TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le :

Copies certifiées conformes délivrées le :

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2ème chambre civile

N° RG 24/05269 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C4JVB

N° MINUTE :

Assignation du :

18 Avril 2024

JUGEMENT

rendu le 03 Février 2026

DEMANDEURS

Monsieur [Z] [X]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représenté par Maître Anca LUCACIU, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0552

Madame [H] [B]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Anca LUCACIU, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0552

DÉFENDERESSE

Madame [T] [F]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Christophe FOUQUIER de l’ASSOCIATION De CHAUVERON VALLERY-RADOT LECOMTE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R110

Décision du 03 Février 2026

2ème chambre civile

N° RG 24/05269 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4JVB

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Céline MARION, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Adélie LERESTIF, Greffière lors des débats, et de Madame Chloé GAUDIN, Greffière lors de la mise à disposition.

DÉBATS

A l’audience du 02 Décembre 2025, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 03 Février 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire et en premier ressort

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 30 mars 2023, Mme [T] [J] [G] [F] a consenti à M. [Z] [X] et Mme [H] [B] une promesse unilatérale de vente portant sur un immeuble, lot numéro 14 au sein d’un immeuble soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis situé [Adresse 2] à [Localité 3], pour un prix de 230 000 euros, dont 2 000 euros pour les meubles meublants.

Le terme de la promesse unilatérale de vente a été fixé au 30 juin à 18 heures.

La promesse de vente a été consentie avec la condition suspensive d’obtention d’un ou plusieurs prêts au plus tard le 15 juin 2023, d’un montant de 185 000 euros, d’une durée maximale de 25 ans, au taux d’intérêts maximal de 3,50% hors assurance.

Les parties sont convenues du versement d’une indemnité d’immobilisation s’élevant à 23 000 euros, dont la moitié, soit 11 500 euros, a été versée par M. [X] et Mme [B] entre les mains de Maître [L] [V], notaire, désigné séquestre.

La vente ne s’est pas réalisée.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 avril 2024, M. [X] et Mme [B] ont fait assigner Mme [F] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement de diverses sommes.

Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 10 janvier 2025, M. [Z] [X] et Mme [H] [B] demandent au tribunal de :

déclarer la promesse unilatérale de vente signé le 30 mars 2023 nulle pour dol,condamner Mme [F] à payer à Mme [B] et M. [X] la somme de 11 500 euros en contrepartie de l’indemnité d’immobilisation et de 425 euros en contrepartie des taxes versées et les intérêts au taux légal à compter du 31 mars 2023 jusqu’au règlement complet,condamner Mme [F] à payer à Mme [B] et M. [X] des dommages intérêts d’un montant total de 60 450 euros et des intérêts au taux légal à compter du prononcé et jusqu’au règlement,Subsidiairement,

déclarer la promesse unilatérale de vente signé le 30 mars 2023 caduque pour la défaillance de la condition suspensive,condamner Mme [F] à restituer « l’indemnité d’occupation » d’un montant de 11500 euros et des intérêts au taux légal à compter de l’assignation jusqu’au règlement complet,Plus subsidiairement,

déclarer la promesse unilatérale de vente signé le 30 mars 2023 caduque pour rétraction,condamner Mme [F] à restituer « l’indemnité d’occupation » d’un montant de 11 500 euros et des intérêts au taux légal à compter de l’assignation jusqu’au règlement,débouter Mme [F] de sa demande reconventionnelle de condamner à 4100€ au titre d’occupation et 11.500€ au titre de préjudice moral, et subsidiairement, « juger recevable d’une demande d’indemnité d’occupation de 400€ qui sera compensée sur les indemnités dues aux demandeurs » ,condamner Mme [F] au paiement de la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 26 décembre 2024, Mme [T] [J] [G] [F] demande au tribunal de :

Constater l’exercice par M. [X] et Mme [B] de leur droit de rétractation,Prononcer en conséquence la caducité de la promesse unilatérale de vente du 30 mars 2023 ,Ordonner la restitution de la somme de 11 500 euros versée en la comptabilité de Maître [L] [V] à M. [X] et Mme [B],Débouter M. [X] et Mme [B] de l’intégralité de leurs demandes formulées à son encontre,les condamner in solidum au paiement à Mme [F] d’une indemnité de 4 100 euros au titre de l’occupation de son appartement, sur la période courant du 19 juin au 3 juillet 2023,Les condamner in solidum au paiement à Mme [F] d’une indemnité de 11 500 euros en réparation de son préjudice moral,Les condamner in solidum au paiement à Mme [F] de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, avec distraction au bénéfice de Maitre Christophe FOUQUIER, avocat.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 3 mars 2025 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 2 décembre 2025.

À l’audience du 2 décembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 3 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales

Sur la demande de prononcer la nullité de la promesse de vente du 30 mars 2023

M. [X] et Mme [B] demandent au tribunal de déclarer la promesse unilatérale de vente signé le 30 mars 2023 nulle pour dol, et en conséquence, de condamner Mme [F] à restituer la somme de 11 500 euros en contrepartie de l’indemnité d’immobilisation et de 425 euros en contrepartie des taxes versées et les intérêts au taux légal à compter du 31 mars 2023 jusqu’au règlement complet.

Ils soutiennent, à titre principal, au visa des articles 1112-1, 1130, 1131, 1137-1, 1178 et 1179 du code civil que la promesse de vente est nulle en raison du dol, car Mme [F] a sciemment dissimulé des travaux de 5,287 millions d’euros à faire réaliser dans la copropriété, dont 83 798 euros à la charge du lot de Mme [F], qu’ils ont découvert après l’assemblée générale du 27 juin 2023. Ils estiment que Mme [F], qui avait connaissance des travaux prévus et de leur ampleur, lesquels avaient été évoqués lors des assemblées générales du 29 juin 2021 et du 7 juin 2022, a dissimulé cette information, en cachant l’ampleur et la valeur des travaux, ce qui ressort des différents échanges, mêlant omissions et mensonges, et en ne communiquant les documents, le procès-verbal de l’assemblée générale du 7 juin 2022 et ses annexes, que la veille de la signature de la promesse. Ils soulignent que cette information sur le montant des travaux était déterminante de leur consentement. Ils ajoutent que Mme [F] a intentionnellement gardé le silence, par l’intermédiaire de ses représentants, l’agent immobilier et le notaire, afin de provoquer l’erreur de ses contractants. Ils relèvent qu’elle ne pouvait ignorer ces informations sur le coût des travaux, puisqu’elle a pu formuler une proposition en juillet 2023.

En réponse à l’argumentation adverse, ils indiquent que le suivi de leur dossier de prêt ne montre pas la prise de connaissance et l’acceptation des travaux, ni ne couvre les manœuvres dolosives.

Ils indiquent que conformément à l’article 1178-1,1352-6 et 1352- 7 du code civil, l’indemnité d’immobilisation de 11500 euros doit leur être restituée, de même que les taxes versées au notaire pour 425 euros avec intérêts au taux légal à compter du 31 mars 2023.

Mme [F] conclut au rejet de cette demande.

Elle soutient qu’aucun dol ne lui est imputable. A ce titre, elle précise avoir communiqué à l’agence COBEN IMMOBILIER, qui était également mandataire des demandeurs, par deux courriers électroniques du 15 novembre 2022, les procès-verbaux des six dernières assemblées générales sur les trois années précédentes, soit entre le 18 juin 2019 et le 7 juin 2022. Elle indique que les travaux dit « phase II » dans l’immeuble ont été évoqués lors de l’assemblée générale du 29 juin 2021 à la résolution numéro 8 et lors de l’assemblée générale du 7 juin 2022 à la résolution numéro 7, à propos de leur coût estimatif. Elle précise que les pièces ont été communiquées aux demandeurs avant la signature de la promesse de vente du 30 mars 2023, ce qui est précisé dans l’acte. Elle explique qu’elle ne pouvait pas informer les acquéreurs du montant réel des travaux qui n’a été connu qu’à l’occasion de la convocation du 30 mai 2023 en vue de l’assemblée générale du 27 juin 2023, soit après la signature de la promesse de vente. Elle ajoute que M. [X] et Mme [B] ont représenté Mme [F] lors de l’assemblée générale et ont approuvé la résolution relative aux travaux, soulignant qu’ils étaient donc informés du budget définitif des travaux dès le 7 juin 2023, date de réception de la correspondance contenant les documents relatifs à l’assemblée générale, et qu’ils ont néanmoins poursuivi les échanges en vue de la signature de l’acte de vente et ont demandé à emménager dans le logement avant la vente, le 19 juin 2023.

Sur ce,

Aux termes de l’article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges ou encore la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Selon l’article 1130 du même code, le dol vicie le consentement lorsqu’il est de telle nature que, sans lui, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

L’article 1131 du code civil dispose que le dol, qui ne se présume pas et doit être prouvé, est une cause de nullité de la convention.

Le dol peut être invoqué par la victime pour rechercher la responsabilité de droit commun du vendeur et obtenir réparation des préjudices subis dans les conditions de l’article 1240 du code civil.

Il résulte de l’article 1112-1 du code civil, celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. Ce texte prévoit en outre qu’il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

En l’espèce, selon la promesse unilatérale de vente du 30 mars 2023, Mme [F], promettante, a conféré, M. [X] et Mme [B], bénéficiaires, la faculté d’acquérir le bien immobilier, ceux-ci se réservant la faculté d’en demander ou non la réalisation.

Il ressort des mentions de l’acte, à la clause « conditions relatives à l’état de la copropriété » que les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années ont été communiqués en vue de la signature de la promesse de vente.

Il est constant que ces documents ont également été transmis par courrier électronique, avant la signature de l’acte.

Il apparaît de ces documents que les travaux dits « phase II » envisagés dans l’immeuble avaient été évoqués à l’occasion des assemblées générales des 29 juin 2021 et 7 juin 2022, de même que le montant estimatif de ces travaux, de 5 287 000 euros hors taxes, mention étant faite à la résolution numéro 7 du 7 juin 2022, que le montant est hors honoraires et sous réserve d’une subvention dont le taux devait être déterminé ultérieurement.

Ces éléments correspondent aux indications communiquées par Mme [F] en réponse aux interrogations des bénéficiaires, ainsi que cela résulte de l’échange de courriers électroniques entre les notaires, le 29 mars 2023, lesquels mentionnent l’étude en cours pour les travaux de la 2ème tranche.

Le coût ces travaux, hors subvention, a été arrêté à l’occasion de l’assemblée générale du 27 juin 2023, et figuraient dans les documents à disposition des copropriétaires dans la convocation à l’assemblée générale, le 30 mai 2023.

Or ces éléments sont postérieurs à la promesse de vente.

Aucune pièce versée aux débats ne permet de démontrer que Mme [F] aurait eu connaissance de ces informations avant le 30 mars 2023, date de signature de la promesse de vente. La proposition d’arrangement financier adressée par Mme [F] en juillet 2023, tenant compte de ces éléments, est postérieure à la réunion de l’assemblée générale, si bien que Mme [F] avait nécessairement à cette date les informations relatives au coût des travaux, et ne peut aucunement caractériser des manœuvres, mensonges ou la connaissance par elle d’une information qu’elle aurait cachée.

Il s’ensuit qu’il n’est pas démontré que Mme [F], qui justifie de la communication des pièces qu’elle détenait et de la réponse aux interrogations sur les travaux envisagés à la mesure des informations qu’elle détenait, aurait dissimulé à M. [X] et Mme [B] une information dont elle avait connaissance.

En outre, alors qu’il est constant que M. [X] et Mme [B] ont été destinataires dès le 7 juin 2023 de la convocation à l’assemblée générale du 27 juin 2023 contenant l’ensemble des documents relatifs aux travaux soumis au vote, ils ont, après cette date, poursuivi l’exécution de la promesse de vente, en sollicitant d’une part, la fixation d’un rendez-vous de signature, et d’autre part, la possibilité d’une entrée dans les lieux anticipée, laquelle s’est réalisée le 19 juin 2023 en vertu de la signature d’une convention d’occupation temporaire. Par ailleurs, ce sont eux qui se sont présentés à l’assemblée générale du 27 juin 2023 munis d’un pouvoir remis par Mme [F], et ont approuvé les délibérations relatives aux travaux.

Ces éléments mettent ainsi en évidence l’absence de caractère déterminant des informations relatives aux travaux litigieux, puisqu’ils ont poursuivi les démarches en vue de la vente, après avoir eu connaissance du coût prévisible des travaux.

En conséquence, M. [X] et Mme [B] ne démontrent pas que la promettante avait connaissance d’informations privilégiées qu’elle n’aurait pas révélées, quant à la nature et l’ampleur des travaux.

Il s’ensuit qu’en l’absence de dissimulation d’informations, aucune réticence dolosive ne peut lui être reprochée.

La promesse de vente du 30 mars 2023 n’est donc pas entachée de dol.

Il convient donc de rejeter la demande de nullité de la promesse de vente du 30 mars 2023.

En l’absence de nullité de la promesse unilatérale de vente, il convient de rejeter la demande de restitution de la somme de 11500 euros et de dommages et intérêts.

Sur la demande de dommages et intérêts

M. [X] et Mme [B] demandent au tribunal de condamner Mme [F] à payer la somme de 60 450 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement à titre de dommages et intérêts.

Ils invoquent, au visa des articles 1178 et 1240 du code civil, des préjudices consécutifs aux fautes et au dol de de Mme [F], liés aux dépenses engagées en vue de la vente à hauteur de 8 050 euros et à la perte de chacune d’acquérir un appartement à un taux de prêt réduit, compte tenu e l’évolution des taux de crédit immobilier, évaluée à 524 00 euros au regard de l’évaluation de cout des prêts.

Mme [F] conclut au rejet de cette demande.

Elle indique que la demande de dommages et intérêts est mal fondée, en l’absence de dissimulation ou de manœuvres de sa part. Elle relève par ailleurs que la demande au titre de a différence de loyer sur 8 mois n’est pas justifiée, que le paiement des frais de courtage et d’assurance vie ne sont pas établis, que la facture de location de véhicule est insuffisante à fonder la demande de 1 000 euros au titre des frais de déménagement. S’agissant de la perte de chance, elle indique qu’en l’absence de toute acquisition immobilière la perte de chance d’acquérir avec un prêt à taux réduit n’est pas actuelle et certaine.

Sur ce,

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ce texte que pour engager la responsabilité d’une personne il convient de rapporter la preuve de l’existence d’une faute, d’un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

Le dol peut être invoqué par la victime pour rechercher la responsabilité de droit commun du vendeur et obtenir réparation des préjudices subis dans les conditions de l’article 1240 du code civil.

En l’espèce, il ressort des développements qui précèdent qu’en l’absence de preuve d’un manquement de Mme [F] à ses obligations contractuelles ou d’un dol, la faute alléguée n’est pas démontrée, si bien que sa responsabilité ne peut être engagée.

Il convient de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur la caducité de la promesse unilatérale de vente du 30 mars 2023

Sur la défaillance de la condition suspensive

A titre subsidiaire, M. [X] et Mme [B] demandent au tribunal de déclarer la promesse unilatérale de vente signé le 30 mars 2023 caduque pour la défaillance de la condition suspensive, et de condamner Mme [F] à restituer l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 11500 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation jusqu’au règlement complet,

Ils soutiennent, au visa de l’article 1304-6 du code civil que la promesse de vente est caduque en raison de la défaillance de la condition suspensive, l’offre de prêt obtenue étant d’un montant supérieur aux stipulations contractuelles, si bien que conformément aux clauses du contrat, Mme [F] doit leur restituer l’indemnité d’immobilisation, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Mme [F] conclut au rejet de cette demande.

Elle soutient que si le prêt obtenu auprès de la SA LCL a été proposé à un taux de 3,57% alors que l’acte prévoyait un taux d’intérêts maximal de 3,50%, et qu’il était estimé que ce soit un taux plus élevé, M. [X] et Mme [B] ont cependant renoncé tacitement au bénéfice de la condition suspensive en régularisant l’offre de vente qui a permis au notaire de régulariser l’appel de fonds, et en demandant la fixation d’un rendez-vous de signature, prévu le 23 juin 2023 à 9h30.

Sur ce,

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 1124 du code civil, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

Il résulte des articles 1186 et 1187 du code civil que la caducité, qui est la conséquence de la disparition d’un des éléments essentiels d’un contrat valablement formé, met fin au contrat.

Aux termes de l’article 1304-6 du code civil, en cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé.

Selon l’article 1304-4 du même code, une partie est libre de renoncer à la condition stipulée dans son intérêt exclusif, tant que celle-ci n’est pas accomplie.

Il appartient au bénéficiaire de démontrer qu’il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente.

En l’espèce, la promesse unilatérale de vente du 30 mars 2023 contient, à la clause « conditions suspensives », une condition suspensive d’obtention de prêts répondant aux caractéristiques suivantes : un prêt d’un montant maximal de 185 000 euros, d’une durée maximale de 25 ans et à un taux nominal d’intérêt maximal de 3,50% l’an, hors assurances.

L’acte prévoit que la condition suspensive sera réalisée en cas d’obtention d’une ou plusieurs offres écrites de prêt, répondant à ces conditions, au plus tard le 15 juin 2023.

Il est précisé en outre que « la condition serait considérée comme réalisée en application de l’article 1304-3 du code civil si par sa faute ou sa négligence, [le bénéficiaire] en empêchait sa réalisation ou provoquait sa défaillance », que « le fait de demander un prêt à des conditions différentes de celles prévues » pourra entrainer l’application de cette sanction à l’encontre du bénéficiaire, et enfin que l’obtention d’une offre de prêt à un taux supérieur fera défaillir la condition.

Par ailleurs, l’acte prévoit que le bénéficiaire doit justifier à son notaire et au promettant de l’attestation de demandes de prêts, de l’offre de prêt ou du refus de prêt, dans les huit jours de leur réception et que « faute par le bénéficiaire d’avoir informé son notaire et le promettant dans le délai de la condition suspensive , les présentes seront considérées comme caduques, une semaine après la réception par le bénéficiaire d’une mise en demeure adressée par lettre recommandée par le promettant d’avoir à justifier de l’obtention du ou des prêts demeurée infructueuse ».

L’acte prévoit que la condition sera réalisée lorsque l’offre de prêt accompagnée de l’agrément définitif à l’assurance décès-invalidité aura été émise.

Enfin, il est mentionné que « le bénéficiaire reconnait avoir été informé que si, contrairement aux déclarations faites aux présentes, il a recours à un prêt autre que celui indiqué ci-dessus, il ne pourra se prévaloir des dispositions des articles L313-1 et suivants du code de la consommation. »

Il apparait que les bénéficiaires ont justifié de l’obtention d’une offre de prêt par la SA LCL en date du 8 juin 2023 portant sur un financement d’un montant de 182 290 euros pour une durée de 300 mois au taux débiteur de 3,57%.

Si le taux d’intérêt figurant dans l’offre est de 3,57%, et donc supérieur au taux d’intérêt maximal de 3,50% stipulé dans l’acte, force est de constater que les bénéficiaires ne se sont pas prévalus d’un refus de prêt, mais ont, au contraire, accepté l’offre de prêt en vue de la signature de l’acte de vente le 23 juin 2023, ainsi que cela ressort notamment les échanges entre les parties et les notaires, relatifs à l’édition de l’offre de prêt, puis à la fixation de la date de signature de l’acte de vente.

Ainsi, en poursuivant la réalisation de la vente, malgré l’obtention d’un prêt à un taux supérieur à celui mentionné dans l’acte, M. [X] et Mme [B] ont donc renoncé au bénéfice de la condition suspensive, stipulée dans leur seul intérêt.

En conséquence, la condition suspensive n’a pas défailli.

Il n’y a pas lieu de constater la caducité de la promesse de vente. La demande à ce titre sera rejetée.

Sur le délai de rétractation

Plus subsidiairement, M. [X] et Mme [B] demandent au tribunal de déclarer la promesse unilatérale de vente signé le 30 mars 2023 caduque pour rétractation, et de condamner Mme [F] à restituer l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 11500 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation jusqu’au règlement complet,

Ils estiment que la promesse de vente est caduque en raison de l’exercice de leur droit de rétractation. Ils relèvent que le notaire n’a pas notifié le droit de rétraction prévu à l’article L271-1 du code de la construction et de l’habitation, si bien que le délai de rétractation n’a pas couru et qu’ils ont pu valablement l’exercer le 30 janvier 2024, ce qui justifie la restitution de l’indemnité de 11500 euros.

Mme [F] demande au tribunal de prononcer en conséquence la caducité de la promesse unilatérale de vente du 30 mars 2023 et d’ordonner la restitution de la somme de 11 500 euros versée en la comptabilité de Maître [L] [V] à M. [X] et Mme [B].

Elle indique que le notaire n’a pas effectué la notification du droit de rétractation aux bénéficiaires, prévue à l’article L271-1 du code de la construction et de l’habitation, si bien que le délai de rétractation de dix jours n’a pas commencé à courir et que l’exercice du droit de rétractation par M. [X] et Mme [B] entraine la caducité de la promesse de vente, et la restitution de la somme de 11500 euros aux demandeurs.

Sur ce,

Aux termes de l’article L271-1 du code de la construction et de l’habitation, pour tout acte ayant pour objet la construction ou l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation, la souscription de parts donnant vocation à l’attribution en jouissance ou en propriété d’immeubles d’habitation ou la vente d’immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l’acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte.

Ce texte prévoit que l’acte est notifié à l’acquéreur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise et que la faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes.

En l’espèce, la promesse unilatérale de vente du 30 mars 2026 contient en page 36 une clause « rétractation du bénéficiaire » rappelant le droit de rétractation ouvert au bénéficiaire de la promesse.

Il est notamment mentionné que l’acte est notifié par lettre recommandée électronique, et « les parties mandatent expressément Maître [L] [V] à l’effet d’effectuer cette notification ». L’acte prévoit par ailleurs qu'« en cas de rétractation dans ce délai, les présentes seront caduques et ne pourront recevoir aucune exécution , même partielle et le dépositaire des fonds versés par le bénéficiaire devra les lui restituer dans un délai de vingt et un jours à compter du lendemain de la rétractation ».

Il n’est pas justifié des modalités de notification de la promesse de vente par le notaire chargé d’y procéder et les parties s’accordent pour indiquer que le notaire n’a pas effectué la notification aux bénéficiaires de leur droit de rétractation.

En conséquence, en l’absence de preuve de la notification de l’acte, le délai de rétractation de dix jours n’a pas commencé à courir, si bien que les bénéficiaires ont valablement pu user de ce droit en notifiant leur rétractation par lettre recommandée datée 25 janvier 2024, dont l’usage n’est pas contesté bien que les modalités de distribution de la lettre ne soient toutefois pas communiquées.

En conséquence, la promesse unilatérale de vente du 30 mars 2023 est caduque par l’effet du droit de rétractation.

Ainsi, conformément aux stipulations de la promesse de vente, la fraction de l’indemnité d’immobilisation à hauteur de 11 500 euros, déposée par les bénéficiaires lors de la signature de l’acte, doit leur être restituée.

Toutefois, Mme [F] ne détient pas les fonds qui ont été déposés entre les mains du notaire Maitre [L] [V], lequel a été constitué séquestre conformément à l’article 1956 du code civil, et qui en est seul dépositaire. En conséquence, la demande de condamner Mme [F] à restituer l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 11500 euros sera rejetée.

Conformément à l’article 1956 du code civil, le séquestre conventionnel est le dépôt fait par une ou plusieurs personnes, d’une chose contentieuse, entre les mains d’un tiers qui s’oblige de la rendre, après la contestation terminée, à la personne qui sera jugée devoir l’obtenir.

La promesse unilatérale de vente du 30 mars 2023 prévoit la restitution de l’indemnité par le notaire séquestre avec l’accord des parties ou en vertu d’une décision judiciaire. Il convient donc de dire que l’indemnité d’immobilisation séquestrée à hauteur de 11 500 euros devra être remise par le séquestre aux bénéficiaires.

La promesse de vente prévoit expressément que « l’indemnité séquestrée ne sera pas productive d’intérêts ». L’obligation de versement des sommes par le séquestre résultant du présent jugement, compte tenu du désaccord entre les parties, il n’y a pas lieu de prévoir les intérêts à compter de l’assignation.

Sur les demandes reconventionnelles

Sur la demande au titre du préjudice lié à l’occupation du bien

Mme [F] demande au tribunal de condamner in solidum M. [X] et Mme [B] au paiement d’une indemnité de 4 100 euros au titre de l’occupation de son appartement, sur la période courant du 19 juin au 3 juillet 2023.

Elle soutient que Mme [B] a occupé l’appartement du 19 juin au 3 juillet 2023 en exécution d’une convention d’occupation précaire, et qu’elle ne s’est pas opposée à la restitution de la somme de 11500 euros lorsqu’elle a appris que le délai de rétractation n’avait pas couru, mais elle évalue son préjudice à 4100 euros, correspondant à l’occupation du bien.

M. [X] et Mme [B] demandent au tribunal de rejeter cette prétention, et subsidiairement de les dire redevable d’une indemnité d’occupation de 400 euros qui sera compensée sur les indemnités dues aux demandeurs.

Ils soutiennent que la somme est demandée de mauvaise foi et n’est pas justifiée, alors que la convention d’occupation précaire était gratuite. Subsidiairement, ils estiment que l’indemnité ne peut pas dépasser 400 euros pour 2 semaines.

Sur ce,

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 1231-1 du code civil prévoit que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ce texte que pour engager la responsabilité d’une personne il convient de rapporter la preuve de l’existence d’une faute, d’un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

En l’espèce, selon convention d’occupation temporaire du 19 juin 2023, dans le cadre de la promesse de vente du 30 mars 2023 et en vue de la réitération par acte authentique le 23 juin 2023, les parties sont convenues de la mise à disposition du bien appartenant à Mme [F] en vue de l’occupation temporaire pour habitation personnelle par M. [X] et Mme [B] pour une durée de 5 jours à compter du 19 juin 2023 jusqu’au 23 juin 2023, sans indemnité d’occupation.

La convention prévoit en outre dans les « charges et conditions » d’une part, la réalisation d’un état des lieux contradictoire d’entrée et de sortie à la charge des occupants, et d’autre part, le paiement par les occupants de la consommation d’électricité, de gaz et d’eau et de la taxe d’habitation à compter de l’entrée dans les lieux.

Le contrat prévoit par ailleurs qu’en cas de non réitération de la vente à la date prévue dans l’acte, soit le 23 juin 2023, l’occupation prendra fin et que les occupants devront quitter les lieux immédiatement après avoir effectué les réparations leur incombant, « au plus tard 5 jours à compter de la date initialement prévue pour la régularisation de l’acte ».

La convention d’occupation précaire était gratuite, sans indemnité d’occupation, mais avec l’obligation pour les occupants de prendre en charge certains frais.

Les frais de diagnostic technique, de pré-état daté et d’état daté ne sont pas des frais consécutifs à l’occupation du bien du 19 juin au 3 juillet, mais sont exposés pour la réalisation des documents techniques obligatoires préalables à la vente du bien immobilier. Ces frais ne constituent donc pas un préjudice découlant de l’occupation de l’appartement. Les demandes à ce titre de 225 euros, 380 euros et 428 euros seront rejetées.

Il en va de même des frais de lettre recommandée de 37 euros, dont il n’est pas précisé l’utilité.

Les frais de ménage sont consécutifs à l’occupation et incombent aux occupants. Il convient de faire droit à la demande à hauteur de 130 euros. Il en va de même des frais de déménagement qui n’ont été exposés qu’en raison de la mise à disposition anticipée du bien. Toutefois aucun justificatif n’étant communiqué à ce titre, il convient de faire droit à la demande, mais dans la limite de 500 euros.

Enfin, la convention d’occupation a été conclue sans contrepartie d’une indemnité d’occupation, si bien que l’absence de jouissance du bien pour Mme [F] ne peut être indemnisée qu’à l’expiration du délai de 5 jours prévu pour quitter les lieux, soit pendant 5 jours, du 29 juin au 3 juillet. Mme [F] ne justifie pas des frais exposés pour son logement entre le 19 juin et le 3 juillet 2023. Il convient en conséquence de lui accorder la somme de 80 euros par jour, soit 400 euros à ce titre.

M. [X] et Mme [B] étant tous deux responsables du même préjudice, il convient de prononcer une condamnation in solidum à leur encontre.

Il convient en conséquence de condamner in solidum M. [X] et Mme [B] à payer à Mme [F] la somme de 1030 euros au titre de la réparation du préjudice lié à l’occupation du bien.

En l’absence de créances réciproques, il n’y a pas lieu à compensation selon l’article 1347 du code civil.

Sur la demande en réparation du préjudice moral

Mme [F] demande au tribunal de condamner in solidum M. [X] et Mme [B] au paiement de d’une indemnité de 11 500 euros en réparation de son préjudice moral.

Elle soutient que le refus de signer l’acte de vente après avoir voté en faveur du programme de travaux est fautif ce qui justifie l’octroi de la somme de 11500 euros à titre de dommages et intérêts.

M. [X] et Mme [B] demandent au tribunal de rejeter cette prétention.

Ils indiquent que la demande au titre du préjudice moral n’est pas justifiée en l’absence de preuve du préjudice, de la faute des demandeurs et du lien de causalité.

Sur ce,

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ce texte que pour engager la responsabilité d’une personne il convient de rapporter la preuve de l’existence d’une faute, d’un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

En l’espèce, la caducité de la promesse de vente du 30 mars 2023 résulte de la rétractation du consentement des bénéficiaires. Or, le droit de rétractation est une faculté discrétionnaire offerte à l’acquéreur ou au bénéficiaire, et ne peut donc constituer une faute de sa part, la bonne foi n’étant par ailleurs pas non plus requise.

Ainsi, en l’absence de faute de M. [X] et Mme [B] à l’origine de l’absence de réitération de la vente, leur responsabilité ne peut être engagée.

Il convient de rejeter la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, compte tenu de l’issue du litige, il convient de laisser à chacune des parties la charge des dépens qu’elle a exposé.

La demande de distraction au profit de Maître Christophe FOUQUIER, avocat de Mme [F] sera donc rejetée.

Compte tenu de l’issue du litige, il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge des parties les frais irrépétibles exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter les demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

REJETTE la demande de nullité de la promesse unilatérale de vente du 30 mars 2023 conclue entre Mme [T] [J] [G] [F], d’une part, et M. [Z] [X] et Mme [H] [B], d’autre part,

REJETTE la demande de M. [Z] [X] et Mme [H] [B] de condamnation de Mme [T] [J] [G] [F] au paiement de la somme de 11 500 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation et de 425 euros au titre de taxes,

REJETTE la demande de M. [Z] [X] et Mme [H] [B] de condamnation à la somme de 60 450 euros et des intérêts au taux légal à titre de de dommages et intérêts,

REJETTE la demande de prononcer la caducité de la promesse unilatérale de vente du 30 mars 2023 en raison de la défaillance de la condition suspensive,

CONSTATE la caducité de la promesse unilatérale de vente du 30 mars 2023 conclue entre Mme [T] [J] [G] [F], d’une part, et M. [Z] [X] et Mme [H] [B], d’autre part, par l’effet du droit de rétractation,

REJETTE la demande de M. [Z] [X] et Mme [H] [B] aux fins de restitution par Mme [T] [J] [G] [F] de la somme de 11 500 euros,

DIT que l’indemnité d’immobilisation de 11 500 euros séquestrée entre les mains de Maître [L] [V], notaire, doit être remise à M. [Z] [X] et Mme [H] [B],

CONDAMNE in solidum M. [Z] [X] et Mme [H] [B] à payer à Mme [T] [J] [G] [F] la somme de 1 030 euros au titre de l’occupation du bien entre le 19 juin et le 3 juillet 2023,

REJETTE la demande de Mme [T] [J] [G] [F] au titre du préjudice moral,

REJETTE les demandes respectives des parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT que chaque partie conservera la charge des dépens qu’elle a exposés dans le cadre de la présente instance,

REJETTE la demande de distraction au profit de Maître Christophe FOUQUIER,

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes et prétentions.

Fait et jugé à [Localité 5] le 03 Février 2026

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE