TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 21]

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N° RG 25/53280 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7NCW

N°: 1

Assignation du :

09, 15 et 18 Avril 2025

EXPERTISE[1]

[1] 3 Copies exécutoires

+ 1 CCC à l’expert :

délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 21 janvier 2026

par Mathilde BALAGUE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Carine DIDIER, Greffière.

DEMANDERESSE

La société à responsabilité limitée HÔTEL DU MONT LOUIS

[Adresse 8]

[Localité 10]

représentée par Maître Virginie HEBER SUFFRIN, avocate au barreau de PARIS – #D1304

DEFENDEURS

Madame [L] [O] épouse [X]

[Adresse 17]

[Localité 9]

Madame [S] [O]

[Adresse 4]

[Localité 13]

Monsieur [D] [T] [I] [N]

[Adresse 7]

[Localité 18]

Madame [Y] [J] [F] [N]

[Adresse 7]

[Localité 18]

représentés par la SELAS Cabinet THEILLAC-CAVARROC, prise en la personne de Maître Denis THEILLAC, avocat au barreau de PARIS – #A0550

Monsieur [M] [O], (décédé)

[Adresse 2]

[Localité 15]

INTERVENANTS VOLONTAIRES

Monsieur [M] [R] [P] [O] (prénom d’usage [P]), sous mesure d’habilitation familiale, représenté par Monsieur [A] [O]

[Adresse 3]

[Localité 11]

Monsieur [A] [O]

[Adresse 6]

[Localité 18]

représentés par la SELAS Cabinet THEILLAC-CAVARROC, prise en la personne de Maître Denis THEILLAC, avocat au barreau de PARIS – #A0550

La S.A.S. [Adresse 26]

[Adresse 5]

[Localité 12]

représentée par la SELEURL LVA, prise en la personne de, prise en la personne de Maître Laurent VIOLLET, avocat au barreau de PARIS – #G0129

DÉBATS

A l’audience du 18 Décembre 2025, tenue publiquement, présidée par Mathilde BALAGUE, Juge, assistée de Carine DIDIER, Greffière,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 28 mars 2018, la société Hôtel Du Mont Louis a pris à bail commercial en renouvellement, pour une durée de neuf années, un immeuble entier situé [Adresse 8] à [Localité 23] pour y exercer une activité d’hôtel.

L’immeuble appartient à M. [M] [O], Mmes [L] et [S] [O], M. [D] [N] et Mme [Y] [N].

Soutenant que, malgré le ravalement effectué en mars 2023, des désordres existent sur les façades rue et cour de l’immeuble, la société Hôtel Du Mont Louis a fait assigner, par acte des 09, 15 et 18 avril 2025, M. [M] [O], Mmes [L] et [S] [O], M. [D] [N] et Mme [Y] [N] devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins de voir désigner un expert concernant les désordres allégués.

M. [M] [O], décédé le 17 février 2025, laisse pour lui succéder M. [P] [O] et M. [A] [O].

L’affaire a été renvoyée plusieurs fois à la demande des parties.

Par acte du 06 novembre 2025, l’immeuble a été vendu à la société [Adresse 26].

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 18 décembre 2025.

Par conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement par son conseil, la société Hôtel Du Mont Louis demande au juge des référés de :

— DÉCLARER recevables et bien fondées les demandes de la société HÔTEL DU MONT LOUIS,

Y faisant droit

— DESIGNER tel Expert qu’il plaira au Juge avec pour mission de :

Se rendre sur les lieux sis [Adresse 8] à [Localité 22], Visiter les lieux et les décrire,Se faire communiquer tout document utile à l’exécution de sa mission,Convoquer les parties et entendre leurs explications,D’examiner et décrire les désordres allégués dans l’assignation ainsi que dans le diagnostic établi par le bureau d’étude SARRC,De vérifier et constater au contradictoire des parties notamment l’état de l’âme des solives métalliques, des étriers et des fentons du plancher haut des caves par sondages ponctuels ; de vérifier l’évolution des fissures du plancher haut des chambres, l’état du ravalement de la façade sur rue et de la façade sur cour et d’une manière générale, de la structure de l’immeuble ainsi que la couverture de l’immeuble,Déterminer les mesures conservatoires à mettre en œuvre à court et moyen terme afin d’assurer la sécurité de la clientèle et du personnel, lesdites mesures étant décrites dans un pré-rapport ou une note de synthèse, étant rappelé que ces mesures conservatoires seront réalisées aux frais avancés de qui il appartiendra,

De décrire les travaux à réaliser et le délai maximum dans lesquels ils doivent être effectués pour ne pas risquer de mettre en péril la sécurité des personnes et la structure du bâtiment,Fournir tous éléments techniques et de fait nécessaires pour déterminer les responsabilités éventuellement encourues,De déterminer les préjudices subis par la société HÔTEL DU MONT LOUIS en raison des désordres et notamment des plafonds fissurés et des sols fissurées dans les chambres,Fournir toute indication sur la durée prévisible des travaux de remise en état ainsi que sur les préjudices accessoires qu’ils pourraient entraîner, tels que privation ou limitation de jouissance.- DIRE que l’Expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et suivants du code de procédure civile et, en particulier, il pourra recueillir les déclarations de toute personne informée en précisant son identité et s’adjoindre tout spécialiste de son choix pris sur la liste des Experts près ce Tribunal.

— DIRE qu’il pourra le cas échéant recevoir la consignation des parties et dans ce cas, dressera procès-verbal, sinon déposera son rapport au secrétariat Greffe de la Juridiction dans le délai de 3 mois à compter de sa mise en œuvre qui interviendra par la transmission à l’Expert d’une copie conforme de la présente assignation et de l’ordonnance à intervenir, ainsi que de la justification de la consignation de la provision au greffier.

— DIRE qu’en cas de difficulté l’Expert saisira le Juge chargé du contrôle des expertises.

— FIXER la provision à consigner au Greffe, à titre d’avance sur les honoraires de l’Expert, dans le délai qui sera imparti par l’ordonnance à intervenir,

— DEBOUTER Monsieur [M] [O], Monsieur [A] [O], Madame [L] [O] épouse [X], Madame [S] [O], Monsieur et Madame [N] et la société [Adresse 26] de toutes leurs demandes,

— CONDAMNER solidairement Monsieur [M] [O], Monsieur [A] [O], Madame [Z] [O] épouse [X], Madame [S] [O], Monsieur et Madame [N] et la société SQUARE OPERATION LOUIS au paiement d’une somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNER solidairement Monsieur [M] [O], Monsieur [A] [O], Madame [Z] [O] épouse [X], Madame [S] [O], Monsieur et Madame [N] et la société [Adresse 26] aux entiers dépens.

Oralement, elle demande que le versement de la provision soit partagé entre l’ensemble des parties.

Par conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement par leur conseil, Mmes [L] et [S] [O], M. [D] [N], Mme [Y] [N], M. [P] [O] et M. [A] [O] demandent au juge des référés de :

— DÉCLARER recevable l’intervention volontaire de M. [P] [O] et M. [A] [O] en qualité d’héritier de M. [M] [O],

— DEBOUTER la société HOTEL DU MONT LOUIS de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

A TITRE SUBSIDIAIRE

— COMPLETER la mission de l’Expert comme suit :

o Se faire communiquer les devis et factures de l’entretien de l’immeuble, des ravalements réalisés par la société locataire depuis les 20 dernières années ;

o Vérifier l’ensemble des installations sanitaires et leur équipement, ainsi que leur conformité aux règles de l’art et leur éventuelle impact et conséquence sur la structure de l’immeuble et les désordres évoqués ;

o Se faire communiquer l’ensemble des factures des travaux de « rénovation » de l’hôtel (rénovation invoquée sur le site internet de l’hôtel), les autorisations de travaux afférents de l’indivision bailleresse et le cas échéant des autorités administratives ;

o Vérifier l’état d’entretien général des locaux loués et le cas échéant donner son avis sur la cause des désordres constatés et leurs conséquences structurelles ;

o Vérifier l’impact et les conséquences des entraves aux différents points de ventilation et « garde-manger » sur la structure de l’immeuble et les désordres évoqués ;

En tout état de cause,

— CONDAMNER la société HOTEL MONT LOUIS à verser à l’indivision [O] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER la société HOTEL MONT LOUIS aux frais d’expertise ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction sera ordonnée au profit du Cabinet THEILLAC-CAVARROC conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Par conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement par son conseil, la société [Adresse 26] demande au juge des référés de :

— recevoir la société Square Operation Louis en son intervention volontaire

— débouter la société Hôtel Du Mont Louis de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions

A titre subsidiaire,

— COMPLETER la mission de l’Expert comme suit :

o Se faire communiquer les devis et factures de l’entretien de l’immeuble, des ravalements réalisés par la société locataire depuis les 20 dernières années ;

o Vérifier l’ensemble des installations sanitaires et leur équipement, ainsi que leur conformité aux règles de l’art et leur éventuelle impact et conséquence sur la structure de l’immeuble et les désordres évoqués ;

o Se faire communiquer l’ensemble des factures des travaux de «rénovation » de l’hôtel (rénovation invoquée sur le site internet de l’hôtel), les autorisations de travaux afférents de l’indivision bailleresse et le cas échéant des autorités administratives ;

o Vérifier l’impact et les conséquences des entraves aux différents points de ventilation et « garde-manger » sur la structure de l’immeuble et les désordres évoqués ;

En tout état de cause,

— rejeter toutes demandes au titre des frais irrépétibles et dépens qui seraient formulées à l’encontre de la société [Adresse 26],

— condamner la société Hôtel Du Mont Louis à lui verser la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— mettre à la charge de la société Hôtel Du Mont Louis la provision à verser au titre des frais et honoraires de l’expertise judiciaire,

— condamner la société Hôtel Du Mont Louis aux entiers dépens de la procédure.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience, et à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 janvier 2026, date de la présente ordonnance.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les interventions volontaires

L’intervention volontaire de M. [P] [O] et M. [A] [O], héritiers de M. [M] [O], décédé le 17 février 2025, et propriétaire de l’immeuble, sera déclarée recevable.

L’intervention volontaire de la société [Adresse 26], propriétaire de l’immeuble depuis le 06 novembre 2025, sera déclarée recevable.

Sur la demande d’expertise

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

L’application de ce texte, qui subordonne le prononcé d’une mesure d’instruction à la seule démonstration d’un intérêt légitime à établir ou à préserver une preuve en vue d’un litige potentiel, n’implique aucun préjugé sur la recevabilité et le bien-fondé des demandes formées ultérieurement, sur la responsabilité des personnes appelées comme partie à la procédure, ni sur les chances du procès susceptible d’être engagé.

En l’espèce, il n’est pas contesté qu’en janvier 2023, suite au signalement de la société Hôtel Du Mont Louis de l’apparition de fissures, l’indivision propriétaire a mandaté un architecte, M. [G] [B] et a ensuite fait appel à la société ALTAIS pour effectuer des travaux sur la façade côté rue.

La société Hôtel Du Mont Louis a ensuite sollicité le bureau d’étude SARRC qui a établi un rapport le 20 février 2024.

Le bureau d’études précise :

sur la façade sur rue : « la présence d’un fissure dans l’angle supérieur de la fenêtre du 5ème étage à droite. Celle-ci est donc apparue depuis les travaux de l’année dernière. Des traces d’humidité sont également relevées au niveau des tableaux des fenêtres. Nous constatons que ces tableaux n’ont pas été peints lors de travaux de 2023. Les appuis de fenêtre n’ont également pas été repris. Une des grilles de ventilation située sous la fenêtre a été partiellement obstruée lors de ces travaux.La purge des fissures et remise en peinture réalisée en 2023 sont sommaires. Au vu de l’époque de l’enduit de façade, il aurait été judicieux de procéder à un ravalement de façade avec purge de l’enduit, reprise des joints de maçonnerie si nécessaire, remise en place d’un nouvel enduit respirant (type enduit à la chaux), traitement des garde-corps et remise en peinture de l’ensemble de la façade. La fissure n’indique pas une faiblesse structurelle de l’immeuble, mais sans ravalement de façade complet, l’apparition d’autre fissure de ce type sont à prévoir. »

sur la façade sur cour : « De nombreuses fissures sont visibles sur cette façade. Elles sont principalement à proximité des fenêtres, sur la hauteur du rez-de-chaussée, et au niveau du conduit. On nous indique également que certains garde-corps sont détériorés, l’un ayant perdu récemment un motif ornemental. Ces fissures ne semblent pas structurelles, mais sont très probablement liées à la vétusté de l’enduit de façade. Nous préconisons de réaliser un ravalement de façade dans les années à venir. Lors de celui-ci, un traitement des garde-corps détérioré sera également à prévoir. »au niveau des caves : « Des fissures sont visibles sur les hourdis plâtre de la cave n°5. »au niveau des chambres : « Nous avons relevé la présence de légères fissures sur les plafonds de certaines chambres. Ces fissures sont perpendiculaires à la façade, nous concluons donc qu’il s’agit du fantôme des solives métalliques du plancher. La peinture du plafond semble plutôt récente, ce qui laisse penser que ces fissures sont apparues depuis peu. »

Un commissaire de justice a notamment constaté et photographié, le 11 février 2025 :

— La présence de fissuration au plafond des chambres n°56, 47, 34, 13, 14, 15 et 17,

— La présence de fissuration dans les sols des chambres n°42, n°32, n°22 et 12,

— La réapparition de nombreuses fissures sur la façade sur rue aux abords des gardes corps et des rebords des fenêtres chambres n°56, 55, 46, 43, 44, 34, 35, 24,

— La présence de fissurations sous la corniche du 1er étage,

— Le bouchage partiel de l’aération entre les fenêtres du 1er et du 2ème étage,

— La fissuration de plusieurs corniches,

— La présence de nombreuses fissurations et déformations de la façade sur cour,

— La présence de désordres dans les caves et de plusieurs morceaux de revêtement du plafond manquants,

— La présence de plusieurs fissurations dans les plafonds des caves.

Ainsi, en l’état des arguments développés par les parties comparantes et au vu des documents produits, la réalité des désordres et l’absence d’identification certaine de leurs causes sont établies avec certitude au jour des débats, en présence d’un litige en germe entre les parties, qui constituent un motif légitime au sens de l’article 145 du code de procédure civile, et justifient la désignation d’un expert judiciaire.

S’agissant de la mission confiée à l’expert, il sera rappelé que le juge des référés est libre de choisir la mission donnée à l’expert et n’est pas tenu par les propositions des parties.

La mesure d’instruction sollicitée doit donc être ordonnée dans les termes du dispositif ci-après, aux frais avancés de la demanderesse, dans l’intérêt de laquelle elle est ordonnée.

Sur les mesures accessoires

La partie demanderesse sera condamnée aux dépens.

L’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire en premier ressort,

Recevons l’intervention volontaire de M. [P] [O] et M. [A] [O] ;

Recevons l’intervention volontaire de la société [Adresse 26] ;

Ordonnons une mesure d’expertise ;

Désignons en qualité d’expert :

M. [T] [E]

[C] [E] ARCHITECTES

[Adresse 16]

[Courriel 19]

0607488563 – 0143431091

qui pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,

avec mission, les parties régulièrement convoquées, après avoir pris connaissance du dossier, s’être fait remettre tous documents utiles, et avoir entendu les parties ainsi que tout sachant, de :

— se rendre sur les lieux des désordres après y avoir convoqué les parties ;

— examiner les désordres, malfaçons ou inachèvements allégués dans l’assignation et, le cas échéant, sans nécessité d’extension de mission, tous désordres connexes ayant d’évidence la même cause mais révélés postérieurement à l’assignation, sans préjudice des dispositions de l’article 238 alinéa 2 du code de procédure civile ;

— les décrire, en indiquer la nature, l’importance, la date d’apparition; en rechercher la ou les causes;

— fournir tout renseignement de fait permettant au tribunal de statuer sur les éventuelles responsabilités encourues et sur les comptes entre les parties ;

— après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres, et leurs délais d’exécution, chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d’un maître d’œuvre, le coût de ces travaux;

— fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d’évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état ;

— dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l’aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens ; dans l’affirmative, à la demande d’une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible ;

— faire toutes observations utiles au règlement du litige;

Disons que pour procéder à sa mission l’expert devra :

✏ convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;

✏ se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment, s’il le juge utile, les pièces définissant le marché, les plans d’exécution, le dossier des ouvrages exécutés ;

✏ se rendre sur les lieux et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ;

✏ à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :

→ en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;

→ en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent, sur le fondement de l’article 280 du code de procédure civile, et dont l’affectation aux parties relève du pouvoir discrétionnaire de ce dernier au sens de l’article 269 du même code ;

→ en fixant aux parties un délai impératif pour procéder aux interventions forcées ;

→ en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

✏ au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex : réunion de synthèse, communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier impératif de la phase conclusive de ses opérations, compte-tenu des délais octroyés devant rester raisonnable ;

→ fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;

→ rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au delà de ce délai;

Fixons à la somme de 5.000 euros le montant de la provision à valoir sur les frais d’expertise qui devra être consignée par la partie demanderesse à la régie du tribunal judiciaire de Paris au plus tard le 23 mars 2026 ;

Disons que, faute de consignation de la présente provision initiale dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera aussitôt caduque et de nul effet, sans autre formalité requise, conformément aux dispositions de l’article 271 du code de procédure civile ;

Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du contrôle des expertises, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code ;

Disons que le terme du délai fixé par l’expert pour le dépôt des dernières observations marquera la fin de l’instruction technique et interdira, à compter de la date à laquelle il est fixé, le dépôt de nouvelles observations, sauf les exceptions visées à l’article 276 du code de procédure civile;

Disons que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 255, 263 à 284-1 du Code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe du Tribunal judiciaire de Paris (Contrôle des expertises) avant le 23 novembre 2026, pour le rapport définitif, sauf prorogation de ces délais dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du Juge du contrôle ;

Disons que, dans le but de favoriser l’instauration d’échanges dématérialisés et de limiter la durée et le coût de l’expertise, le technicien devra privilégier l’usage de la plateforme OPALEXE et qu’il proposera en ce cas à chacune des parties, au plus tard lors de la première réunion d’expertise, de recourir à ce procédé pour communiquer tous documents et notes par la voie dématérialisée dans les conditions de l’article 748-1 du code de procédure civile et de l’arrêté du 14 juin 2017 validant de tels échanges ;

Rejetons le surplus des demandes ;

Disons n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la partie demanderesse aux dépens ;

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.

Fait à [Localité 21] le 21 janvier 2026.

La Greffière, La Présidente,

Carine DIDIER Mathilde BALAGUE

Service de la régie :

Tribunal de Paris, Parvis [Adresse 25]

[Localité 14]

☎ [XXXXXXXX01]

Fax 01.44.32.53.46

✉ [Courriel 24]

Sont acceptées les modalités de paiements suivantes :

➢ virement bancaire aux coordonnées suivantes :

IBAN : [XXXXXXXXXX020]

BIC : TRPUFRP1

en indiquant impérativement le libellé suivant :

C7 « Prénom et Nom de la personne qui paye » pour prénom et nom du consignataire indiqué dans la décision + Numéro de RG initial

➢ chèque établi à l’ordre du régisseur du Tribunal judiciaire de Paris (en cas de paiement par le biais de l’avocat uniquement chèque CARPA ou chèque tiré sur compte professionnel)

Le règlement doit impérativement être accompagné d’une copie de la présente décision. En cas de virement bancaire, cette décision doit être envoyée au préalable à la régie (par courrier, courriel ou fax).

Expert : M. [T] [E]

Consignation : 5.000€ par La société à responsabilité limitée HÔTEL DU MONT LOUIS

le 23 mars 2026

Rapport à déposer le : 23 novembre 2026

Juge chargé du contrôle de l’expertise :

Service du contrôle des expertises

Tribunal de Paris, Parvis [Adresse 25]

[Localité 14].