rapport d’expertise, l’affaire a été rappelée à l’audience du 17 octobre 2023 puis successivement renvoyée à la demande des parties à l’audience du 16 septembre 2025.

A l’issue de l’audience du 16 septembre 2025, la décision a été mise en délibéré au 21 octobre 2025 par mise à disposition au greffe.

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Aux termes de leurs derniers mémoires post-expertise, madame [K] [O] épouse [I], monsieur [H] [O] et monsieur [F] [O] d’une part et la SAS VFC d’autre part, sollicitent, conformément au protocole d’accord signé par eux les 29 et 30 juillet 2025, que :

— le montant du loyer du bail renouvelé soit fixé à hauteur de 29 700 euros nets de TVA à compter du 1er mai 2020,

— il soit jugé que chacune des parties conservera à sa charge les frais irrépétibles et les dépens qu’elle a engagés à l’exception des frais d’expertise judiciaire qui seront supportés par la SAS VFC à hauteur de 6 841,33 euros.

MOTIFS :

Sur la demande de fixation du loyer renouvelé:

En application de l’article L 145-33 alinéa 1 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord des parties, une exception à ce principe est prévue par l’article L 145-34 du code de commerce en application duquel, si la durée du bail échu n’est pas contractuellement supérieure à neuf ans et n’a pas excédé douze ans par l’effet d’une tacite reconduction, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, à moins que ne soit survenue pendant la durée du bail expiré une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L 145-33 du code de commerce, à savoir les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties et les facteurs locaux de commercialité ou que la valeur locative soit inférieure au loyer actualisé.

En l’espèce, si au terme du jugement du 18 janvier 2022 il a été jugé que le montant du loyer du bail renouvelé n’était dû qu’à compter du jour de la demande qui a été faite par les consorts [O], soit à compter du 1er mai 2020, il n’en demeure pas moins au terme des mémoires des parties que le bail a quant à lui été renouvelé à compter du 1er novembre 2018.

La durée contractuelle du bail échu étant de neuf ans et la durée du bail échu n’ayant pas excédé douze ans par l’effet d’une tacite reconduction, il en résulte que le montant du loyer du bail renouvelé doit correspondre au montant du loyer “plafonné”, sauf pour le preneur à justifier que la valeur locative des locaux est inférieure au montant du loyer actualisé ou par les bailleurs à justifier d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L 145-33 du code de commerce au cours du bail expiré.

S’agissant notamment de la modification notable des caractéristiques des locaux et des facteurs locaux de commercialité et de leur incidence favorable sur l’activité exercée par la SAS VFC, l’expert judiciaire conclut principalement à une évolution favorable des facteurs locaux de commercialité qui pris séparément ne présentent pas de caractère notable mais dont la combinaison est de nature à constituer une modification notable au sens de l’article L 145-34 du code de commerce.

L’expert judiciaire retient une surface utile pondérée de 169 m² et propose deux valeurs locatives annuelles en se basant sur la moyenne des prix couramment dans le voisinage “hors extrême” : l’une de 28 957 euros après application d’un abattement de 5% pour clause exorbitante de droit commun compte tenu de la pratique usuelle en cas de mise à la charge du preneur des travaux de mises aux normes et l’autre de 30 420 euros en l’absence d’application d’un tel abattement.

Par suite de ce rapport d’expertise judiciaire, les consorts [O] et la SAS VFC s’accordent finalement, aux termes du protocole d’accord produit et de leurs mémoires respectifs, sur la fixation du loyer du bail à la somme annuelle de 29 700 euros nets de TVA et ce à compter du 1er mai 2020.

Cet accord apparaissant en adéquation avec les conclusions du rapport d’expertise judiciaire et les éléments du dossier, le montant du loyer du bail renouvelé au 1er novembre 2018 sera donc fixé à la somme annuelle de 29 700 euros nets de TVA et ce à compter du 1er mai 2020 conformément au jugement du 18 janvier 2022 fixant la date à date à laquelle le loyer du bail renouvelé est dû.

Sur les demandes accessoires :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, conformément à l’accord des parties, chacune des parties conservera à sa charge les dépens qu’elle a engagés à l’exception des frais d’expertise judiciaire d’un montant de 6 814,33 euros qui seront supportés par la SAS VFC.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, conformément à l’accord des parties et en l’absence au demeurant de toute demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, chacune d’elles conservera à sa charge les frais irrépétibles qu’elle a engagés.

Conformément aux dispositions nouvelles des articles 514 et 514-1, « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement », le juge pouvant, par décision spécialement motivée, d’office ou à la demande d’une partie, écarter l’exécution provisoire de droit en tout ou partie s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, rien ne justifie que soit écartée l’exécution provisoire, de droit, de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Chambéry, statuant publiquement après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe et en premier ressort,

FIXE le montant du loyer du bail renouvelé au 1er novembre 2018 à la somme annuelle de 29 700 euros nets de TVA et ce à compter du 1er mai 2020 ;

DIT que chacune des parties conservera à sa charge les frais irrépétibles engagés ;

DIT que chacune des parties conservera à sa charge les dépens qu’elle a engagés à l’exception des frais de l’expertise judiciaire ;

CONDAMNE toutefois la SAS VFC à régler les frais d’expertise à hauteur de 6 814,33 euros ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé le 21 Octobre 2025 par le Tribunal judiciaire de CHAMBERY, la minute étant signée par Madame Sophie JOUAN, Juge des loyers commerciaux, et Madame Amélie DEGEORGES, Greffière.

Le Greffier, Le Juge des loyers commerciaux,