N° RG 24/02378 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GLUF

Minute : TJ

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SELARL GIBIER FESTIVI RIVIERRE GUEPIN, avocats au barreau de CHARTRES, rep/assistant : M. SA FONCIA BRETTE (Autre)

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

[P] [K]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

JUGEMENT Réputé contradictoire

DU 25 Février 2025

DEMANDEUR(S) :

Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble VILLA SCHUMANN

situé 46 avenue de l’Europe – 28630 LE COUDRAY

représenté par son syndic en exercice, la SA FONCIA BRETTE

dont le siège social est sis 26-28 boulevard de la Courtille – 28000 CHARTRES

agissant poursuites et diligences de ses représentant légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par M^e GARNIER de la SELARL GIBIER FESTIVI RIVIERRE GUEPIN, demeurant 30 Boulevard Chasles – 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 21

D’une part,

DÉFENDEUR(S) :

Madame [P] [K]

demeurant 2 allée des Bosquets – VILLA SCHUMAN – 28630 LE COUDRAY

non comparante, ni représentée

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge :

François RABY, juge du tribunal judiciaire par délégation selon ordonnance de Madame la présidente en date du 19 Décembre 2024

Greffier: Karine SZEREDA

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 03 Décembre 2024et mise en délibéré au 25 Février 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Madame [P] [K] est propriétaire occupante des lots n° 20 et 69 de l’immeuble en copropriété dénommé VILLA SCHUMANN situé 46 avenue de l’Europe à LE COUDRAY 28630.

Par assignation en date du 26 juillet 2024, signifiée en l’étude, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé VILLA SCHUMANN, représenté par son syndic, la SA FONCIA BRETTE, a fait citer Madame [P] [K] devant le tribunal judiciaire de Chartres, afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, sa condamnation à lui payer les sommes suivantes :

3 012,60 euros au titre des charges de copropriétés et des frais de recouvrement, arrêtée au 1er juillet 2024,2 000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,2 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,les entiers dépens de l’instance, incluant notamment le coût de la sommation de payer.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 03 décembre 2024.

Lors de l’audience, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé VILLA SCHUMANN, représenté par son avocat, indique maintenir les demandes de son assignation.

Madame [P] [K], régulièrement citée à étude, n’a pas comparu et n’a pas été représentée.

La décision a été mise en délibéré au 25 février 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, le défaut de comparution du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’il soit statué au fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 telle que modifiée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services apportent à leur lot, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et ce, proportionnellement aux valeurs relatives privatives comprises dans leur lot.

De la même manière, selon l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi du 13 décembre 2000, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision prévue à l’article 14-1 précité, les autres provisions non encore échues deviennent immédiatement exigibles après mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception restée infructueuse pendant plus de trente jours ce, en vertu de l’article 19-2 de la loi susvisée, modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021.

Par ailleurs, l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes :

— la matrice cadastrale ;

— le règlement de copropriété ;

— les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires en date des 1er juillet 2022 et 05 juillet 2023 approuvant les comptes et fixant le budget prévisionnel portant respectivement sur l’exercice des années 2023-2024 et 2024-2025 ;

— les mises en demeure de payer adressées les 13 novembre 2023 et 19 février 2024 ;

— les relances faisant suite aux mises en demeure de payer en date des 1er décembre 2023 et 11 mars 2024 ;

— la sommation de payer du 18 avril 2024

— le décompte de la créance due au 1er juillet 2024 ;

— les appels de provisions du 1er avril 2023 au 30 septembre 2024 ;

— la facture de frais de constitution du dossier par le syndic ;

— le contrat de syndic ;

En l’espèce, le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire en date du 5 juillet 2023 a fixé le budget prévisionnel pour l’exercice du 1er avril 2024 au 31 mars 2025 et le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé VILLA SCHUMANN a, par une sommation de payer en date du 18 avril 2024, mis en demeure Madame [P] [K] de payer la somme de 1 919,40 euros en principal, appel provisionnel de charges du 1er avril 2024 incluse. Par conséquent, à défaut de versement de la provision du 1er avril 2024, les autres provisions non encore échues deviennent immédiatement exigibles.

Il ressort de ces documents que Madame [P] [K] resterait devoir la somme de 3 012,60 euros au titre des charges, appels provisionnels de charges et travaux de copropriété arrêtés au 1er juillet 2024.

Cependant, les frais de mise en demeure, de relance et de « constitution dossier » doivent être exclus ici en ce qu’ils n’entrent pas dans les charges de copropriété.

En conséquence, il convient de condamner Madame [P] [K] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé VILLA SCHUMANN la somme de 2 502,24 euros suivant arrêté de compte en date du 1er juillet 2024, appel du premier trimestre 2025 inclus.

Sur la demande en paiement des frais de relance

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables à ce seul copropriétaire.

Il ne pourra s’agir en tout état de cause que des frais nécessaires exposés pour le paiement des charges visées dans l’assignation et justifiés dans leur montant.

Par ailleurs, il sera rappelé que le coût de la sommation de payer relève non pas des dépens mais des frais de l’article 10-1 précité.

En l’espèce, les frais de mise en demeure, de relance et de sommation de payer sont bien des frais nécessaires au recouvrement de la créance.

En revanche les frais intitulés « constitution dossier » qui sont réclamés au titre du contrat de syndic auquel les copropriétaires ne sont pas parties et qui ne peuvent être considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance seront exclus et constituent en tout état de cause des frais irrépétibles de procédure qui seront examinés sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En conséquence les frais sollicités sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont justifiés à hauteur de 281,03 euros.

Il convient donc de condamner Madame [P] [K] au paiement de la somme de 281,03 euros au titre des frais de recouvrement arrêtés au 1er juillet 2024.

Sur la demande en dommages et intérêts

Selon l’article 1231-6 alinéa 3 du Code civil « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires n’apporte pas la preuve qu’il a subi un préjudice distinct de celui résultant du retard apporté au paiement et compensé par les intérêts de retard, ni la preuve que la défenderesse serait de mauvaise foi, ce qui ne peut résulter du seul défaut de paiement. Les dépenses engagées pour recouvrer la créance sont quant à elles compensées par les dépens, l’article 700 du code de procédure civile et les articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. La réalité d’aucun autre préjudice n’est avérée.

Il y a lieu en conséquence, de débouter le demandeur de sa demande en paiement de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

Madame [P] [K], partie perdante, supportera la charge des dépens en application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.

Elle sera en outre condamnée à payer au demandeur, la somme de 1 200,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu’aux termes des dispositions des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, applicables au présent litige, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [P] [K] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé VILLA SCHUMANN situé 46 avenue de l’Europe à LE COUDRAY 28630, pris en la personne de son syndic, les sommes de :

2 502,24 euros au titre des charges, appels provisionnels de charges et travaux de copropriété arrêtés au 1er juillet 2024, appel du premier trimestre 2025 inclus, 281,03 euros au titre des frais de recouvrement,SOIT une somme totale de 2 783,27 euros (deux mille sept cent quatre-vingt-trois euros et vingt-sept centimes) au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement au 1er juillet 2024, appel du premier trimester 2025 inclus ;

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé VILLA SCHUMANN situé 46 avenue de l’Europe à LE COUDRAY 28630, représenté par son syndic, la SA FONCIA BRETTE, de sa demande en dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [P] [K] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé VILLA SCHUMANN situé 46 avenue de l’Europe à LE COUDRAY 28630, représenté par son syndic, la SA FONCIA BRETTE, la somme de 1 200 euros (mille deux cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [P] [K] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Karine SZEREDA François RABY