TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/05049

N° Portalis DB2Z-W-B7J-IFLE

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 16/03/2026

S.A. Adoma

C/

Madame [J] [O]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :

à :

SELEURL 2L AVOCAT

Expédition délivrée le (voir mention) :

à :

M. LE PREFET DE SEINE ET MARNE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 16 MARS 2026

Sous la Présidence de Emma VIDALINC, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Anick PICOT, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.A. Adoma

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Laurence LEMOINE de la SELEURL 2L AVOCAT, Avocats au Barreau de PARIS

ET :

DÉFENDERESSE :

Madame [J] [O]

[E] [L] [X] – [Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 4]

non comparante, ni représentée

Après débats à l’audience publique du 13 Janvier 2026,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat de résidence passé par acte sous seing privé en date du 21 décembre 2023, la société ADOMA a consenti à Mme [J] [O] un contrat de résidence lui permettant de bénéficier de la chambre A216 dans la résidence [E] [L] [X] située [Adresse 5], moyennant une redevance de 659, 21 euros par mois.

Par acte de commissaire de justice du 13 juin 2025, la société ADOMA a fait délivrer à la locataire une mise en demeure de respecter les articles 9 et 10 du règlement intérieur, qui prévoient l’information préalable du responsable du foyer afin que ce dernier donne son accord préalable en cas d’hébergement d’un invité.

En date du 5 août 2025, la société ADOMA, après avoir obtenu une ordonnance de pénétration dans les lieux rendue le 22 juillet 2025 par le tribunal judiciaire de Melun, a fait réaliser un procès-verbal de constat de l’état des lieux occupés par Mme [J] [O].

Par acte de commissaire de justice en date du 25 août 2025, la société ADOMA a fait assigner Mme [J] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de résidence à compter du 14 juillet 2025 ;ou subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de résidence,ordonner l’expulsion immédiate de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,autoriser le transport et la séquestration des meubles et biens mobiliers aux risques et péril de l’occupant, et à défaut de toute valeur vénale à procéder à leur destruction :condamner la locataire à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du contrat de résidence, à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant,condamner la locataire à payer la somme de 300,00 € euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens comprenant les frais de signification de la mise en demeure et de l’assignation, et aux actes rendus nécessaires par la présente procédure.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 13 janvier 2026.

A cette audience, la société ADOMA, représentée par son conseil sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle soutient qu’au regard du procès-verbal de constat versé au débat, et malgré l’envoi d’une mise en demeure, Mme [J] [O] héberge son compagnon et plusieurs de leurs enfants en violation des articles 9 et 10 du règlement intérieur, ce qui justifie la résiliation du contrat.

Citée par acte délivré à l’étude de commissaire de justice, Mme [J] [O] ne comparaît pas.

L’affaire est mise en délibéré au 16 mars 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il est établi que le contrat qui a été conclu entre les parties concerne le louage d’immeuble à usage d’habitation principale. Il est donc soumis aux principes issues de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions du Titre I sont d’ordre public et doivent être appliquées d’office par le juge.

I. Sur le fondement juridique de la décision

Le présent contrat de résidence est régi par les dispositions des articles L.633-1 et suivants et R.633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation, ainsi que par les dispositions du code civil et du code des procédures civiles d’exécution.

II. Sur les demandes principales

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 1184 ancien du code civil, applicable au contrat de bail conclu entre les parties le 26 septembre 2011, la résolution doit être, en principe, demandée en justice. Par exception, elle peut être acquise de plein droit en cas d’irrespect d’une clause résolutoire prévue par les parties au contrat de bail.

Au titre de l’article L.633-2 du Code de la construction et de l’habitation, dans sa version applicable au 26 septembre 2011, prévoit en son alinéa 4 que, dans le cadre d’un contrat de résidence, une telle stipulation contractuelle n’est licite que pour subordonner la résolution du contrat à :

l’inexécution, par la personne logée, d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur,la cessation totale de l’activité de l’établissement,la cessation, par la personne logée, du respect des conditions d’admission dans l’établissement considéré.

Le contrat de résidence unissant les parties stipule en son article 11, qu’en cas d’inexécution d’une obligation contractuelle ou manquement grave ou répété au règlement intérieur, le contrat sera résilié de plein droit, un mois après la date de notification par lettre recommandée avec accusé réception.

Aux termes de l’article 9 du règlement intérieur applicable entre les parties, chaque résident peut pour une période maximale de trois mois par an, accueillir une personne dont il assure le couchage à l’intérieur des locaux privatifs mis à sa disposition. Il doit au préalable obligatoirement, en avertir le responsable de la résidence en lui fournissant une pièce d’identité de son invité et en lui précisant les dates d’arrivée et de départ de celui-ci. Cette possibilité d’hébergement d’un invité pourra lui être refusé, au regard des règles de sécurité en vigueur dans l’établissement. Tout hébergement exercé en dehors des règles établies ci-dessus est formellement interdit. Le résident ne peut pas héberger une personne, de manière définitive, ou temporaire, à titre onéreux ou à titre gratuit.

L’article 10 prévoit que tout résident est tenu d’occuper personnellement le logement mis à sa disposition et de n’en consentir l’occupation à aucune tierce personne, à quelque titre que ce soit, partiellement ou en totalité.

Il ressort des pièces fournies que la société ADOMA a mis Mme [J] [O] en demeure de mettre fin à l’hébergement d’une tierce personne par acte de commissaire de justice du 13 juin 2025 sous 48 heures.

Le procès-verbal dressé en date du 5 août 2025 décrit la présence de M. [C] [Y] dans la chambre de Mme [J] [O], se présentant comme le compagnon de cette dernière. Il est constaté la présence de nuisibles, de chaussures pour enfants et adultes. Il existe un lit deux places et une armoire comportant des vêtements pour homme et femme. Se trouve également un enfant dans un lit parapluie. M. [C] [Y] explique au commissaire de justice qu’il vit dans les lieux avec Mme [J] [O] et leurs enfants, cette dernière se trouvant à l’hôpital pour accoucher de leur quatrième enfant.

Il ressort de ces éléments que le manquement de Mme [J] [O] à son interdiction d’héberger des tierces personnes dans sa chambre sans l’autorisation préalable du responsable de la résidence est caractérisé.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 14 juillet 2025, conformément aux stipulations convenues entre les parties.

L’expulsion de Mme [P] [O], ainsi que tout autre occupant des lieux, sera ordonnée, en conséquence.

La société ADOMA sera par ailleurs autorisée à procéder à l’enlèvement, au transport et à la séquestration des meubles éventuellement laissés dans les lieux.

Mme [J] [O] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du terme du mois d’août 2025 jusqu’à la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur la demande en dispense du délai prévu à l’article 62 de la loi du 9 juillet 1991

En vertu de l’article 62 de la loi n°91-650 du 9 juillet 1991 portant réforme des procédures civiles d’exécution, aujourd’hui codifié à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L.412-3 à L.412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

En l’espèce, aucun incident n’a été déploré par la partie demanderesse depuis juillet 2025.

Il y a donc lieu de rejeter la demande formée par la société bailleresse tendant à ôter à Mme [J] [O] le bénéfice du délai prévu à l’ancien article 62 de la loi n°91-650 du 9 juillet 1991, codifié à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

III. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [J] [O] succombe à l’instance de sorte qu’elle doit être condamnée aux entiers dépens, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société ADOMA et en l’absence d’éléments sur la situation financière du défendeur, Mme [J] [O] sera condamnée à verser à la demanderesse la somme de 300,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant dans le contrat de résidence conclu le 21 décembre 2023 entre la société ADOMA, d’une part et Mme [J] [O], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 6], à [Localité 5] sont réunies à la date du 14 juillet 2025  ;

ORDONNE en conséquence à Mme [J] [O] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Mme [J] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société ADOMA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

AUTORISE la société ADOMA à procéder aux frais de Mme [J] [O] à l’enlèvement, au transport et à la séquestration des meubles éventuellement laissés sur les lieux ;

CONDAMNE Mme [J] [O] à verser à la société ADOMA une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois d’août 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE la société ADOMA du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNE Mme [J] [O] à verser à la société ADOMA une somme de 300,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [J] [O] aux dépens, qui comprendront notamment le coût de la signification de la mise en demeure, de l’assignation, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 16 mars 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.