TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

N° RG 23/02771 – N° Portalis DBXV-W-B7H-GD7Q

Minute : 24/ JCP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Maître Roger LEMONNIER de la SCP LEMONNIER DELION GAYMARD RISPAL-CHATELLE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P 516

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

[L] [O], [H] [U]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Réputé contradictoire

DU 19 Novembre 2024

DEMANDEUR :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES,

dont le siège social est sis 19/21 Quai d’Austerlitz – 75013 PARIS

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par la SCP LEMONNIER DELION GAYMARD RISPAL-CHATELLE, demeurant 43-45 avenue Kléber – 75116 PARIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P 516

D’une part,

DÉFENDEURS :

Madame [L] [O],

demeurant 07 place LEROUX – RDC – 28800 BONNEVAL

non comparante, ni représentée

Monsieur [H] [U],

domicilié : chez Monsieur et Madame [U], 44 route Nationale Bois de Feugères – 28800 BOUVILLE

comparant en personne

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : François RABY

Greffier: Séverine FONTAINE

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 17 Septembre 2024 et mise en délibéré au 19 Novembre 2024 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seings privés en date du 15 juillet 2022, Monsieur [Z] [G] représenté par l’agence ALAIN PALLY – VAL DU LOIR IMMOBILIER a consenti à Monsieur [H] [U] et à Madame [L] [O] un bail d’habitation portant sur un appartement situé 7 place Leroux, RDC à 28800 BONNEVAL, moyennant le paiement mensuel de la somme de 600 euros charges comprises.

Par un autre acte sous-seings privés en date du 16 juin 2022, Monsieur [H] [U] et Madame [L] [O] ont conclu un contrat de cautionnement Visale avec la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [Z] [G] a sollicité la caution afin d’obtenir le règlement de ces sommes.

Après la constatation par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de la défaillance de la locataire dans le paiement des loyers et des charges, une quittance subrogative a été réalisée pour les loyers et charges impayés des mois de décembre 2022, janvier 2023, février 2023 et mars 2023.

Puis, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits du créancier, a fait signifier le 28 avril 2023 pour une somme en principal de 941,00 euros, un commandement de payer visant la clause résolutoire.

C’est dans ces conditions que par actes d’huissier de justice en dates du 05 octobre 2023 signifié en l’étude, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur [H] [U] et Madame [L] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chartres afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, le constat de la résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement le prononcé de la résiliation du bail, leur expulsion et leur condamnation solidaire à lui verser les sommes suivantes :

1 155,26 euros au titre des loyers impayés, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 28 avril 2023 sur la somme de 941,00 euros, et pour le surplus à compter de la présente assignation,Une indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges,800,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,Les entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Cette assignation a été notifiée à la CCAPEX le 06 octobre 2023 et l’affaire a été enregistrée sous le numéro R.G 23/02771.

Par assignations sur et aux fins d’un précédent exploit en date du 05 octobre 2023, signifiées en l’étude le 19 octobre 2023, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur [H] [U] et Madame [L] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chartres aux mêmes fins.

Cette assignation a été notifiée à la CCAPEX le 23 octobre 2023 et l’affaire a été enregistrée sous le numéro R.G 23/02854.

Les deux affaires ont été appelées et retenues à l’audience du 13 février 2024.

Une jonction a été ordonnée entre les dossiers R.G. numéro 23/02854 et numéro 23/02771.

A l’audience, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, dûment représentée par son conseil, maintient les demandes de son assignation. Elle actualise sa créance à la somme de 1 488,06 euros.

Monsieur [H] [U] et Madame [L] [O], régulièrement cités en l’étude, ne comparaissent pas personnellement et ne sont pas représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 avril 2024.

Par lettre déposée au greffe le 14 février 2024, Monsieur [H] [U] a sollicité la réouverture des débats, expliquant avoir reçu une assignation pour le 14 février 2024 et non le 13 février 2024.

Par mention au dossier, le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 17 septembre 2024.

A l’audience, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, dûment représentée par son conseil, explique que les locataires ont quitté le logement le 28 février 2024. Elle maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 2 107,66 euros. Elle ne s’oppose pas à l’attribution de délais aux défendeurs. Elle dépose un dossier précisant que la demande d’expulsion est devenue sans objet maintenant ses autres demandes, notamment en paiement.

Monsieur [H] [U] est présent à l’audience. Il reconnait sa dette et propose de verser 250 euros mensuellement pour la rembourser. Il explique percevoir 1 500,00 euros de revenus par mois.

Madame [L] [O] ne comparaît pas personnellement et n’est pas représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 novembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

Sur la recevabilité de l’action de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES en paiement de l’arriéré locatif

L’article 7-1 alinéa 1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que “ toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.”

En l’espèce, l’assignation du 05 octobre 2023 a bien été délivrée dans le délai triennal, les sommes réclamées au titre des loyers ne remontant pas au-delà de ce délai.

L’action en paiement de l’arriéré locatif de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est ainsi recevable.

Sur le droit d’ACTION LOGEMENT SERVICES à agir en constatation d’acquisition de la clause résolutoire

L’article 2309 du code civil dispose que “la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur”.

Au surplus, selon les termes de l’article 7.1 de la convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de la garantie Visale “la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire). Les CIL s’étant porté caution, mettront en œuvre les actions de recouvrement amiables et contentieuses à l’encontre du locataire débiteur, jusqu’à la résolution du bail… Les actions de recouvrement contentieuses et amiables sont menées simultanément en cas d’impayé”.

Il est admis que la caution, subrogée dans les droits du bailleur désintéressé, est fondée à agir aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire.

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES produit le contrat de cautionnement en date du 16 juin 2022 et une quittance subrogative du mois d’avril 2023.

En outre, même si des quittances subrogatives n’ont pas été fournies, la quittance subrogative en date du 4 mai 2023 comprend un historique des paiements déjà réalisés par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES à Monsieur [Z] [G] et précise que ce dernier subroge la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES dans ses droits et actions contre son locataire défaillant au titre des loyers et charges impayés pour un montant de 1 591,04 euros.

Dès lors, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, dûment subrogée dans les droits du bailleur est bien fondée à solliciter à Monsieur [H] [U] et Madame [L] [O] le recouvrement des sommes versées.

Sur la recevabilité de l’action en résiliation et en expulsion

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d’Eure-et-Loir par acte de commissaire de justice du 06 octobre 2023, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 02 mai 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 05 octobre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le fond

Sur la résiliation du bail

Le commandement de payer délivré le 28 avril 2023 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 24 de la loi du 06 Juillet 1989.

Monsieur [H] [U] et Madame [L] [O] n’ayant pas réglé la dette dans les deux mois du commandement, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 28 juin 2023 à minuit.

Sur la demande d’expulsion

Les locataires ayant quitté les lieux le 28 février 2024, il conviendra de constater que la demande d’expulsion est devenue sans objet.

Sur l’indemnité d’occupation

Il ressort des éléments du dossier que Monsieur [H] [U] et Madame [L] [O] ont quitté les lieux loués le 28 février 2024.

Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts de la demanderesse, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 28 juin 2023 jusqu’au départ effectif de Monsieur [H] [U] et Madame [L] [O] par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion au montant du loyer indexé et des charges revalorisées qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, soit jusqu’au 28 février 2024, et de les condamner solidairement au paiement de celle-ci.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il résulte des pièces produites par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES – contrat de bail signé, commandement de payer, quittances subrogatives et détail de la créance – que la dette de Monsieur [H] [U] et Madame [L] [O] s’élève à la somme de 2 107,66 euros représentant les loyers, indemnités d’occupation et charges impayés selon décompte en date du 16 septembre 2024.

Il convient donc de condamner solidairement Monsieur [H] [U] et Madame [L] [O] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme 2 107,66 euros au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 28 avril 2023 sur la somme de 941,00 euros, et pour le surplus à compter du 5 octobre 2023, date de l’assignation.

Cette dette sera apurée par mensualités de 250,00 euros selon modalités au dispositif.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Monsieur [H] [U] et Madame [L] [O], qui succombent à l’instance, devront solidairement supporter les dépens de la présente procédure qui comprendront le coût du commandement de payer.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il convient de laisser à la charge de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES les frais irrépétibles de la procédure et de rejeter la demande formée à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes des dispositions des article 514 et 514-1 du Code de procédure civile, applicables au présent litige, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

ORDONNE la jonction de l’affaire enregistrée sous le numéro RG 23/02854 avec l’affaire enregistrée sous le numéro RG 23/02771 ;

DECLARE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES recevable en son action ;

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre Monsieur [Z] [G], d’une part, et Monsieur [H] [U] ET Madame [L] [O], d’autre part, à compter du 28 juin 2023 à minuit portant sur les lieux situés au 7 place Leroux – RDC – 28800 BONNEVAL ;

CONSTATE que la demande d’expulsion est devenue sans objet ;

DIT que l’indemnité d’occupation due à compter du 29 juin 2023 jusqu’au départ effectif des lieux par les locataires, soit le 28 février 2024, sera égale au montant des loyers indexés qui auraient été payés si le bail n’avait pas été résilié ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [H] [U] et Madame [L] [O] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, régulièrement subrogée dans les droits et actions de Monsieur [Z] [G], la somme de 2 107,66 euros (deux mille cent sept euros et soixante-six centimes) au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter du 04 septembre 2023, date du commandement de payer, sur la somme de 941,00 euros et à compter du 05 octobre 2023, date de l’assignation, pour le surplus ;

AUTORISONS Monsieur [H] [U] et Madame [L] [O] à s’acquitter de leur dette par huit mensualités de 250,00 euros (deux cent cinquante euros), au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement, la neuvième mensualité correspondant au solde de la dette en principal, intérêts et frais ;

REJETTE la demande de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [H] [U] et Madame [L] [O] aux dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département.

Ainsi jugé et prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Séverine FONTAINE François RABY