Tribunal Judiciaire de Charleville-Mézières, Chambre des referes, 30 septembre 2025, n° 25/00152

TJ Charleville-Mézières 30 septembre 2025

Arguments

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Accepté
Acquisition des effets de la clause résolutoire
La cour a constaté que le preneur n'a pas honoré ses obligations de paiement, rendant la résiliation du bail acquise de plein droit.
Accepté
Non-respect des obligations contractuelles
La cour a jugé que l'expulsion était justifiée en raison des impayés et de l'acquisition de la clause résolutoire.
Accepté
Créance non sérieusement contestable
La cour a constaté que la créance était non sérieusement contestable et a ordonné le paiement des sommes dues.
Accepté
Indemnité d'occupation due après résiliation du bail
La cour a jugé que l'indemnité d'occupation était due jusqu'à la libération effective des lieux.
Accepté
Condamnation aux dépens
La cour a condamné la SARL AU FOURNIL DU THEUX aux dépens en raison de sa défaite dans l'instance.
Accepté
Frais irrépétibles
La cour a jugé équitable de condamner la SARL AU FOURNIL DU THEUX à verser une indemnité pour frais irrépétibles.

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Sur la décision

Référence :	TJ Charleville-Mézières, ch. des réf., 30 sept. 2025, n° 25/00152
Numéro(s) :	25/00152
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Richard DELGENES
Parties :	S.C.I. c/ HPP, S.A.R.L. AU FOURNIL DU THEUX

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

de CHARLEVILLE-MÉZIÈRES

O R D O N N A N C E DE R É F É R É

Ordonnance de Référé rendue le trente Septembre deux mil vingt cinq par Jennyfer PICOURY, Présidente du Tribunal judiciaire de CHARLEVILLE-MÉZIÈRES, statuant en tant que juge des référés, assistée de Gaétan ROYER, Faisant Fonction de Greffier,

Dans l’instance N° RG 25/00152 – N° Portalis DBWT-W-B7J-EVN4

ENTRE :

S.C.I. HPP

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée par Maître Richard DELGENES, avocat au barreau des Ardennes substitué par Maître Aline GUILLIN, avocate au barreau des Ardennes

ET :

S.A.R.L. AU FOURNIL DU THEUX

[Adresse 3]

[Localité 1]

non comparante, ni représentée

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI HPP est propriétaire d’un immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 1].

Le 25 avril 2022, un mandat de gérer a été conclu entre la SCI HPP et FONCIA.

Par acte sous seing privé du 06 mai 2022, la SCI HPP, représentée par la société FONCIA, a conclu un bail commercial avec la SARL AU FOURNIL DU THEUX pour une durée de neuf ans à compter du 10 mai 2022 pour un montant annuel hors taxe de 14 400 euros payable mensuellement.

Le 27 février 2024, la SCI HPP a fait délivrer à la SARL AU FOURNIL DU THEUX un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail du 06 mai 2022 pour un montant de 16 446,14 euros, dont 16 250,72 euros de loyers et accessoires impayés selon décompte du 21 février 2024.

Déplorant la persistance de la dette locative, la SCI HPP a fait assigner par acte de commissaire de justice le 15 juillet 2025 la SARL AU FOURNIL DU THEUX devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Charleville-Mézières sur le fondement de l’article L145-41 du Code de commerce et de l’article 809 du Code de procédure civile aux fins de voir :

Au principal,

Renvoyer les parties à se mieux pourvoir, cependant d’ores et déjà,Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail commercial du 06 mai 2022 visée dans le commandement de payer du 27 février 2024.

En conséquence,

Ordonner l’expulsion immédiate de la SARL AU FOURNIL DU THEUX, société immatriculée au registre du commerce et des sociétés de SEDAN sous le numéro 913089470, dont le siège social est situé [Adresse 3] à [Localité 1], société prise en la personne de ses représentants légaux pour ce domicilié de droit audit siège, et de tous occupants de son chef en la forme accoutumée et, si besoin est, avec l’assistance d’un serrurier et de la force armée des lieux objet du bail commercial du 06 mai 2022, à savoir dans l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 1],Condamner la SARL AU FOURNIL DU THEUX à payer à la S.C.I. HPP la somme provisionnelle de 23.187,73 €, compte arrêté au 04 juin 2024, avec intérêts de droit sur la somme de 16.446,14 € à compter du commandement du 04 avril 2022 et sur celle de 6.741,59 € à compter de la date de la présente assignation, ce en application de l’article 1231-6 du Code Civil,Fixer l’indemnité d’occupation due par la SARL AU FOURNIL DU THEUX à compter d’avril 2024 au montant du loyer contractuel actuel mensuel et provisions sur charges locatives mensuelles, soit un total mensuel de 1.610,48 €, ainsi que des charges à hauteur de 100,00 € mensuel, et ce jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés,Condamner d’ores et déjà la SARL AU FOURNIL DU THEUX à payer, au fur et à mesure du temps, cette somme mensuelle de 1.710,48 €, à titre d’indemnité d’occupation, à la SCI HPP, à partir d’avril 2024,Rappeler que l’ordonnance à intervenir est exécutoire de droit à titre provisoire,Condamner la SARL AU FOURNIL DU THEUX à payer à la S.C.I. HPP une indemnité sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile de la somme de 1500,00€,Condamner la SARL AU FOURNIL DU THEUX aux entiers dépens de l’instance lesquels comprendront le coût du commandement du 27 février 2024 pour la somme de 195,42 € et ceux des frais de greffe du Tribunal de Commerce de l’état des inscriptions grevant le fonds de commerce de la SAS LBK pour la somme de 39,12 €.

Au soutien de sa demande, la SCI HPP a produit le bail commercial du 06 mai 2022 et le commandement de payer du 27 février 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 16 septembre 2025.

Représentée par son Conseil, la SCI HPP demande le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Régulièrement assignée à étude avec détail des vérifications faites par le commissaire de justice, la SARL AU FOURNIL DU THEUX n’a pas constituée avocat.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 septembre 2025.

La présente décision sera réputée contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes de la SCI HPP, bailleur :

Sur la constatation de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire et la demande d’expulsion :

Aux termes de l’article L.145-41 alinéa 1 du Code de commerce : “Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.”

En l’espèce, il est constant que la SCI HPP est propriétaire d’un immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 1].

Le 25 avril 2022, un mandat de gérer a été conclu entre la SCI HPP et FONCIA.

Le 27 février 2024, la SCI HPP a fait délivrer à la SARL AU FOURNIL DU THEUX un commandement de payer visant le contrat de bail du 06 mai 2022 pour un montant de 16 446,14 euros, dont 16 250,72 euros de loyers et accessoires impayés selon décompte du 21 février 2024.

Conformément aux dispositions contractuelles intitulées “ARTICLE 25 – CLAUSE RÉSOLUTOIRE” du bail commercial du 6 mai 2022, la clause résolutoire stipule que “A défaut de paiement d’un seul terme ou fraction de terme de loyer et / ou d’indemnité d’occupation ou accessoires à l’échéance prévue, comme à défaut de paiement de tous arriérés dus par suite d’indexation ou de toutes sommes dont le Preneur pourrait être tenu débiteur envers le Bailleur (notamment, pénalité de retard contractuelle, intérêts, complément de dépôt de garantie, frais de commandement ou autres frais et honoraires de poursuite…), qu’elles trouvent leur source dans le présent contrat, ses avenants, une décision judiciaire ou la Loi, ou en cas d’inexécution d’une seule des conditions du présent contrat, un mois après une mise en demeure restée infructueuse adressée par exploit d’huissier, le présent contrat sera résilié de plein droit, si bon semble au Bailleur, sans qu’il soit besoin de remplir de formalités judiciaires, même dans le cas de paiement ou d’exécution postérieure à l’expiration du délai d’un mois de la signification d’huissier.

Il est convenu par les Parties que le paiement revenu impayé dans le délai du mois n’est pas suffisant pour faire obstacle à l’acquisition de la clause résolutoire, nonobstant la remise de toute quittance.

Il suffira d’une simple ordonnance de référé exécutoire par provision nonobstant appel pour obtenir l’expulsion des Locaux Loués.”

Il ressort des pièces versées au débat que le preneur, la SARL AU FOURNIL DU THEUX, n’a plus régulièrement honoré ses obligations de paiement des loyers et charges depuis plusieurs mois, sans aucune régularisation, et que le commandement de payer les loyers échus, visant la clause résolutoire prévue au bail, est resté sans effet.

Les défaillances contractuelles de la SARL AU FOURNIL DU THEUX durant l’exécution du contrat de bail s’agissant du paiement du loyer courant et des charges en dépit de ses engagements, ne sont dès lors pas sérieusement contestables.

Par conséquent, la résiliation du bail est acquise de plein droit par acquisition des effets de la clause résolutoire à la date du 28 mars 2024.

Aussi conformément aux clauses contractuelles et en application des dispositions légales sanctionnant les impayés de loyers commerciaux, et faute de preuve au jour de l’audience de la libération volontaire des lieux par le preneur, la demande d’expulsion du preneur ainsi que celle de tout occupant de son chef est justifiée et sera ordonnée conformément au dispositif de la présente ordonnance.

Sur la demande de provision du bailleur au titre de l’arriéré locatif :

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, “le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.”

Au titre des loyers et charges impayés de l’immeuble sis [Adresse 3] :

En l’espèce, la SCI HPP demande de condamner la SARL AU FOURNIL DU THEUX à lui payer la somme provisionnelle de 23 187,73 euros, compte arrêté au 04 juin 2024, avec intérêts de droit sur la somme de 16 446,14 euros à compter du commandement du 4 avril 2022 et sur celle de 6 741,59 euros à compter de la date de l’assignation, ce en application de l’article 1231-6 du Code Civil.

A titre liminaire, il convient de préciser que le commandement de payer versé aux débats est du 27 février 2024 et non du 4 avril 2022. Aussi, ce commandement sera retenu pour trancher le litige.

Au titre de l’arriéré de loyers et de charges dont reste redevable la SARL AU FOURNIL DU THEUX, le bailleur justifie, selon commandement de payer du 27 février 2024, du montant de sa créance non sérieusement contestable à hauteur de 16 250,72 euros (pièce n°3 du demandeur).

Le bailleur de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] a produit les pièces justificatives (pièce n°3 du demandeur) au soutien de sa demande en paiement :

Appel mai 2022 : 3 732,90 euros,Appel juin 2022 : 1 540 euros, Appel juillet 2022 : 1 540 euros, Règlement du 08 juillet 2022 : 300 euros, Appel août 2022 : 1 540 euros, Appel septembre 2022 : 1 540 euros, Appel octobre 2022 : 1 540 euros, Appel novembre 2022 : 1 540 euros, Appel décembre 2022 : 1 540 euros, Appel janvier 2023 : 1 556,06 euros, Appel février 2023 : 1 540 euros, Appel mars 2023 : 1 540 euros, Appel avril 2023 : 1 556,06 euros, Appel mai 2023 : 1 695,85 euros, Appel juin 2023 : 1 646,65 euros, Variable créditrice encaissement direct par propriétaire 16 février 2023 : 350 euros, Variable créditrice encaissement direct par propriétaire 22 février 2023 : 250 euros, Variable créditrice encaissement direct par propriétaire 28 février 2023 : 200 euros, Variable créditrice encaissement direct par propriétaire 09 mars 2023 : 200 euros, Variable créditrice encaissement direct par propriétaire 14 mars 2023 : 540 euros, Variable créditrice encaissement direct par propriétaire 24 mars 2023 : 300 euros, Variable créditrice encaissement direct par propriétaire 12 avril 2023 : 380 euros,Variable créditrice encaissement direct par propriétaire 21 avril 2023 : 300 euros,Variable créditrice encaissement direct par propriétaire 09 mai 2023 : 300 euros, Variable créditrice encaissement direct par propriétaire 24 mai 2023 : 260 euros, Variable créditrice encaissement direct par propriétaire 31 mai 2023 : 300 euros, Variable créditrice encaissement direct par propriétaire 16 décembre 2022 : 14 000 euros, Virement du 21 juin 2023 : 250 euros,Appel juillet 2023 : 1 646,65 euros, Appel août 2023 : 1 646,65 euros, Appel septembre 2023 : 1 646,65 euros, Appel octobre 2023 : 1646,65 euros, Virement du 13 octobre 2023 : 300 euros, Appel novembre 2023 : 1 646,65 euros, Virement du 10 novembre 2023 : 100 euros, Virement du 15 novembre 2023 : 440 euros, Virement du 16 novembre 2023 : 40 euros, Virement du 22 novembre 2023 : 120 euros, Virement du 24 novembre 2023 : 40 euros, Appel décembre 2023 : 1 646,65 euros, Virement du 27 décembre 2023 : 1 000 euros, Appel janvier 2024 : 1 646,65 euros, Virement du 10 janvier 2024 : 1 000 euros, Appel février 2024 : 1 646,65 euros.

Auquel s’ajoute le loyer du mois de mars 2024 jusqu’à la date de résiliation du bail commercial acquise le 28 mars 2024, soit la somme de 1 487,29 euros (1 646,65 / 31 jours x 28 jours).

Le preneur sera donc condamné à titre provisionnel au paiement des loyers et charges impayés du local commercial sis [Adresse 3] à [Localité 1], soit la somme de 17 738,01 euros au titre de la dette de loyers et charges échus et impayés arrêtée à la date du 28 mars 2024, date de la résiliation du bail.

Les sommes dues après l’acquisition de la clause résolutoire sont dues mais au titre de l’indemnité d’occupation.

Au titre de l’indemnité d’occupation :

En l’espèce, la SCI HPP demande de fixer l’indemnité d’occupation due par la SARL AU FOURNIL DU THEUX à compter d’avril 2024, égale au montant du loyer contractuel actuel mensuel et provisions sur charges locatives mensuelles, soit un total mensuel de 1 610,48 euros, ainsi que des charges à hauteur de 100 euros mensuel, et ce jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés.

Elle demande également de condamner d’ores et déjà la SARL AU FOURNIL DU THEUX à lui payer, au fur et à mesure du temps, cette somme mensuelle de 1 710,48 euros, à titre d’indemnité d’occupation, à partir d’avril 2024.

Cette demande est fondée en droit à compter de la date de résiliation du bail acquise au 28 mars 2024, jusqu’à libération effective et complète des lieux. Il convient dès lors de fixer à titre provisionnel le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle dû par le preneur à compter de la date de résiliation à la somme de 1 610,48 euros au titre du loyer contractuel actuel mensuel et provisions sur charges locatives mensuelles et à la somme de 100 euros mensuel au titre des charges, conformément aux demandes de la SCI HPP laquelle lie le juge des référés.

La société preneuse du bail sera condamnée au paiement de cette somme à titre provisionnel conformément au dispositif de la présente ordonnance.

Il convient également de dire que les sommes dues porteront intérêts au taux légal uniquement à compter de la présente ordonnance.

Sur les mesures accessoires :

L’article 491, alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens.

L’article 696 dudit code prévoit que “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.”

En l’espèce, succombant à l’instance, la SARL AU FOURNIL DU THEUX sera condamnée aux dépens et aux frais de commissaire de justice à hauteur de 195,42 euros.

Les frais de greffe du tribunal de commerce de l’état des inscriptions grevant le fonds de commerce resteront à la charge de la SCI HPP, ces frais étant étrangers à la présence instance devant le juge des référés. Par ailleurs, les écritures du conseil de la SCI HPP visent une autre société étrangère au litige.

En outre, l’équité commande de condamner la SARL AU FOURNIL DU THEUX à payer à SCI HPP une indemnité de 400 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles exposés dans le cadre de la présente instance.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et rendue en premier ressort ;

RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront mais dès à présent, par provision ;

CONSTATONS par acquisition des effets de la clause résolutoire, la résiliation du contrat de bail commercial conclu le 6 mai 2022 liant la SCI HPP, bailleur, et la SARL AU FOURNIL DU THEUX, preneur, et ce à la date du 28 mars 2024 ;

ORDONNONS l’expulsion des lieux sis [Adresse 3] à [Localité 1] comprenant un local comprenant un rez-de-chaussée, un premier étage, une courette et 4 emplacements de parking, de la SARL AU FOURNIL DU THEUX immatriculée au Registre du tribunal de commerce de SEDAN, tant de leurs biens, que des occupants de leur chef et ce dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance avec la remise des clés des lieux au bailleur dans le même délai ;

DISONS que passé ce délai il pourra être procédé à l’expulsion de la SARL AU FOURNIL DU THEUX au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNONS la SARL AU FOURNIL DU THEUX prise en leur personne de leur représentant légal, à payer à la SCI HPP une indemnité provisionnelle de 17 738,01 euros au titre des loyers et charges impayés en application du bail commercial du 6 mai 2022, dette arrêtée à la date de la résiliation du contrat, soit le 28 mars 2024 ;

CONDAMNONS la SARL AU FOURNIL DU THEUX prise en leur personne de leur représentant légal, à payer à la SCI HPP une indemnité d’occupation provisionnelle forfaitaire et mensuelle sur la base du loyer, soit la somme mensuelle de 1 610,48 euros et à la somme de 100 euros mensuel au titre des charges, à compter du 28 mars 2024, jusqu’à libération complète des lieux au titre du bail commercial du 06 mai 2022 ;

CONDAMNONS la SARL AU FOURNIL DU THEUX aux dépens de l’instance en ce compris le coût de l’acte de commissaire de justice à hauteur de 195,42 euros ;

CONDAMNONS la SARL AU FOURNIL DU THEUX à payer à SCI HPP une indemnité de 400 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DÉBOUTONS la SCI HPP du surplus de ses demandes ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et ordonné les jour, mois et an susdits. La présente décision a été signée par Jennyfer PICOURY, présidente du tribunal judiciaire de Charleville-Mézières et Gaétan ROYER, faisant fonction de greffier.

Le GREFFIER La PRÉSIDENTE